【正文】 體漲幅大于全國 20%的增長。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。 城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。四條放射線分別為成渝高速路、驛都 大道（老成渝路）、 成洛 大道（成都 — 洛帶公路）及 成龍 大道（成都 — 龍泉驛交通性主干道）。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ”的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。 2021年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強城市達到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個更加良好的投資環(huán)境。 要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。 總投資利稅率： %,總投資凈利率： %,銷售利稅率 :%,銷售凈利率 :%. 綜上所述，項目在市場和財務(wù)上是可行的。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行。 三、 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 本項目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報告設(shè)定的價格取得為本報告的假設(shè)前提； 本報告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認可批準； 政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃； 本項目建筑設(shè)計功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導足夠客流量 并能滿足消費者需求； 本項目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計劃順利進行； 本項目單位工程竣工驗收符合國家相關(guān)驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗收，項目能及時交付使用 。 “文殊院”建設(shè)項目投資可行性研究報告 第一章 項目總論 一、 項目概況 “文殊院”建設(shè) 項目規(guī)劃用地面積 萬平方米，約合 畝。 二、投資可行性研究依據(jù) 中房集團（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項目進行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下： 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《成都市城市總體規(guī)劃》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 二○○○年《四川省建筑工程計價定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程 預(yù)算額四川省估價表》及相應(yīng)的取費標準； 國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例； 委托方提供的相關(guān)資料： 成都市 2021 年至 2021年《統(tǒng)計年鑒》； 1其他相關(guān)資料。由于近年來房地產(chǎn)市場的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房 地產(chǎn)市場良好的有效需求增長；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。 商業(yè)用房： 15000元 /㎡（平均價 格） 住宅及綜合用房： 4500元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 2280元 /㎡（按成本價格出售） （二）財務(wù)評價結(jié)論 通過對該項目的主要財務(wù)指標的分析預(yù)測，本項目在整個運作期內(nèi)，銷售收入將達到 325050 萬元；產(chǎn)生凈利潤 萬元；上交銷售稅金及附加 萬元、所得稅 萬元，共計上交稅金 萬元。 三大城市經(jīng)濟圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟形成了堅固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟整體均衡發(fā)展的新格局。 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市 ,擔當成渝經(jīng)濟圈的領(lǐng)導角色 ,推進“ 3+1”格局的真正形成！ （二）、成都經(jīng)濟發(fā)展地位和主要城市的比較 城市總體經(jīng)濟實力： 2021 年成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值 （ GDP）為 億元，排名保持去年第四的位置； 2021 年成都經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢橫向比較研究 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 長江流域經(jīng)濟帶 西部的致動點、發(fā)力點“ 1”在哪里？ ？ 十三個副省級城市 G D P 情況3 4 6 6 . 6 32 8 6 0 . 5 120921 7 8 0 . 3 1 7 6 9 . 91 6 6 2 . 4 1 6 3 2 . 61 5 7 6 . 21 4 1 4 . 8 1 3 6 7 . 89 4 0 . 47 6 0 . 1 21 8 7 0 . 8151 3 . 51 7 . 315131 5 . 91 5 . 31 2 . 11 5 . 21 5 . 11 3 . 51 4 . 51 7 . 205001000150020212500300035004000廣州 深圳 杭州 成都 青島 寧波 武漢 大連 南京 哈爾濱 濟南 西安 廈門G D P02468101214161820增長率GDP國內(nèi) 生產(chǎn)總值（億元） 增長率（%） 城市人口發(fā)展狀態(tài)： 2021 年成都市年末總?cè)丝? 萬，仍居首位，比去年增長 萬人； 十三個 副省級城市年末總?cè)丝谇闆r 020040060080010001200成都 哈爾濱 武漢 廣州 青島 西安 杭州 濟南 南京 大連 寧波 深圳 廈門總?cè)丝跀?shù)（萬） 城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列 排第六位； 十三個副省級城市社會消費品總額情況8 5 3 . 9 98 0 1 . 7 76 2 4 . 26 0 0 . 2 4 5 8 7 . 5 25 6 8 . 4 55 3 3 . 2 5 2 1 . 5 5 1 2 . 24402 3 0 . 3 41 4 9 4 . 2 77 7 1 . 59121 6 . 3131 1 . 61 2 . 41 4 . 41 2 . 41 5 . 61 2 . 71 5 . 8131 5 . 902004006008001000120014001600廣州 武漢 深圳 成都 哈爾濱 南京 杭州 大連 濟南 寧波 青島 西安 廈門總額024681012141618增長率總額（億元） 增長率（% ） 城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位； 十三個副省級城市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額比較3 7 2 7 . 3 32 1 9 9 . 4 51 5 8 9 . 9 61 3 1 0 . 2 1 2 8 5 . 5 31 2 5 3 . 8 51 2 1 0 . 6 1 1 5 3 . 71 0 5 9 . 6 31 0 0 7 . 0 47 5 8 . 43 9 7 . 1 61494192 4 . 11 7 . 81 7 . 9 92 2 . 5 31 9 . 0 32 1 . 31 4 . 4 32 2 . 8 72 1 . 9 52 1 . 92 0 . 82 5 . 205001000150020212500300035004000廣州 深圳 杭州 成都 大連 武漢 南京 西安 哈爾濱 寧波 青島 濟南 廈門儲蓄余額051015202530增長率居民儲蓄余額（億元） 增長率（% ） 城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位； 十三個副省級城市實際利用外資情況5 0 . 4 24 0 . 1 43 0 . 6 42 2 . 1 11 7 . 6 2 1 7 . 2 71 2 . 9 1 2 . 4 31 0 . 0 96 . 5 32 . 7 1 2 . 652 . 96 8 . 81 5 . 53 7 . 91 1 . 85 6 . 68 5 . 14 . 49 3 . 32 0 . 62 5 . 3261 0 . 10102030405060深圳 青島 廣州 大連 武漢 寧波 南京 廈門 杭州 濟南 成都 哈爾濱 西安利用外資數(shù)量0102030405060708090100增長率實際利用外資（億元） 增長率（% ） 城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游 ，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高； 十三個副省級城市居民人均可支配收入情況2 5 9 3 5 . 8 41427712915 1289811571110131 0 1 9 5 . 5 6 1007591018 5 2 4 . 5 27 8 9 2 . 7 7748964141 0 . 19 . 89 . 58 . 49 . 11 1 . 31 5 . 51191 2 . 77 . 97 . 4050001000015000202102500030000深圳 寧波 廈門 杭州 廣州 濟南 南京 青島 成都 大連 武漢 哈爾濱 西安人均可支配收入024681012141618增長率城市居民人均可支配收入（元） 增長率（% ） 固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位； 十三個副省級城市固定資產(chǎn)投資情況11 57 . 7710 06 . 1895 4. 04 94 6. 4983 7. 673 9. 464 5. 0650 6. 9 50 4. 947943624 4. 6186314 . 730 . 758 . 220 . 139 . 354 . 613 . 137 . 824 . 841 . 6315 . 520 . 722 . 90200400600800100012001400廣州 杭州 南京 深圳 成都 寧波 青島 武漢 大連 濟南 西安 哈爾濱 廈門固定資產(chǎn)投資010203040506070增長率全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 增長率（% ） （三） 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè) 在成都，借以輻射西南地區(qū)。 由國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居 2021年百強城市綜合實力排名第 11位，超過 烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。 （一）、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 中心城布局形態(tài) 逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局 。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居 住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)。 B、 主要項目（非基礎(chǔ) 設(shè)施部分） 東大街改造 十陵歷史文化風景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 城市向東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。 （ 2）向南發(fā)展 A、總體格局 主 要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展高新區(qū)、華陽和牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。 “ 三橫 ” 為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。成都市的房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展階段，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明 19982021 年 成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資從 億元上漲到 億元，而商品房銷售從 1998 年的 萬平方米增至 2021 年的 萬平方米，年平均上漲幅度達 30%。 以房地產(chǎn)