【正文】 培育和經營業(yè)種的日常管理工作更為具體和專業(yè)化， 運營招商工作的質量和效率，決定了整個項目的成敗，運營招商工作 初步進度安排 如下： （ 1） 招商和運營機構的籌備和設立 計劃在已有禮品城招商和運營管理公司的基礎上，大力引進專業(yè)人才尤其現(xiàn)代購物中心和大型商貿綜合體的經營管理人才，組建儀邦奧特萊斯廣場招商中心、租賃中心和物業(yè)管理中心，負責整個項目的招商、運營和日常管理工作，該運營機構計劃在 2021 年上半年完成籌備工作，下半年開始運轉。工期預計 12 年內完成，截止 2021 年竣工。 完成全部 項目建設 和 招商 估計需要 約 35 年時間， 從 2021 年下半年開始，項目 按照建設進度分為三大部分，其中禮品城一期工程已經完成，禮品城二期工程的建設也已基本完成，后續(xù)主要為三期擴建工程建設。強化集團商業(yè)運營公司和資產管理公司的職能，區(qū)域公司從項目工程和運營管理智能拓展到項目投資職能，重點工作為項目選址、規(guī)劃和施工組織，集團總部重點側重到資本運作和人力資源支持。 從 2021 年起，儀邦集團各部門和各分公司都已按照 規(guī)范化管理公司的監(jiān)管要求做好各項 與資本市場對接 前的準備工作，并注意繼續(xù)梳理和完善各項工作流程，強化已經建立的各項風險防范和內部控制制度的執(zhí)行。 2021 年，儀邦集團做出了 20212021 年經營發(fā)展規(guī)劃。 儀邦集團管理團隊精干而又穩(wěn)定，管理層在探索創(chuàng)新特色 商貿 綜合體的開發(fā)運營方面堅持了 20 多年，不僅對 商業(yè) 結構調整、流通環(huán)節(jié)變革、 物流 等領域具有較強的學習創(chuàng)新能力，更在 20 多年的企業(yè)發(fā)展歷程中積累了豐富的經驗和獨到的商業(yè)技術。最終將松散弱小的農村禮品和包裝印刷產業(yè)培育發(fā)展成為影響遍及全國的三家“國”字號 商貿流通 綜合體。 20 多年來，在經濟全球化和市場化的大背 景下，儀邦人親眼目睹各個地方 商業(yè) 的衰敗和繁榮，深刻體會到一個地區(qū)在市場上的競爭力與其所具有的 商業(yè) 平臺和行業(yè)格局息息相關，只有將區(qū)域發(fā)展置身于規(guī)模效應明顯、 配套 水平高、 專業(yè) 服務完善的 現(xiàn)代化 平臺之上，才能在激烈的市場競爭中制勝，脫穎而出。 洞察產業(yè)大勢，精通產業(yè)整合機理，彌補 商業(yè) 發(fā)展的短板，變劣勢為優(yōu)勢，強優(yōu)勢為勝勢，是儀邦 特色商業(yè) 綜合體開發(fā)運營業(yè)務的 主導思想理念 。 在儀邦的商業(yè) 經營和開發(fā) 理念中， 商業(yè)組織 形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結構三者緊密聯(lián)系，相互影響，且都不斷進化，先進的 商業(yè)形態(tài) 、商業(yè)格局和城市空間結構必將淘汰落后的 商業(yè) 組織形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結構，儀邦的商業(yè)使命為專注于順應和引導這種趨勢，為這種趨勢服務。 截至 2021 年底， 儀邦 集團在上海浦東建立了 商業(yè) 品牌運營 總部 ，正在發(fā)展成為全國性品牌 ，運營和在建的 特色 商貿 綜合體面積逾 300萬平米， 另外有 300 萬平米的特色商貿綜合體也在規(guī)劃之中， 公司產品也從原來“中國禮品城”等“第一代 儀邦 產業(yè)綜合體”過渡到上海金山 “儀邦鉆石灣” 廣場 等“第二代 儀邦商貿 綜合體”，涵蓋產業(yè)博覽、城市會展、購物旅游、電子商務等諸多現(xiàn)代服務業(yè)功能 ，商業(yè) 能級更高， 業(yè)態(tài) 更新，輻射帶動能力更強，可有效激發(fā) 商貿產業(yè) 集群 的活力 。 在 龍港 的原野上，終于打造出了“中國禮品城”、“中國印刷材 料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三個“ 國 ”字號產業(yè)載體，年銷售額 約 100 億元， 為培育 輻射全國的禮品、包裝印刷和臺掛歷產業(yè)集群 做出了貢獻 。業(yè)態(tài)涵蓋 零售、 批發(fā)、商務 等多種 現(xiàn)代服務業(yè) 項目。 大型 商業(yè) 區(qū) 生長發(fā)育成功的關鍵是要先有能支持大規(guī)模 商業(yè) 活動 集中發(fā)生的 商業(yè)氛圍和配套交通 條件 ，以 目前禮品城市場目前已經達到的每年近百億元的商業(yè)交易額。體量最大的為 購物中心部分 ，合計約 萬平米 建筑面積 ，具有明顯的規(guī)模效應。 所以，和廣大商業(yè)企業(yè)在三四線城市布局擴張的 需求 相比，有效的 能 符合現(xiàn)代商業(yè) 企業(yè) 經營標準的 城市 商貿綜合體需求非常強勁 ，蘊含巨大的商業(yè)機會 。 因為 三四線城市 過去 建設 的 商業(yè) 設施 規(guī)劃設計水平無法滿足目前這些新型商業(yè)業(yè)態(tài)對經營空間建筑結構、交通組織、配套設施水平、面積、層高和形象等方面的要求，這些商業(yè)品牌朝全國化發(fā)展受到當?shù)赜行虡I(yè)空間供給不足的制約。 其次，區(qū)域內特色產業(yè)集群密布，中小企業(yè)數(shù)量眾多，這些企業(yè)在 外出聚餐、集體活動等方面的 商務 消費需求也具有較大的規(guī)模和潛在的增長空間。 正是這一未被滿足的巨大 消費需求群體 使得開發(fā)運營一個 立足龍港、面向浙南、輻射閩東北 區(qū)域的的現(xiàn)代 商貿綜合體 的市場前景看好。加上臨港產業(yè)新城人口，縣域總人口為 160萬人 ， 縣域城市化率 會 達到 74％ 。 另據(jù)不完全統(tǒng)計，中國禮品生產企業(yè)已過萬家，有的企業(yè)年產值已超過億元，出口比例達 90%以上。作為項目的三大主體功能之一。 未來幾年， 在人口達到 40 萬以上的城鎮(zhèn)化區(qū)域，大型商貿綜合體的開發(fā)建設正逢其時。比如溫州市區(qū)的開泰中心 和銀泰中心，這兩個百貨店的營業(yè)額都在 10 億元左右甚至更高，浙南地區(qū)的居民家庭購物消費距離遠，日常餐飲和娛樂消費也不能就地滿足。 一、實施 “ 產業(yè)提升 ” 工程，扎實推進經濟轉型升級； 二、實施 “ 項目推進 ” 工程，不斷夯實經濟發(fā)展基礎； 三、實施 “ 城市提質 ” 工程，努力塑造宜居城市形象； 四、實施 “ 城鄉(xiāng)一體 ” 工程，切實提升農村發(fā)展水平； 24 五、實施 “ 普 惠共享 ” 工程，全面發(fā)展各項民生事業(yè)； 六、實施 “ 社會保障 ” 工程，著力促進和諧穩(wěn)定局面。 根據(jù) 龍港 的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略 ， 未來幾年是龍港 全面建設鰲江流域中心城市的關鍵攻堅期。 海峽西岸 區(qū)域的經濟和社會管理體制富有活力，尤其 企業(yè) 活力 充沛 ， 具有豐富的人力資源和廣闊的市場腹地，同時又具有數(shù)千萬的僑胞和海外華人網絡， 是未來中國經濟的主要增長極之一，發(fā)展 海峽西岸區(qū)域 是中國經濟繼續(xù)高速發(fā)展的必然選擇。 圖 4： 以休閑餐飲和創(chuàng)意文化產業(yè)為特色的新天地街區(qū)意向意向效果圖 22 （ 4） 有利于 把握“ 海峽西岸 經濟 區(qū) ” 發(fā)展 的 歷史 機遇 “ 海峽西岸經濟區(qū) ” 東與臺灣一水相隔，北承長江三角洲，南接珠江三角洲，是我國沿海經濟帶的 重要組成部分，在全國區(qū)域經濟發(fā)展布局中處于重要位置，具有對臺交往的獨特優(yōu)勢。 打造 浙南閩東北省際貿易中心 ： 依托高鐵、高速等大交通以及區(qū)位優(yōu)勢，著力改造提升浙福水產城、浙閩農貿綜合市場、溫州禮品城、浙閩副食品市場等重點專業(yè)市場，積極發(fā)展網上交易市場、電子商務，加快培育蒼南汽車貿易城、龍港國際家居生活廣場等新興市場，推進龍港物流基地、順達物流倉儲中心等物流基地，巴曹、霞關等港口作業(yè)區(qū)，以及縣城新區(qū)商業(yè)綜合體、站前商業(yè)綜合體、龍港城市商業(yè)綜合體建設，努力構建浙南閩東北省際貿易中心。 中心集聚 ： 按照中心集聚、區(qū)域聯(lián)動的思路，著力構建新型城鄉(xiāng)格局。 經過 30 多年建設和發(fā)展，蒼南的第二產業(yè)初具規(guī)模，現(xiàn)在正在進入第三產業(yè)與第二產業(yè)協(xié)調發(fā)展，生產和生活均衡提高的新階段，本項目的現(xiàn)代商貿業(yè)發(fā)展方向和提升龍港和蒼南以及浙南地區(qū)商業(yè)服務水平的目標完全符合蒼南經濟社會發(fā)展的內在要求。 項目的建設和運營將促進 18 區(qū)域 內尤其 龍港 優(yōu)質 商業(yè) 要素的 融合 ， 項目的產業(yè)屬性和定位等都與區(qū)域 的發(fā)展方向契合。 符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 （ 1） 有利于 浙南 區(qū)域 現(xiàn)代服務業(yè) 集群 發(fā)展 根據(jù)溫州市“十二五”發(fā) 展規(guī)劃綱要，溫州市將在未來著力建設和打造 10 個現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)示范區(qū)： 這些示范區(qū)既有商貿聚集區(qū)，也有物流、總部經濟、金融服務、旅游度假等現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)，其中 現(xiàn)代商貿集聚區(qū)重點建設五馬中心商業(yè)街區(qū)、南浦特色商業(yè)街區(qū)、鹿城綜合廣場、甌海新城現(xiàn)代商貿區(qū)、龍灣商業(yè)購物廣場、瑞安現(xiàn)代商貿綜合區(qū)、樂清城市休閑購物廣場 。努力做到 硬件一流、軟件一流。 （ 3） 景觀廣場 現(xiàn)代商業(yè)空間的設計規(guī)劃非常注重公共空間的質量和舒適性，本項目計劃通過改造和新建，在購物中心、餐飲步行街、禮品城交易市場等內部形成別具一格的景觀廣場，起到匯集和疏散 客流，聚攏商業(yè)人氣，提高商業(yè)空間整體品位的作用。 通過大量便捷有效的停車位的設立和安排，將為商家和消費者提供非常良好的出行條件。本項目還將注重項目的配套設施建設。 14 最終實現(xiàn)與 項目的另外兩大部分 禮品城和 儀邦 購物中心的購物功能相互促進，相互融合的現(xiàn)代商業(yè) 局面 。主要布置在禮品城一期龍港大道對面的印刷材料交易中心。這些商業(yè)業(yè)種也計劃引入一線連鎖品牌， 彌補龍港和浙南區(qū)域這種商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，提升龍港和浙南區(qū) 13 域社會經濟發(fā)展的活力，提高民生質量 ，彌補龍港在大型現(xiàn)代化城市商貿綜合體方面的空白 。 大型超市方面，規(guī)劃一個區(qū)域性大型賣場，主要面向 和滿足 龍港約 70 萬 常住 消費人口 的 日常生活需求，引入國內外著名大型超市品牌，尤其在生鮮食品、日用品方面提高龍港及周邊區(qū)域的市場供給檔次，方便人民 生活， 大幅 提高龍港和周邊地區(qū)的生活質量和生活便捷程度。服務半徑以龍港為中心、輻射蒼南、平陽等周邊縣市。主要布置在禮品城 二期和后續(xù)擴建部分。 主要布置在目前已有的禮品城一期項目內，將儀邦集團旗下?lián)碛械?“中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和 “中國臺掛歷集散中心”三大 “ 國 ” 字號產業(yè)流通品牌整合和優(yōu)化提升，通過硬件改造和管理及營銷服務水平提升，使之進一步提升質量，提高交易效率和市場影響力，進一步擴大交易額，更好的服務龍港禮品產業(yè)和包裝印刷產業(yè)升級的發(fā)展要求。 總之，本項目所處的區(qū)域位于浙南地區(qū)南大門，具有 發(fā)展成為 海 10 峽西岸經濟區(qū)和長三角經濟區(qū) 兩大經濟 區(qū)域 融合發(fā)展的 重要 增長極之一 的潛力， 項目未來 將 占據(jù)鰲江領域中心城市的快速發(fā)展區(qū)域的有利地位 。 圖 1：項目所在的區(qū)位示意圖 龍港具有優(yōu)越的區(qū)位條件 ， 地處溫州南部，位于鰲江入?？谀习?,是鰲江流域主要的制造業(yè)中心城市， 東 瀕東海 ,西接 104 國道、同三高速公路和溫福鐵路，南 依 經濟發(fā)達的江南平原， 鰲江 北岸為平陽縣 ，處在臺灣海峽經濟區(qū)和長三角經濟區(qū)的交匯點上， 與平陽、蒼南、文成、泰順和福建福鼎等市縣的文化和人員往來頻繁，經濟聯(lián)系緊密，是浙南地區(qū)的中心城鎮(zhèn)之一。 項目建成后每年可創(chuàng)造稅收約 35 億元 ， GDP 約 56 億 元 。 “ 浙南新天地 ” ：總 建筑 面積約 萬平米， 布置在 禮品城一期沿龍港大道對面 的印刷材料交易中心 內。 龍港禮品城全面改造、擴建和升級為龍港儀邦奧特萊斯廣場項目后，項目將 主要 由“中國禮品城”、“龍港儀邦購物中心”、“浙南新天地 三大 部分 組成 ： “ 中國禮品城 ” ： 總 建筑 面積 約 10 萬平米， 布置 在 目前的 禮品城一期 內 。 先后獲得 中國商業(yè)聯(lián)合會等權威機構授予的 “中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三張 “ 國 ” 字號商業(yè)品牌。中國禮品城在龍港開業(yè) 10 年來，已經 順利完成了一期和二期的 工程 建設 和 一期工程的開業(yè) ， 市場不斷繁榮 ， 目前已經 發(fā)展成為影響全國的禮品 及 包裝 印刷品 交易中心、集散中心和信息中心 。 未來 龍港儀邦奧特萊斯廣場項目的 多元復合 業(yè)態(tài)包括連鎖百貨、 5 大型連鎖 超市、品牌折扣店、步行休閑 餐飲 商業(yè)街、國際影院、電玩城、連鎖歌城、 兒童樂園、母嬰用品 連鎖專賣 店等各種新型現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。這部分將 引入百貨、大型超市、數(shù)碼電器連鎖、影院、歌城、電玩城、品牌折扣城、兒童娛樂城、母嬰 專賣 店等細分商業(yè) 領域的國內外著名商業(yè)品牌，建設和運營一個浙江南部地區(qū)一站式購物和休閑娛樂中心，達到高度繁榮，包羅萬象。 項目總投資約 億元， 其中禮品城一期和二期工程已經投入約 6 億元 ，后續(xù)需要繼續(xù)投入約 億元 。 7 第一章 編制依據(jù)、項目選址和建設目標 一、編制依據(jù) 溫州 市 國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 ； 蒼南縣 國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃 綱要 ； 龍港鎮(zhèn) 國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 ； 溫州 市 百貨、超市、品牌折扣店等商業(yè) 業(yè)態(tài)的 運營數(shù)據(jù)； 溫州市 有關 建設規(guī)范和標準 國家發(fā)布 的有關 商業(yè) 發(fā)展規(guī)劃等戰(zhàn)略規(guī)劃； 國內外奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)運營情況 ； 上海新天地、 杭州 西湖天地等著名商業(yè)項目 規(guī)劃 方案 ； 浙江省 2021 年、 2021 年、 2021 年、 2021 年政府工作報告 溫州市 202 202 202 2021 年 政府工作報告 1 蒼南縣 2021 年、 2021 年、 2021 年、 2021 年統(tǒng)計公報 1 溫州市 202 202 202 202 2021 年統(tǒng)計公報 1 杭州市大型商業(yè)綜合體項目 經營 情況 1 溫州市大型商業(yè)綜合體項目 經營 情況 1有關土地出讓