【正文】 推廣建議 第一階段： 4月 6月 推廣目的：實現(xiàn)項目三期產(chǎn)品全面釋放，通過會所、中庭實景亮相，對目標(biāo)客群進行精準(zhǔn)定位，實現(xiàn)價格穩(wěn)步走高。項目形象重新包裝，輸出四期及車位銷售信息，傳遞“城市、稀缺”概念（規(guī)劃、里面、園林、創(chuàng)新產(chǎn)品） 主線：利用樣板間開放、交房開放、等一系列節(jié)點活動重點宣傳項目“品質(zhì)、產(chǎn)品升級”概念。世界變局” 線上 線下 ? 產(chǎn)品線概念的重新包裝 ? VI系統(tǒng)、色彩系統(tǒng)升級 ? 對話語氣、姿態(tài)的轉(zhuǎn)變 ? 高端低價全新渠道采用 ? 展示手段、體驗方式完善 ? 國際化、網(wǎng)絡(luò)化物料采用 ? 維護手段更新 ? 突破傳統(tǒng)意識 二期 40號地 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新銷售中心驚艷亮相 確定交房時間 9月推售 17樓 車庫推售 新年前清盤特價 ，之 后 封 盤 三 天 民族城上城大型招聘會 對應(yīng)小型互動活動 對應(yīng)推廣炒作氛圍 對應(yīng)推廣 交房后業(yè)主 答 謝 小型活動或夏季運動會 推售四期 10月推售 17樓正式開售 趣味樣板間及實體樣板房開放 新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間 一期交房工作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團拜會 推廣策略 第一階段：前期形象延續(xù)期 2020年上半年推售貨量以三期剩余產(chǎn)品為主，建議延續(xù)項目主題形象以“城市、世界”為主 第二階段：以交房信息釋放 2020年年中推出嫁接交房信息及車庫推售，以“感恩”為主。 ? 多批次推出，避免供應(yīng)過剩 ? —— 項目體量相對較大，不宜一次性推出，應(yīng)分部多次推盤 ? 利潤流與現(xiàn)金流平衡，后期合理溢價 ? —— 根據(jù)市場情況，留下合理溢價空間，造成熱賣景象。 SUMMARY ?2020年營銷回顧 ?2020年營銷目標(biāo) ?安岳縣場分析 ?營銷策略 ?整體營銷策略 ?營銷執(zhí)行 ?價值提升策略 回顧： ?市場走勢：整體穩(wěn)中有升，但受政策影響會有階段性的調(diào)整 ?住宅客戶定位：剛性需求客戶，關(guān)注項目及品牌及信譽、升值潛力 ?產(chǎn)品定位：首改或剛需需求客戶，關(guān)注項目品牌及信譽、地理位置、戶型、升值潛力 2020年項目整體營銷策略 2020年項目整體營銷策略 策略一：推廣形象升級，傳播張力 策略二：深挖價值、注重圈層，多渠道組合 策略三：小批量、多頻次推售，頻造熱點 整體營銷思路 —— 三角模型 印象升級 營銷執(zhí)行 價值提升 重新定義項目價值，建立客戶對項目新印象 精確的定位，精準(zhǔn)的推廣，精細(xì)的執(zhí)行，一步步實現(xiàn)小批量開盤目標(biāo) 滿足客戶關(guān)注實質(zhì)，通過對項目價值提升打動客戶?？蛻粢栽狸栨?zhèn)、石洋鎮(zhèn)、龍臺鎮(zhèn)、勇賢鎮(zhèn)為主。 ?客戶成交原因： 勇前品牌、升值潛力 ， 后期推廣主題及說辭中，重點加強對企業(yè)、物業(yè)的宣傳，進一步強化項目升值潛力的宣傳。 成交客戶分析 華宅成交客戶總結(jié) ?認(rèn)籌渠道 ：友介、路過、短信占比最多。星城。 ? 衛(wèi)生間與餐廳正對，影響風(fēng)水。 舒適實用，贈送面積大 產(chǎn)品價值理解 —— 戶型舒適實用，贈送面積大 ? 戶型優(yōu)勢： ? 戶型周正，明廚明衛(wèi) ? 客廳與餐廳雙陽臺空氣對流，且均為半面積贈送，贈送面積較大，戶型創(chuàng)新，能做到南北通透； ? 主臥為套房設(shè)計，帶獨立衣帽間，主次臥均有凸窗設(shè)計； ? 書房半贈送面積，贈送面積較大， 104平米做到三室兩廳雙衛(wèi)，緊湊實用。地跨成安渝高速公路，綿遂內(nèi)自宜城際鐵路，穿境而過， 地區(qū)區(qū)域性交通樞紐、安岳城市發(fā)展副中心。 鬧中取靜產(chǎn)品地段 優(yōu)勢明顯 。 交通基本相差無幾 配套 北壩小學(xué)、北壩中學(xué)、方林中學(xué)、法院、信合、工商局、婦幼保健院、東門車站、商業(yè)配套 北壩小學(xué)、北壩中學(xué)、方林中學(xué)、法院、信合、工商局、婦幼保健院、東門車站、商業(yè)配套 戶型 7577兩房； 91105三房。 配套 北壩小學(xué)、北壩中學(xué)、方林中學(xué)、法院、信合、工商局、婦幼保健院、東門車站、商業(yè)配套 方林中學(xué)、法院、信合、婦幼醫(yī)院 戶型 7577兩房； 91105三房。 ； ； 。 競爭分析 ? 價格 ? （元 /平米） 現(xiàn)代 60萬 新古典 檸都大道 20萬 檸都大道 15萬 地中海 普州大道 ? 建筑風(fēng)格 ? 區(qū)位 ? 項目規(guī)模 歐式 45萬 ? 小區(qū)內(nèi)部景觀 泳池、中庭景觀 無特殊景觀 普州大道 普州大道 中庭、泳池、藍(lán)球場 無特殊景觀 中庭廣場、泳池 現(xiàn)代 4000 4100 4100 4000 4300 美林灣 檸都新城 元象嶺郡 民族星城 龍郡 66 2020年主要項目對比分析 項目規(guī)模、 項目區(qū)位屬性、 園林優(yōu)勢明顯、 建筑風(fēng)格優(yōu)勢不明顯。 龍郡 66 、 、 、 、 、 33834020 期房，一次性優(yōu)惠 10% 約 1000套 華府國際 11 10 、 36004100 只余非常少一個 約 50套 盛世首座 、 、 43004730 約 300套 民族星城 、 、 、 、 、 40804530 一成首付三重保障 暫定 300套 2020年區(qū)域市場回顧及 2020年新增供應(yīng) 未來市場將給我們帶來機遇，但產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，項目面臨壓力較大 ? 安岳明年產(chǎn)品供應(yīng)量劇增，項目周邊將形成市場熱點； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，大多樓盤主要供應(yīng) 2房及 3房； ? 南山高端住宅供應(yīng)量見長，已經(jīng)樹立產(chǎn)品及價格標(biāo)桿； 在售洋房戶型配比 項目 二房 三房 四房 復(fù)式 面積 區(qū)間 占比 面積 區(qū)間 占比 面積 區(qū)間 占比 面積 區(qū)間 占比 檸都新城 25% 60% / / 130～ 150 15% 豪森銘家 25% ～ 70% / / 130以上 5% 元象嶺郡 20% 50% 5% 25% 美林灣 25% 65% 10% / / 龍郡 66 25% 65% / / 10% 民族星城 25% 65% / / 10% 在售項目以套二、小三房、三房為主，面積段在 77135平米之間。 ? 隨著財富中心試營業(yè)，五星級酒店修建、大型購物中心等信息的發(fā)布，大量聚集人氣，本年度內(nèi)，片區(qū)毛坯價格預(yù)計可以探頂?shù)?4800元 /平米。 12月 4日 房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實的方向 不變 住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于六成，貸款利率是公積金基準(zhǔn)利率的 。將商業(yè)個貸轉(zhuǎn)成公積金貸款，購房者能省下一筆不小的開支。 8月 1日 央行：繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策 執(zhí)行差別化房貸 要按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機構(gòu)對符合條件的保障性住房建設(shè)項目及時發(fā)放貸款，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。 7月 7日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 自 2020年 7月 7日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。按照住建部的規(guī)定， 6月 9日則是公布信息的最后期限，截至 6月 9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。 5月 1日 商品房銷售必須明碼標(biāo)價 根據(jù)國家發(fā)改委于 2020年 3月 16日發(fā)布 《 商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定 》 ，從 5月 1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整?！? 3月 25日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 從 2020年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2月 9日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 自 2020年 2月 9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 六、房價上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有 1套住房限購 1套、擁有 2套及以上住房者暫禁購房。 三、個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。 1月 20日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 從 2020年 1月 20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。要落實貸款“三查”，加大對貸款風(fēng)險分類準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查。 超過 1700套 節(jié)點定價，小步快跑，樹立標(biāo)桿 ? 持續(xù)熱銷，維持市場美譽度，增強客戶信心 —— 多次集中推盤，小步快跑，集中客戶關(guān)注點，制造高銷售率 推售安排關(guān)鍵性因素思考下的應(yīng)對策略 ? 確保目標(biāo)均價，實現(xiàn)利潤最大化 —— 借勢項目旺銷熱烈氣氛，在產(chǎn)品價值支撐下售價走高，確?！盁徜N產(chǎn)品”利潤，并帶動“問題”產(chǎn)品價格預(yù)期，實現(xiàn)整體利潤最大化 ? 差異化推售 —— 嚴(yán)密監(jiān)控競品推售時間，提前消化，攔截客戶 了解競品推售時間，提前推售，攔截客戶。 惡劣的口碑，延期交房的現(xiàn)實，都沒有為難到我們。對平臺貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險，并按照既定部署加快存量分類處置。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險管理的真實需要。 二、 全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000萬套。 對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到 25%以上的 (不含土地價款 )，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 3月 16日 國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布 《 商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定 》 的通知 商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊；商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源；商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)；商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費用；還應(yīng)標(biāo)明“開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。 4月 6日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 自 2020年 4月 6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。今年以來，央行以每月一次的頻率連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 5月 10日 要求公布保障房建設(shè)計劃、開工和竣工相關(guān)信息