【正文】 1909年又創(chuàng)立了世界上最大的慈善機(jī)構(gòu) ——洛克菲勒健康和教育基金會(huì)，生前的捐款高達(dá) 5億美元。 陳麗華鐘愛紫檀已經(jīng)到了無比虔誠的地步，自己耗費(fèi)兩億元建造了一個(gè) 紫檀木博物館 。 ?騎馬騎成馬場主? 的成就感要比“炒股炒成股東”大得多。即使你很 有錢 ，也需要 積極、健康 地生活，而不是只圖吃喝玩樂 ……” 因?yàn)閻酆脻撍闪⒘?室內(nèi)潛水俱樂部 ，“長期看這將是一個(gè)很好的產(chǎn)業(yè)，雖然現(xiàn)在只是投入，還沒有回報(bào)。我們是 賺錢容易花錢難 啊！ ? －－錢多了，就不自覺地要去滿足個(gè)人的許多欲望，其結(jié)果往往違背道德良心； －－錢多了，忽然發(fā)覺 世界上有意義的東西不多了 ，其結(jié)果就是想方設(shè)法去糟蹋錢，在這個(gè)過程中尋求一種刺激和快感，但這樣的刺激和快感并不能給他帶來持久的幸福； －－錢多了，總想使錢增值，但 增值過程 ，也是一個(gè)花錢的過程，這里往往 難以把握 好，一有閃失，就可能前功盡棄，所以這個(gè)過程也是一個(gè)很痛苦的過程。 在巨富中死去是一種 恥辱 。 重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式 . 思想守舊、頑固、愛面子講派場、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感 . 責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有 ? 節(jié)儉 ? 精神、價(jià)格有一定的敏感度 . 注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感 . 財(cái)富價(jià)值觀的變化 : 尊貴 \奢華 → 聲望 \安全 → 個(gè)性 \標(biāo)簽 早富階層 暴富階層 新知富階層 本項(xiàng)目關(guān)注的客戶價(jià)值觀 趨勢(shì) 財(cái)富層面 演進(jìn)中的客戶的財(cái)富生活觀。 豐盛人生 , 家族傳承 , 階層關(guān)系承繼場所 奢侈消費(fèi) , 財(cái)富象征 , 階層進(jìn)入渠道 一棟頂級(jí)豪宅對(duì)他們 意味著 財(cái)富階層按 成長性 分類 追求財(cái)富境界的 新知富階層 憑借敏銳的眼光和頭腦，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下白手起家的創(chuàng)業(yè)一代，通過技術(shù)領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新或企業(yè)融資的成功迅速積累財(cái)富。 ? 嬰兒潮?造成 20世紀(jì) 70年代龐大人口量的延續(xù) ,將在20222022年產(chǎn)生一批房地產(chǎn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的財(cái)富階層 . 收入前 20%的家庭不同年齡的購房總金額 收入前 20%的家庭按不同年齡的平均購房價(jià)格 根據(jù)美國人口消費(fèi)趨勢(shì) ,37歲左右形成購買浪潮 ,41歲和 47歲還有兩次稍低但也很重要的高峰 . 3546歲和 57歲所能夠承受的購房價(jià)格最高 . 因此 ,高收入家庭購買豪宅普遍集中在 3545歲間 . $0 $100000 $202200 $300000 $400000 $500000 $600000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 $500000 $1000000 $1500000 $2022000 $2500000 $3000000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 $3500000 $0 財(cái)富階層的 成長性 :今后幾年將出現(xiàn)購買熱潮 活躍的 早富階層 滿懷消費(fèi)欲望的 暴富階層 中國早期致富人群，財(cái)力雄厚。 他們經(jīng)常表露出? 精英心態(tài) ? ：崇尚自我表達(dá)、參與和影響，因?yàn)樗麄? 都堅(jiān)信自己的生活是獨(dú)一無二的。 曾先生身材魁梧，短發(fā)，戴一幅金色金屬鏡框眼鏡，來售樓處時(shí)穿米黃色休閑襯衫，戴一塊銀色方形的運(yùn)動(dòng)腕表， 打扮休閑個(gè)性， 似乎像是要出海度假。騰訊是中國最早的互聯(lián)網(wǎng)即時(shí)通信軟件開發(fā)商，是中國的互聯(lián)網(wǎng) 服務(wù)及移動(dòng)增值服務(wù)供應(yīng)商。 Michael， 41歲，摩托羅拉公司系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)部總經(jīng)理，兼作投資基金，財(cái)富急劇積累，另外以合伙人身份參與控股 4家公司。他們雖然是用來居住，但希望買一棟可以用來 傳給子孫后代有價(jià)值的房屋。曾經(jīng)也征戰(zhàn)商海，現(xiàn)在跟著老公回國，孩子都在國外。分別在北京泉發(fā)花園、上海、美國舊金山擁有別墅物業(yè)。第三種是移民，他們要尋找更好的機(jī)會(huì)。 魏先生認(rèn)為前來中國的人有三種。 國際集團(tuán)華人總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 郭先生，某食品集團(tuán)董事經(jīng)理，在 新加坡本土發(fā)展了 23家連鎖店， 成為新加坡第 一家掛牌上市的面包企業(yè) 國際集團(tuán)華人總裁 魏應(yīng)交， 頂新國際集團(tuán)董事長。 黃先生，某香港知名豪宅開發(fā)商。 ?當(dāng)我看到絢麗多彩的民族服飾快速地流失，其工藝瀕臨后繼無人，我們搞服裝的怎能熟視無睹？那是我們的‘根’?。?于是，周先生投資 2022萬元，創(chuàng)辦了 2022多平方米的上海 美特斯邦威服飾博物館 ，既是服飾文化的展示中心、服飾研究專業(yè)人士的資料中心、服裝設(shè)計(jì)師創(chuàng)作靈感的源泉，又是企業(yè)員工和社會(huì)大眾文化教育的場所。 實(shí)力民營企業(yè)集團(tuán)或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 實(shí)力民營企業(yè)集團(tuán)或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 周成建，美特斯邦威集團(tuán)董事長 ， 在國內(nèi)服裝行業(yè)率先運(yùn)用?虛擬經(jīng)營?策略。 高先生，某集科研與生產(chǎn)為一體的現(xiàn)代化股份制企業(yè)總裁。 意大利式 世茂佘山 A型房 檀宮 6號(hào) 大宅：平均面積 1650平米，占地 8畝 檀宮： 1600－ 2022平米，占地 4畝 檀宮： 750－ 1200平米，占地 6畝 綠城玫瑰園 ?天然與人工的比例 ： 原生態(tài)水系以及與之相聯(lián)系的景觀處理，形成一個(gè) “綠色”骨架； ?交通與休閑的比例 ：在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造步行系統(tǒng)，為人們的散步、慢跑及其它休閑活動(dòng)提供良好的空間； ?私密與共享的比例： 在別墅庭院的處理上，強(qiáng)調(diào)其私密性，為居住者提供自由的戶外活動(dòng)空間； 世茂佘山： 將自然水系引入社區(qū)，在社區(qū)中央規(guī)劃大型生態(tài)湖泊，并由六條河道自中心湖泊呈放射狀展開，于外圍再匯合成護(hù)城河道，社區(qū)被劃分成若干個(gè)島嶼； 檀宮： 體量小，規(guī)劃不占優(yōu)最優(yōu)化的路網(wǎng)設(shè)置； 規(guī)劃 完美比例 玫瑰園充分體現(xiàn)了綠城在單體設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì)上的深厚造詣，稱得上是 完美演繹 ?體量與美感的比例 ：地下室、一層和二層面積為 4： 4： 2的黃金比例； ?不同功能間的比例： 動(dòng)靜分離、干濕分離、潔污分離、服務(wù)功能與使用功能分離； ?生活與噪音的比例 ：衛(wèi)生間大部分做到了同層排水，未有的也做了隔聲防水措施； ?空間共享與私密的比例 ：合理安排各功能空間及水平和垂直交通空間。 長島別墅： 余房 16套， ，半年成交一套： ＝ 性價(jià)比認(rèn)知 產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品價(jià)值和價(jià)格成正比 區(qū)域價(jià)值 提升緩慢 顛覆 板塊性價(jià)比認(rèn)知 社區(qū)價(jià)值和服務(wù)價(jià)值的突破 STEP2 顛覆板塊常規(guī)性價(jià)比認(rèn)知：尋求突破口 豪宅物業(yè)管理 特殊服務(wù)體系 私人管家服務(wù)團(tuán)隊(duì) ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)星級(jí)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)的管理，起居由社區(qū)統(tǒng)一安排； 會(huì)員一卡通 ：一張高級(jí)會(huì)員卡不但包含了項(xiàng)目會(huì)所的使用，并且整個(gè)旗忠森里體育城的運(yùn)動(dòng)設(shè)施都可以使用高爾夫、室內(nèi)網(wǎng)球、馬場等等；并且可以實(shí)現(xiàn)上海高級(jí)俱樂部（美洲會(huì)）等的共同代碼服務(wù) 多種私人保鏢服務(wù) ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)軍事化訓(xùn)練的保鏢服務(wù)，如家庭聚會(huì)的私人保鏢服務(wù)、接送小孩或女眷出行、業(yè)主私人出行等相關(guān)服務(wù)； 私人健康服務(wù) ：為業(yè)主及全家提供貼身健康服務(wù)，建立健康檔案。旗忠森林體育城還在規(guī)劃深入的配套體育設(shè)施有運(yùn)動(dòng)員村、五星級(jí)酒店、醫(yī)療配套中心、馬術(shù)基地和體育商業(yè)中心等； 旗忠森林板塊具有上海地區(qū)形成高檔純別墅生活社區(qū)難以超越得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境和體育配套，有形成 富人區(qū)的條件 ? 通達(dá)的交通、森林環(huán)境和獨(dú)特的高檔體育設(shè)施成就了旗忠板塊的別墅群落。區(qū)域板塊在其它項(xiàng)目及政府推動(dòng)下，逐漸 升溫 。 突破區(qū)域目前的價(jià)格平臺(tái) 本體條件 優(yōu)勢(shì)條件 約束條件 大規(guī)模項(xiàng)目容易對(duì)市場和客戶形成引導(dǎo) 開發(fā)商品牌和長期開發(fā)使樹立項(xiàng)目品牌成為可能 政府推動(dòng)板塊升溫使得項(xiàng)目受惠 內(nèi)外均無特殊的可利用稀缺資源（景觀、地段和人文） 相應(yīng)等級(jí)的配套不完善 項(xiàng)目的營銷目標(biāo)和目標(biāo)下的本體條件總體解析 營銷 目標(biāo) 問題解析 ?超過 1200畝的大規(guī)模項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場、甚至整體市場存在巨大的 影響力 ，可形成對(duì)整體市場發(fā)展的一系列 引導(dǎo) ，例如價(jià)格、客群及營銷策略等。 項(xiàng)目地位：之于別墅客戶 歷史眼光，國際視野，華人財(cái)富階層 終極居所 紐約州長島 洛杉磯貝弗利山莊 NOOSA灣區(qū)、悉尼雙水灣 新西蘭霍克灣區(qū) 香港淺水灣 巴黎 16區(qū) 日本東京灣 上海 〃 旗忠 富人區(qū) 〃 玫瑰園 上海出現(xiàn)真正富人區(qū)的條件已經(jīng)成熟，玫瑰園和所在區(qū)域應(yīng)聲而出！ (詳見附件） 作為上海別墅界的無冕之王，我們的 營銷理想 精神層面 帶動(dòng)板塊成為上海 新富人區(qū) 引領(lǐng) 華人財(cái)富階層生活方式 的改變 有助于 綠城品牌 在上海的知名度擴(kuò)大和提升 物質(zhì)層面 上海頂級(jí)別墅的精品和里程碑項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)整盤平均每棟售價(jià)： 1500萬－ 3500萬元 /棟 華人財(cái)富階層成為項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的消費(fèi)客群 但是，基于現(xiàn)實(shí)與理想的不可調(diào)和性 我們必須換個(gè)角度審視項(xiàng)目 納入市場體系的綠城 玫瑰園 九間堂 50套 綠洲江南園 143套 佘山高爾夫 120套 月湖山莊 113套 湯臣高爾夫 89套 臻園 21套 西郊一品 56套 西郊莊園 270套 世茂山莊 55套 御翠園 70套 棕櫚泉 160套 合計(jì) 約 1308套 本項(xiàng)目的規(guī)模占目前上海在售高端別墅項(xiàng)目中1308套產(chǎn)品的總量接近18%。小宅合理搭配； ? 完美戶型 —— 闊綽尺度、功能身份相得益彰； ? 歐式新風(fēng)，豪華升級(jí) —— 立面舒展大氣， 細(xì)節(jié)動(dòng)人 。上海 綠城玫瑰園 項(xiàng)目 營銷 策略 方案 GREEN TOWN ROSE GARDEN P