【正文】 純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)， 不設(shè)定行政規(guī)則；對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。當(dāng)然，隨著社會(huì)對物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。 (一 )尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 (四 )從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。 (三 )現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。 《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則： (一 )物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則 在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。 2020 年 5月 28 日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了《條例》 (草案 )。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認(rèn)識，為《條例》 (送審稿 )的修改完善打下了基礎(chǔ)。 (四 )廣泛征求意見，以求彰顯民意 按照立法程序要求，起草小組在起草出《條 例》征求意見稿后，于 2020 年5 月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，起草小組多次與香港業(yè)界 進(jìn)行交流，并重點(diǎn)作了比較研究。 《條例》的立法過程 第一章 物業(yè)管理概述（三） 第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 2020年 6月 8 日，國務(wù)院 頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。（多選題） A．配套性 B．過渡性 C．借鑒性 D．經(jīng)驗(yàn)性 E．操作性 解析：過渡性過渡性、借鑒性是《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)。這 —— 階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗(yàn)性，主要是總 結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。該辦法明示了裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動(dòng)中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。 (七 )《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，其中一些企業(yè)在資傘、人員、經(jīng)驗(yàn)和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項(xiàng)目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。 (五 )《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部 1998 年頒布了《物業(yè)管理企 業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。 (四 )《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益， 1996 年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個(gè)內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。 (三 )物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊(duì)伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量， 1996年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括： 第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。 3．《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》 根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要， 2020 年 5 月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于 1994年 3 月 23 日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。 一．《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 從 20 世紀(jì) 90 年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因： 一、我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)； 三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn) 行必要的監(jiān)管。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低 劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和 秩序具有積極作用。 (三 )實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。 2020 年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值 70 億元，上海 78． 5 億元，深圳 50 億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的 2． 23％、 1． 45％和 2． 23％，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來越多。 2020年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。 我國物業(yè)管理的發(fā)展 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。 隨著我國改革開放逐步展開，早在 1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。 我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征： 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè) 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 1949 年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國有化的政策。奧克維婭 ?希爾女士實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會(huì)其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。 物業(yè)管理的起源與發(fā)展 一、物業(yè)管理的 起源與發(fā)展 物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國。 例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ BCE ）（多選題） A．產(chǎn)業(yè)化 B．社會(huì)化 C．專業(yè)化 D．標(biāo)準(zhǔn)化 E．市場化 物業(yè)管理基本制度與政策精講班第 3講講義 內(nèi)容提要 一、內(nèi)容提要 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革 政府在 我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位 《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn) 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn) 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和《物業(yè)管理?xiàng)l例》核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大 生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 A．公開化原則 B．高科技化原則 C．市場化原則 D．標(biāo)準(zhǔn)化原則 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。 3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)， 并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。 (三 )物業(yè)管理的市場化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變 房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無 論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。當(dāng)然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系 .這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是 一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。（像這樣的句子容易抽出來作為一個(gè)選擇題或其中的一個(gè)選項(xiàng)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。 2．物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。 (一 )對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng) 業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種 方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。） 3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行 維護(hù) 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn) 代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并 和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 A．社會(huì)化分工原則 B．專業(yè)原則 C．市場原則 D．標(biāo)準(zhǔn)化原則 4．非市場性的房屋管理不屬于物