【正文】 2。 14 污水管網(wǎng)布置 污水管網(wǎng)采用鋼筋砼暗管敷設，連接方式為管頂平接，在管道交匯處、轉(zhuǎn)彎處、管徑和坡度改變處均設置檢查井，直線管段上每隔40m 設置一個檢查井，污水管道管徑 ≤D400 采用 φ1000 圓形磚砌污水檢查井（蓋板式） 。 雨水管網(wǎng)布置 開發(fā)區(qū)雨水管網(wǎng)布置于機動車道下居中位置，宅院雨水經(jīng)人 行道及支路排入雨水管管網(wǎng)。 ⑵ 雨水設計流量： Q=ψ 三 、排水工程規(guī)劃 本開發(fā)區(qū)排水體制采用雨、污水分流制。 水源 近期取用地下水，在開發(fā)區(qū)內(nèi)打井取水，水源點設在開發(fā)區(qū)的西北角，占地 1 畝。 ⑵ 集貿(mào)市場、商場、辦公樓等公建用水量取 10L/，則用水量為 。 第四節(jié) 市政工程設施規(guī)劃 一 、道路系統(tǒng)規(guī)劃 根據(jù)現(xiàn)狀用地的具體情況，開發(fā)區(qū)道路網(wǎng)采用方格網(wǎng)狀道路系統(tǒng)組織交通。 具體規(guī)劃見下 圖 （圖二）： 說明： ⑴、 A 為鎮(zhèn)政府， B 為超市， C 為車站， D 為水塔， E 為幼兒園 ⑵、根據(jù)地段的認同度，劃分了五類地段，具體見圖中所示。 為了避免未來的 XXX 大道將整個片區(qū)一分為二的狀況，規(guī)劃在農(nóng)貿(mào)市場與路對面的車站間，建一條地下通道，將 XXX 大道路 南路北有效連接為一體，并防止行人干擾進出港車輛、預防交通意外的發(fā)生。 在開發(fā)區(qū)的幾何中心地段，鎮(zhèn)政府 西側(cè)，預留 約五 畝地作為未來的大型超市，不臨 XXX 大道。 第二節(jié) 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 一、 A 地塊規(guī)劃布局 10 該 地塊作為首先開發(fā)的地塊，從當?shù)鼐用竦膫鹘y(tǒng)需求角度出發(fā)，以宅基地的開發(fā)為主。 第二章 項目總體規(guī)劃 9 第一節(jié) 小區(qū)規(guī)模及主要指標 開發(fā)區(qū)面積 共 計 畝，分為 三 塊 ： A 地塊面積為 畝 ，B 地塊為 畝及 C 地塊 畝 ，具體 位置 如 圖所示 （圖一）： 圖一 本方案只對 A 地塊進行詳細規(guī)劃及論證， B 地塊與 C 地塊暫不列入本方案的討論范圍。 ● 成為臨高乃至?？谥挟a(chǎn)以上階層人士周末渡假的目的地之一 。 ⑸ 異地有第二居所需求的人群 雖然這些人群在全國各地都有，但以武連蓮漁村的地理位置、項目規(guī)模、當?shù)靥厣珌砜?，在進行物業(yè)銷售時，不太可能采用大規(guī)模的媒體宣傳，故主要針對海南本省有這一需求的人群。 美良村為非漁業(yè)村，該村與調(diào)樓鎮(zhèn)的漁民有著較為明顯的貧富差 8 距， 但經(jīng)商意識較為濃厚。武蓮漁民新村依托即將建成的武蓮漁港，在這方面具有優(yōu)勢。他們對漁產(chǎn)品的銷售地點、銷售對象有決定作用。根據(jù)我司長時間、多渠道的調(diào)研，得出如下的分析結(jié)果： 7 ⑴ 船主及漁船主要合伙人行為分析 根據(jù)我司 20xx年休漁期間通過對臨高縣籍的 56位船主進行的調(diào)查，可以得出以下結(jié)論： 船主及漁船主要合伙人一般都有在主要?？繚O港就近置業(yè)的習慣和需要，包括外省 的漁船。 ② 社區(qū)布局及設施上，避免出現(xiàn)城市小區(qū)開發(fā)中鄰里不相往來的局面，要營造出良好的社區(qū)氛圍，利于鄰里的交流，創(chuàng)造出新宅老區(qū)的居住生活環(huán)境。據(jù)我們調(diào)查了解，每戶最少要養(yǎng)兩頭豬，沼氣才有充足的 原料。但臨高地區(qū)文明生態(tài)村的建設，明顯落后于海南其他地區(qū)。作為臨高縣的商貿(mào)、服務業(yè)中心區(qū)域，武蓮漁民新村的物業(yè)，將擁有很高的經(jīng)營價值與價格，可以為公司帶來持續(xù)、穩(wěn)定、豐厚的回報。 ⑵ 臨高地區(qū)最富裕的地方造就最成熟的商業(yè)圈 由于臨高 GDP 的一半多來源于漁業(yè)，而這一半多的 GDP 又有一半來源于調(diào)樓，所以調(diào)樓鎮(zhèn)就是臨高最富的地方，也是海南村鎮(zhèn)中最富裕的鎮(zhèn)之一。 ⑹ 與海南經(jīng)濟發(fā)展的滯后形成鮮明對比的是，調(diào)樓鎮(zhèn)的漁民收入相當可觀。 ⑷ ?？谑械奈鲾U，未來道路系統(tǒng)的進一步完善，將有效縮短臨 5 高至?？诘能嚦獭? 二 、武蓮漁民新村 —— 海南第一生態(tài)文明村 項目開發(fā)環(huán)境背景分析 ⑴ 臨高縣同其所屬的海南省一樣，經(jīng)濟發(fā)展嚴重滯后，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱。 根據(jù)政府的 “ 十一五 ” 規(guī)劃，將修建一座跨海大橋連接臨高的兩個漁業(yè)重鎮(zhèn) —— 調(diào)樓鎮(zhèn)和新盈鎮(zhèn)?；浐ｈF路西環(huán)線、環(huán)島高速公路和 225 國道（海榆西線）橫穿境內(nèi)，縣城距?？谑?6 公里、洋浦港 50 公里。 20xx 年，該鎮(zhèn)漁農(nóng)雙豐收， GDP 達 68,768 萬元， 年 人均純收入 4,330 元 ，其中漁業(yè)人口年人均純收入 7,710 元 。 3 臨高縣歷史悠久，旅游自然資源十分豐富，有素稱 “ 南海秋濤 ” 、“ 仙人指路 ” 的臨高角、 “ 毗耶靈石 ” 的高山嶺、 “ 百仞灘聲 ” 的百仞灘、 “ 三潭九曲 ” 的古銀瀑布、文廟（孔廟）、后水灣、紅樹林、鄰昌島等；有世上絕無僅有的臨高人偶戲的漁家女 “ 喱喱美 ” 漁歌對唱，雄偉壯觀的解放海南紀念塑像等人文資源；還有飲譽海內(nèi)外的臨高烤乳豬、多文空心菜、東江玉免、新盈海鮮和民間傳統(tǒng)特色小食（菜）等豐富的美食資源?？h政府駐臨城，東經(jīng)澄邁縣至海口市 86 公里。 ，東部與澄邁縣毗鄰，西部和西南部與儋州市接壤，西北瀕臨北部灣，北臨瓊州海峽，與雷州半島隔海相望。 ，東經(jīng) 109176。該縣位于海南省的西北部，地處北緯 19176。32‵ ， 地處 著名的天然避風海灣 —— 后水灣的東航道上， 北接調(diào)樓村、南連黃龍村、東鄰武蓮村 ， 西 臨北部灣漁場，是由海南 XXX投資有限公司開發(fā) ， 規(guī)劃面積 公頃 ， 以漁貨碼頭 、防波堤 為主體建筑 ， 以為漁船、漁民提供服務為主要功能的港口基礎(chǔ)設施建設項目。 第 三節(jié) 周邊環(huán)境 一 、武蓮漁港 2 武蓮漁港項目 位于 北緯 19176。 第二節(jié) 項目開發(fā)條件 公司開發(fā)本項目的前 提條件已具備，具體如下： 一、 我司已獲得的《中華人民共和國土地使用證》 [XXX 號、臨XXXX 號 ]確定了 畝土地用途為“商住用地”。 1 第一章 項目描述 第一節(jié) 項目概述 漁民新村開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）是由海南 XXX 投資有限公司（以下簡稱 XXX 公司）投資、毗鄰武蓮漁港并位于海南第一漁業(yè)重鎮(zhèn)—— 調(diào)樓鎮(zhèn)核心地段的生活服務區(qū)域，承擔著為港區(qū)活動、漁民生活提供服務的功能。 XXX 公司計劃用兩到三年的時間，將開發(fā)區(qū)打造成海南第一文明生態(tài)漁村。 四、 海南省建設廳于 20xx 年 6 月 21 日向我司頒發(fā)了《 中華人民共和國 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》 [XXXX 號 ]。31‵ ～109176。 二 、臨高縣概況 早在秦朝時己經(jīng)立縣，屬象郡。0239。5339。有 2 個國營農(nóng)場， 902 個村民小組。文明生態(tài)村建設、農(nóng)村衛(wèi)生戶廁、飲用衛(wèi) 生水、戶用沼氣的覆蓋率有了大幅度提高。海岸線 公里，海灘涂面積 公頃，沿海珊瑚礁面積 公頃，具有良好的海水養(yǎng)殖條件。 四 、市政配套設施、交通路網(wǎng) 臨高縣交通運輸四通八達，陸 、海、空交通便利。 4 根據(jù)政府的近期規(guī)劃，從臨高縣城至調(diào)樓鎮(zhèn)省 道的擴建工程已經(jīng)招標建設。 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，臟亂差，文化教育水平低，基本可以概括海南漁村的現(xiàn)狀。 ⑶ 臨高縣作為海南省第一漁業(yè)大縣、調(diào)樓鎮(zhèn)作為海南漁業(yè)第一重鎮(zhèn)、武蓮漁港作為海南規(guī)模最大、距?？谧罱?、 管理最科學的新興漁港，為武蓮漁民新村的開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。漁民新村可以在此基礎(chǔ)上，推出?？诟挥须A層第二甚至第三、第四居所的概念，并適時推出極富地方特色的旅游產(chǎn)品。一方面，武蓮漁港需要一個完善的社 區(qū)，作為漁港發(fā)展的必要條件；另一方面，漁港的成功運營，是漁港周邊社區(qū)成功開發(fā)與運營的充分條件。富藏于民的事實，會導致商業(yè)與服務業(yè)的高度繁榮，我司宜在商圈的經(jīng)營上做足功夫，使武蓮漁村商業(yè)中心成為整個臨高縣乃至海南西部最活躍、最重要的商圈之一。 ⑶ 響應國家、政 府號召，創(chuàng)建文明生態(tài)村 6 ① 從政府建設社會主義新農(nóng)村的大政方針出發(fā)，全國各地掀起了建設文明生態(tài)村的運動，海南省在這方面的表現(xiàn)可圈可點，己成為全國的楷模。 從武蓮漁村的情況來看，硬件標準方面，只有沼氣池難以啟用。 軟件條件方面，主要是注重宣傳和村民的再教育，具體效果如何，就不是一個土地開發(fā)商可以決定的了 （需要多 方面的共同努力） 。次要潛在客戶群主要包括當?shù)赝獬?、有所成就的人士，異地有第二居所需求的人群? ⑵ 魚販子行為分析 根據(jù)調(diào)查，魚販子的行為特點如下： 漁船一般都是漁民通過不同渠道集資來建造的，其中親屬及魚販子就是最活躍的資金提供者。 漁販子在選擇主要交易漁港時，高度重視交通便利程度、與最終消費市場的距離、漁港的管理體制等因素，從而影響其對所購物業(yè)地點的選擇。由于當?shù)氐闹饕杖雭碓从诓稘O，故這部分人在經(jīng)濟上，依賴于其從事漁業(yè)生產(chǎn)或交易的家人。購置物業(yè)對他們而言有兩個意義，一是改善自己親屬在當?shù)氐木幼…h(huán)境，方便自己回來時使用，二是炫耀自己在外所取得的成就。 ● 成為武蓮漁港長遠發(fā)展的堅強后盾 。 ● 成為項目業(yè)主穩(wěn)定、長遠的收益來源 ?？紤]到流動人口的因素，以常住人口20%來計，流動人口約 800 人，總計人口約 4800 人。 距 XXX 大道北側(cè) 19 米，東側(cè)邊界線 227 米為鎮(zhèn)政府用地，占地 9,999 平方米。小區(qū)的郵局、銀行設于車站外臨 XXX 大道的地段上。 在車站東側(cè)的地塊內(nèi)，于最南端預留兩畝土地，用于建幼兒 11 園。 為保持開發(fā)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，體現(xiàn)現(xiàn)代文明漁村風貌，規(guī)劃設置垃圾點十處，區(qū)分可降解垃圾、不可降解垃圾，同時設公共廁所四處 （見 12 圖二） ，合理分布于車站及地塊四周。 二 、給水工程規(guī)劃 用水量標準及用水量 ⑴ 居住區(qū)生活用水取 300L/人 .d，時變化系數(shù) k＝ ，開發(fā)區(qū)生活用水量為 。 因此開發(fā)區(qū)總用水量為 ，消防時用水量 Qf＝ m3/d。生活、消防用水共用一套給水系統(tǒng)，消防采用低壓制，室外設置消火 13 栓，保護半徑 150m，設置間距不大于 120m。 雨水工程 ⑴ 雨水量計算按海口地區(qū)暴雨強度公式計算： )9( )(233 8 ??? t Pq 式中： p重現(xiàn)期，取 1 年； t降雨歷時， t=t1+mt2， t1 取 10 分鐘，管 m 取 2，溝 m 取 。 沿道路設置雨水口，分片集中匯入雨水暗管中，雨水口每隔 25m設置一個。區(qū)內(nèi)各單體之糞便污水分別排入其室外化糞池后，經(jīng)沉淀排入市政排水管 網(wǎng)之中。位于機動車道的檢查井采用重型鑄鐵防盜井蓋、