【正文】 ： 依據(jù)《 2021》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見表 1。 其中地上建筑部分（ B B4 B4 B B C6）土地拆遷成本為： *= 。 （二）、投資估算說明 土地費用 本項目的土地費用為劃撥土地的土地征用拆遷費，包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費、臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。 ? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造條件； ? 整合資源，引導和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎設施開發(fā)商、零售商等）共同參 與城市功能區(qū)內(nèi)的項目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴大市場，并從創(chuàng)造市場、擴大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性 ? 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機構或企業(yè) ? 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點項目或片區(qū) ? 戰(zhàn)略定位 ——土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實施者 ? 戰(zhàn)略目標 ——實現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標，并通過土地增值和稅收實現(xiàn)經(jīng)濟效益； ? 經(jīng)營的范圍 ——以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)的商業(yè)機會、土地歷史文化價值、市政設施、城市環(huán)境形象等； ? 主要職能 ——項目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機構、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推 廣； 七、投資估算及資金籌措 （一）、總投資估算內(nèi)容 一期項目用地平衡表 項目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計 畝 拍賣土地面積合計 畝 地上建筑部分面積合計 一期平均容積率 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用及不可預見費用等。 借舊城改造的契機，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標，也是西部旅游市場的迫切需求。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的地位。 文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當?shù)闹?。是一座極其珍貴的藝術寶庫。當年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。但對舊存民居的合理保護不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復雜的格局。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。 經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟圈。 盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標存在矛盾。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的 %）、特色小吃店（ %）、火鍋店（ %）、賓館（ %）、茶坊（ %）、銀行（ %）、娛樂場所（ %）、古玩市場（ 1%）、各種生活配套等。 五、 地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 （一）成都城區(qū)內(nèi)旅游景點及相關經(jīng)濟圈分析 本章從成都旅游市場經(jīng)濟的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關的旅游經(jīng)濟圈進行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。其后期改造傾向于在保 護的同時與市中心商業(yè)圈的對接。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結合、并重的局面。 改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。 結論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。 大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進了二手房市場、租賃市場日益升溫。 目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為： 外地實力開發(fā)商紛紛進駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu) 勢，將成為一個綠色的新區(qū)。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術產(chǎn)業(yè)。 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結合的 “ 扇葉式 ” 布局 。 由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評估結果日前發(fā)布，成都位居 2021年百強城市綜合實力排名第 11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設國家級區(qū)域中心城市 ,擔當成渝經(jīng)濟圈的領導角色 ,推進“ 3+1”格局的真正形成！ 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位； 城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位； 城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高； 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位； 成都市是我國西部地區(qū)的科 技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設在成都，借以輻射西南地區(qū)。 （ 2） 三大城市經(jīng)濟圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟形成了堅固的基礎，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡發(fā)展的新格局。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨 勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。 通過對項目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。而上海城隍廟及南京夫子廟 的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當然也應成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。 中國的城市舊城 改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬余方米。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了 “ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。 道路通達度：項目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達狀況較好。 （二） 項目自身因素分析 、商業(yè)區(qū)位 本項目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文 武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西民俗 文化 之中 ，游覽山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng) ， 感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風光 秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有 58座。 目前，該項目所處區(qū) 域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展狀況、經(jīng)濟特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費和服務活動將日益成熟的時期。針對文殊院片區(qū)舊城改造項目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項目順利實施， 特成立項目專家組指導和監(jiān)督歷史文化保護片區(qū)的商業(yè)運作。 成都市舊城改造已經(jīng)進入實施階段。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。 2021年，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣。 二、項目概況 “文殊院”項目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務中心 CBD 相融合。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 （三） 項目投資可行性研究結論 根據(jù)對“文殊院”建設項目的綜合分析得 知：該項目的開發(fā)建設具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。其余 C C C三宗地 約合 畝，用于拍賣。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設施建筑面積 2021 平方米，地下建筑面積 萬平方米。 政府的相關政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 委托方提供的資料合法、真實可靠。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。 綜上所述，項目在市場 和財務上是可行的 ,但風險較大。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設施建筑面積 2021 平方米，地下建筑面積 萬平方米。中國第一個華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。全區(qū) 2021年社會商品零售總額達到 77億元。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設。 中房集團成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗和超前的開發(fā)理念，擔當起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設施建設、城市文化價值的發(fā)掘與保護等一系列任務。 （ 1）、宗教文化 佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。護法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風度。 中國第一都市禪林 文殊 院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中