【正文】 的海洋氣息。其合理設計和運用不僅可以使 逛街 更加便利 ， 同樣起著裝扮環(huán)境的作用 ， 而且也是使 商業(yè) 具有魅力的形象塑造 。 建筑物外立面 的設計應預埋廣告牌安裝構件，設置符合安全要求，以便戶外廣告出租，如 樓頂 廣告、墻面廣告等。 商業(yè)界面設計建議 ■ 充分發(fā)揮商業(yè)界面的廣告宣傳作用 ■ 嚴格 控制 商業(yè)界面的 密度 根據不同區(qū)域、不同功能、不同建筑物特色以及不同的 主題 內涵設置與之協(xié)調的 商業(yè) 外部廣告形象。 （詳見車流動線示意圖） ■物流動線 我們建議進入 購物中心 和娛樂或大型餐飲區(qū)的物流配送直接在 停車場 貨物裝卸 專區(qū)完成。 ■人流、車流、物流分離原則 由于本項目規(guī)模大，各功能分區(qū)復雜，實行完全的人、車、物分流是整體商業(yè)有序運作的基本保證。商場出入口與廣場中庭相銜接，在入口過渡空間設計時，應注風格的體現(xiàn) ，起到 較強的識別作用。 （二）廣場及主入口等過渡性空間規(guī)劃建議 過渡性空間規(guī)劃設計原則 （ 1）保持空間通暢 過渡性空間作為公共空間與商業(yè)區(qū)的過渡， 往往有大量的人流以及車流、物流通過，因此在設計時應 充分考慮動線的流暢性， 起到客流分流作用， 確保 無障礙通行， 不能有礙 商業(yè) 的經營 。 ⑥無障礙設計：在鋪面的材料考量上，應達到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導盲磚、殘障步道）考慮其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。 ■ 實內休憩小廣場 —— 設置休憩廣場為客流提供停留、休息的空間，增加消費者停留時間，提高商業(yè)街的滯客能力，同時也豐富商業(yè)街內的景觀效果和視覺效本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 果。在本項目中，建議因地制宜設置戶外中心廣場。 （ 4） 統(tǒng)一風格 公共空間同樣屬于 商業(yè)項目中的一部分建筑元素，因此在設計時要與整體形象、風格相吻合，與商業(yè)區(qū)等其他組成空間相互輝映，共同營造統(tǒng)一、完整的項目形象和風格特征。在規(guī)劃設計時，應強調項目的商業(yè)氛圍，宜以亮麗色系為主。設計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 激發(fā)顧客更深層次的渴望，在不同年齡段引起共鳴。 隨著新區(qū)的發(fā)展，未來新的城市中心將轉移于此，未來的購物消費模式將進入全民的商業(yè)活動時代，南坦路是進入新區(qū)的交通要塞，因此這樣有必要設置超寬的進出口，與來新區(qū)有序對接。 引入百老匯電影院、大型餐飲酒樓、 KTV 娛樂城等。在滿足當?shù)厝嘶举徫镄枨蟮耐瑫r。大型綜合超市主要滿足當?shù)鼐用袢粘Ｉ钣闷沸枰?，而專業(yè)賣場引進知名品牌做專業(yè)大賣場，如沃爾瑪、家爾福、吉之島、易初、大福源、華聯(lián)等。同時對可分割出售有利好。本案的業(yè)態(tài)組合是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務設施的多功能綜合體，具有“一站式、多功能、休閑性”特點，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、餐飲和文化等需求。比如讓顧客逛購疲勞的零售店與顧客休息放松的餐飲店可以互補。特色化定位的特色主要體現(xiàn)在：一是經營特色主題；二是特色服務。消費無規(guī)則，頻率不高、消費力為低檔次。從地理位置、年齡階段、影響消費等因素，可以把群體分成四大類人群。 娛樂 城：引進具有豐富的 娛樂 休閑業(yè)管理經驗的企業(yè)進駐經營，可以有效迎合消費者的好奇 心，刺激 娛樂 休閑業(yè)的消費。 形象定位 根據上述形象定位原則，我們將項目形象定位確定為： 中高端 風情 商業(yè)中 心 （四）、目標客戶定位 租賃經營者群體 （ 1）主力店 ★她是一座面向全家人的游逛場所 —— 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 她 是潮流的旗幟 ， 是一站式的體驗之城 。它集購物、餐飲、休閑、娛樂和其他商業(yè)服務，甚至金融、文化功能于一體，并形成以零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施的 復合型 開放式 商業(yè) 街區(qū)，進行全方位服務，有效商圈將達數(shù)公里。而通過商業(yè)中心的后期的成功經營帶熱本區(qū)域， 強化中心 城市價值 ，不僅會增強商業(yè)競爭力，繁榮轄區(qū)經濟，還會極大地改善、彌補城心商業(yè)雜亂，既能保障 本項目在區(qū)域發(fā)揮龍頭地位，在對外是窗口作用，使本項目真正發(fā)揮“ 城市名片 本項目將從總體規(guī)劃、人文景觀設計等方面根本改善這一狀況，以景觀主題營造溫馨、舒適的消費環(huán)境。 持續(xù)創(chuàng)新，適度超前 創(chuàng)新是項目成功的靈魂，是生存之本。針對目前商業(yè)房地產市場專業(yè)化程度不夠的現(xiàn)狀，借助外腦，發(fā)揮專業(yè)的策劃代理公司和商業(yè)管理經營公司、專業(yè)的傳推廣公司的先進經驗和成熟的操作能力，對商業(yè)地產項目進行針對性的定位、包裝、招商、經營、管理，將其優(yōu)秀專業(yè)的人才和科學合理的營銷思路運用到項目中來，將可在短時間內使產品品牌一舉占領消費者心智最高點，以全方位立體化整合營銷手段很快聚集起大量的人氣 和買家，有效地避免非專業(yè)操作引來的困境與彎路，實現(xiàn)“品牌與利潤雙贏模式”開發(fā)。項目不僅要具有良好的外部形勢，還需要有好的產品支撐。這也就是所謂的 開發(fā)前期招商 。作為坦洲及周邊最大的房地產商業(yè)項目，皇爵假日廣場整體項目規(guī)模大，具有造城之勢，借助自身的地段優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢， 突出人與商業(yè)建筑空間的溝通、人文與商業(yè)購物的融匯， 將本案商業(yè)項目塑造成為新城區(qū)地段優(yōu)勢最大、聚集效應最好、投資效益最明顯的商業(yè)中心，向周邊縣市輻射，引導全民投資，刺激全民消費，創(chuàng)造始終領先的市場地位。 第 二 部分 市場定位篇 一、項目整體開發(fā)策略 商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略關系企業(yè)成敗。 （四）、政府規(guī)劃及投入可行性 基于本項目的基礎條件和市場環(huán) 境等客觀因素，通過以上三個方面對項目選址、企業(yè)決定及能力和政府規(guī)劃及投入的可行性判定，雖然不免有一些消極因素的影響，但總體分析而言，本項目具備了選址、企業(yè)和政府三方面的可行性，項目市場開發(fā)可行。因為一些現(xiàn)時看好的商業(yè)位置，隨著城市建設的發(fā)展可能會由熱變冷，而一些以往不引人注意的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。用地周圍狀況良好、可行。因此車輛的進入同樣便利。 本項目屬于“皇爵假日”的商業(yè)部分項目，用地基本沿街設置，可選形狀范圍較大，地塊規(guī)整，易于利用和開發(fā)，因此，用地形狀可行。 用地物理狀況可行性判定 在完成區(qū)位和交通人口情況分析之后，還需要對用地進行實地調查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環(huán)境等因素進一步分本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 析，判斷其是否適合商業(yè)中心開發(fā) 。并且，商業(yè)中心對于車輛的依賴性也較強，要求有相對較大的 停車場面積，而“皇爵假日” 項目總占地面積 萬平本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 方米，總建筑面積 1 3 萬平方米，為商 業(yè)開發(fā)，因此本商業(yè)項目的用地方面比較寬松，用地選擇性可滿足可行性要求。 （ 3）、區(qū)位分析 不同區(qū)位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。 另一方面， 年生產總值為 萬元，比 年約增長 %，增長速度較快，在整體經濟的高速發(fā)展帶動下，當?shù)鼐用竦氖杖雽⒉?斷相應較快地增長，提升購買力； 選址 可行性判定 用地區(qū)位和 交通人口狀況 用地物理狀況 規(guī)劃超前性 消費力 分析 交通易達性 分析 區(qū)位分析 用地選擇 用地社會 效益分析 用地區(qū)位及交通人口狀況分析要素 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 同時，流動人口 綜合而言，本項目區(qū)位的消費力分析可行。城市本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delet