【正文】 多畝的汽配用地以及一個大型的國際汽車會展中心處于規(guī)劃之中。而根據(jù)后來龍泉區(qū)“南造北貿(mào)”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，龍泉所有的專業(yè)市場如今都建在西河鎮(zhèn)周邊，以九峰為主周邊還有幾個與汽車相關(guān)的市場。 當看到各種家居品牌、家居市場的廣告牌在路邊爭奪你的視線的時候，你就能知道，成都家具產(chǎn)業(yè)園到了。在這兩個專業(yè)市場的帶動下。今年下半年，元瑞國際家居商城一期即將開業(yè)，均價 3050 元 /平方米而 這些正在整理的土地，大部分都是專業(yè)市場用地。現(xiàn)場不大概有 10 多家開發(fā)商匯集于此，整體開發(fā)面積超過了10000 畝。順著大件路往北進入青白江，周邊都是在建、在售、在招商中的專業(yè)市場。同樣 , 在消費聚集地區(qū)形成的市場 , 市場交易者通過市場的 集中采購 , 也有利于降低交易費用。 有利于建立行業(yè)制約機制 , 嚴禁一些不法操作。所以 , 必須進行競爭成本管理。不能忽視對 期間費用 的管理 , 把資金費用的控制面擴展到全員。專業(yè)市場迫切需要 科學管理 來升級換代 , 特別是面對 零售業(yè)態(tài) 與網(wǎng)絡交易的雙重沖擊 , 進一步挖 掘交易功能之外的產(chǎn)品展示、信息交流等功能 , 成為 市場監(jiān)管 的首要任務。 順管理職能 , 監(jiān)管與服務并舉。若將專業(yè)市場進一步細化 , 按照專業(yè)市場成立的早晚 , 可以分為成熟型市場和成長型市場。其次，每個市場都需要一段時間的培養(yǎng)期，沒有經(jīng)營實力基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） ２４ 的商戶在這個時候就會信心動搖或者經(jīng)受不住市場的考驗，這個時候也將給市場經(jīng)營管理帶來比較大的負面影響。現(xiàn)在很多專業(yè)市場都選擇和行業(yè)協(xié)會強強聯(lián)手，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會信息多、渠道廣的優(yōu)勢，為市場未來經(jīng)營提供技術(shù)、信息等方面 的支持。據(jù)統(tǒng)計，在義烏小商品批發(fā)市場里，開展電子商務的攤位占 60%。因此，在建立專業(yè)市場時必須做好商業(yè)規(guī)劃，完善商業(yè)配套。 （ 2） 完善專業(yè)市場的整體配套 完善的專業(yè)市場配套是專業(yè)市場經(jīng)營的基本保證。 這些問題都嚴重制約了中國專業(yè)市場的升級換代和長遠發(fā)展。批發(fā)市場起源于上世紀 80 年代初期，目前，全國已初步形成了以農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、小商品批發(fā)市場、建筑裝飾材料批發(fā)市場、生產(chǎn)資料市場等為主的，包括皮革、五金、家居、食品、服裝、紡織、電器、 IT、化工、醫(yī)藥、汽配、玩具、機械等在內(nèi)的各類綜合性專業(yè)市場。專業(yè)市場對經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，也不一定就能長期經(jīng)營。走完這三個階段，也只是在商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)這 一段完成了一半。第二階段是規(guī)劃設計。 專業(yè)市場更需要專業(yè)化的運作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。另外，專業(yè) (批發(fā) )市場業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在 建筑產(chǎn)品 的規(guī)劃設計時必須充分考慮到。 早期在城市中心發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本 的 增加，遷址是很多在城市中心區(qū)專業(yè)市場面臨的又一個難題。以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運站或火車站較近。另一方面，專業(yè)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。 中關(guān)村 IT 市場的生存和發(fā)展就很好地說明這一點，她的發(fā)展基礎是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。但隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） １９ 二 、 產(chǎn)業(yè)條件 一般中小型專業(yè) (批發(fā) )市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè) (批發(fā) )市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題。 商業(yè) 各業(yè)態(tài)都有自己的選址標準，一般是人流、交通等等。 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） １８ 形成基礎 ：周邊區(qū)域的經(jīng)濟中心、樞紐中心，對周邊有較強輻射力、吸引力的地 區(qū) 。 （ 2）非集中經(jīng)營場所專業(yè)市場 概念定義 ：商品的銷售形成各自獨立的流通渠道，不集中于固定有形場所銷售 市場特征 ： 商品買賣雙方之間形成并維系穩(wěn)定密切的購銷關(guān)系 商品的買賣雙方一般以訂立合同的形式來確定雙方的權(quán)力與義務 商流和物流分離程度高 按照商業(yè)類別分類 （ 1）有形商品 —— 生活消費資料（便利品、選購品、 特殊品） 。 適合形成此類市場的行業(yè)： 高檔家具、家用電器、高檔服裝 專業(yè)市場的分類 按照經(jīng)營形態(tài)分類 （ 1）集中經(jīng)營場所專業(yè)市場 概念定義 ：商品的銷售處于同一有形的經(jīng)營場所中，集中了眾多商品的買方和賣 方，買 賣雙方都具有較大的選擇交易對象的空間。專業(yè)市場是商品流通的集中經(jīng)營形式的一個 流通環(huán)節(jié)。 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） １５ 第 3章 專業(yè)市場基礎知識 專業(yè)市場的概念 商品流通 —— 商品生產(chǎn)領域向消費領域轉(zhuǎn)移的過程，在這個過程中伴隨著商品價值的流通、實物流通以及信息流通的過程。 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 計算一半的建筑面積 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影 面積一半計算建筑面積。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 、通風道、管道井均計入使用面積。 房地產(chǎn)開發(fā)商申請辦理商品房預售登記應當提交下列文件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同； 預售商品房分層平面圖； 商品房預售方案。 第五階段：物業(yè)管理 房屋交付使用后，在兩年內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責房屋管理和質(zhì)量保修。預售或預租前，必須報當?shù)胤抗芫峙鷾省? 竣工驗收 工程竣工以后，按規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)公司匯通質(zhì)量監(jiān)督部門對工程項目進行驗收。 動拆遷 上述工作完成以后，可向市房管局申請動拆遷，接受委托的動遷單位，必須經(jīng)市房管局審核批準。 建設方案 根據(jù)城市規(guī)劃總體要求，編制建設方案并報市或區(qū)規(guī)劃管理部門。 市場調(diào)查 通過系統(tǒng)的收集、記錄，了解房地產(chǎn)市場的情況，對擬開發(fā)的項目的前景進行預測。 二級市場： 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同要求，將建造好的房屋連同相應 的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或者個人的市場。它是由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用受讓 者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。 三通一平 ： 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、 路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年 來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。 隔斷 ： 是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 躍層式住宅 ： 這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層 樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。 凈高 ： 是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 綠化率 ： 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 容積率 ： 是指總建筑面積與建設面積的比值 得房率 ： 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對 方造 成 損失，都要支付違約金。 預售價 :也是商品房預（銷）售合同中的專用術(shù)語；預售價不是正式價格，在商 品房交付使用時，應按有批準權(quán)限部問核定的價格為準。 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） ５ 均價 :是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積 的和數(shù)，即得 出每平方米的均價。 共同共有房 產(chǎn)： 指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的 所有權(quán)。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、 使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部 門的分戶房屋平面圖。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物中，豎向承重結(jié)構(gòu)的墻柱采用磚或者砌塊進行砌筑，梁、 樓板、屋面板等采用鋼筋混泥土或者木質(zhì)結(jié)構(gòu)。 城市公益事業(yè)用地。 軍事用地。 拍賣出讓程序 市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準后，發(fā)布拍賣出讓土地公告 ； 市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件 ； 驗證競買者資格，發(fā)放應價牌 ； 市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價 ； 競買者舉牌應價 ； 競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金 ； 競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款 時限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金 ； 競買獲勝者付清全部土地出讓金后 30日內(nèi)，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》。市土地局組織有關(guān)部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） ２ 作。 招標出讓程序 市土地局制定出讓土地招標方案，報經(jīng)市政府批準發(fā)布招標公告。必要時向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設方案。通常我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級市場。一般個人和團體不擁有土地所有權(quán)。 基盛地產(chǎn)置業(yè)顧問入職培訓資料（大港項目部） １ 第 1 章 房地產(chǎn)市場基礎知識 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及 附帶的各種權(quán)益。 附錄二： 大港項目沙盤講演 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 土地使用權(quán)出讓形式及程序 我國是實行社會主義公有制的國家，即全民所有制（國有土地）和勞動群眾集體所有制（集體土地）。 出讓時指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使 用權(quán)出讓金。市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關(guān)資料和規(guī)定。受讓者在付清出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領取《國有土 地使用證》。投標者在規(guī)定的投標截止日期前繳納保證金（不計息），并將密封后的投標書投入標箱。中標者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記，領取土地使用證。它是行使國家職能的各種機關(guān)用地的總稱，具體包括各級權(quán)力機關(guān)、國家行政機關(guān)、國家審判機關(guān)、國家檢察機 關(guān)和國家軍事機關(guān)用地。它包括城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、市內(nèi)公共交通等設施用地。 房地產(chǎn)的特征 （ 1） 房地產(chǎn)的自然特征：①位置的固定性 ②使用的耐久性 ③資源的有限性 ④物業(yè)的差異性 （ 2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征：①生產(chǎn)周 期性 ②資金密集性 ③相互影響性 ④易受政策限制性 ⑤房地產(chǎn)的增值性 房地產(chǎn)的類型 （ 1） 按用途劃分：①居住 ②商業(yè) ③旅游 ④工業(yè) ⑤農(nóng)業(yè) （ 2)按住宅的層數(shù)劃分：①低層住宅 1—— 3 層 ②多層住宅 4—— 6 層 ③小高層住宅 7—— 11 層 ④（中）高層住宅 12—— 30層 ⑤超高層住宅 31 層以上（含 31 層） 房地產(chǎn)的使用年限 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國 家規(guī)定執(zhí)行：