【正文】 對該類人士的大型商場。 ④ 家庭經(jīng)濟負擔較輕，個人消費能力強。 像狀元坊這類對青少年有強列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標消費群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實的客源，取得經(jīng)營成功。 因此，尋求項目的發(fā)展路向時，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項目的市場定位。 經(jīng)緯物業(yè) 26 機會（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點，避免同質(zhì)化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應，創(chuàng)造更大的市場價值 經(jīng)緯物業(yè) 27 威脅（ T） 本項目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費習慣決定了地鋪的高價值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對商場鋪所造成的沖擊較大。因為，這些出入寫字樓的白領階層正是本項目所針對的目標消費群體之一。 ? “只租不售 ” 的推廣策略有助于項目整體的經(jīng)營發(fā)展 發(fā)展商推行 “ 只租不售 ” 的推廣策略，把商場的經(jīng)營管理權(quán)統(tǒng)一起來，不但有利于項目在日后的經(jīng)營中進行整體的宣傳推廣，而且發(fā)展商對項目具有管理的主動權(quán)，能夠更好的對項目發(fā)展作出適時調(diào)整。 經(jīng)緯物業(yè) 21 結(jié)論 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場競爭激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場發(fā)展趨勢 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營方式 專業(yè)市場 游樂式經(jīng)營 一站式經(jīng)營 經(jīng)緯物業(yè) 22 二、項目質(zhì)素分析 優(yōu)勢（ S） ? 地理位置優(yōu)越 本項目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢，是廣州的商業(yè)核心所在。當本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。 高端消費層市場空間有限，廣州作為國際大都市，已吸引到相當一批國際名牌進駐，另外，高端的消費群一方面較多的前往國外消費，另一方面此類人群的占有比例亦不大。 ? 商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點，以吸引投資者，但現(xiàn)時在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。 負一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租 東山錦軒現(xiàn)代城 東山口 農(nóng)林下路 商場營業(yè)面積 近 2萬㎡ B3B2停車場， B16F商場， 7F空中花園及住宅會所， 8F28F住宅 麗的百貨 文明路和北 京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。 ? 舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。該商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成一定的負面影響 名匯商廈 下九路 —— —— 新大新、麥當勞等品牌的進場，為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場 中華廣場 中山三路 商場面積 16萬㎡，門前廣場20xx㎡ 公園游樂式 概念商場 經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表 中泰廣場 林和西路 占地 ㎡，總建筑面積 20萬㎡ 提出口岸 物業(yè)概念 雖然百盛進駐為商場帶來一定的人流，但由于位置較遠，與市中心的商場比，仍有一定的差距，商場長期以特價場為賣點吸引消費者使商場的檔次有所下降 經(jīng)緯物業(yè) 11 ? 分析 ? 商業(yè)同質(zhì)化強烈，爭奪同類消費者 從上述對比可以看出，目前市內(nèi)多個大型的綜合性商場其同質(zhì)化程度很高，無論是商場內(nèi)功能的劃分還是目標消費者層次，都有著較大的相似，無法剌激消費者的消費欲望。因此，必然要求挖掘項目更多的附加價值支撐。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。 經(jīng)緯物業(yè) 4 就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： ? 北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。經(jīng)緯物業(yè) 1 【 名盛廣場 】 策劃提案 撰寫：經(jīng)緯物業(yè) 日期：二零零三年三月六日 經(jīng)緯物業(yè) 2 前言 由于各個商場項目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對項目本身的針對性也不強。 經(jīng)緯物業(yè) 3 一、市場狀況分析 廣州商業(yè)狀況 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述 現(xiàn)時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。 ? 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。 從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即： 經(jīng)緯物業(yè) 6 就本項目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢已經(jīng)難以支撐項目的整體發(fā)展。 經(jīng)緯物業(yè) 9 部分經(jīng)營中的商場項目對比分析 廣州部分經(jīng)營中的商場對比表 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營狀況 廣百 北京路 —— 廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業(yè)旗艦 廣州百貨零售的 “ 一哥 ” ，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑 廣百新冀 西湖路 商場建筑面積 ㎡ 開業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內(nèi)的經(jīng)營狀況也不如預期理想 新大新 北京路 —— —— 北京路上老牌商場，對北京路的 商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用 天河城 天河路 —— —— 成為一站式商場的經(jīng)營典范，對市內(nèi)商場的發(fā)展有著重要的作用 經(jīng)緯物業(yè) 10 廣州部分經(jīng)營中的商場對比表 （續(xù)上表） 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營狀況 荔灣廣場 下九路 —— 傳統(tǒng)西關(guān)風 情商業(yè)街 是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人