【正文】 式合約兩個(gè)月內(nèi)再支付 20%樓款； 簽定正式合約四個(gè)月內(nèi)再支付 20%樓款； 簽定正式合約六個(gè)月內(nèi)付清 20%的剩余樓款； 按揭貸款 (1) 一次性首付（ 98 折優(yōu)惠價(jià)） 首付 1 萬元定金，簽訂認(rèn)購書； 簽約后 10 日內(nèi)付清 40%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約，同時(shí)提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳后，辦理入住手續(xù)。這幾種付款方式應(yīng)該說對于現(xiàn)在的促銷會起到積極的拉升作用。 并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后全部售價(jià)達(dá) 7200 元/m2，租價(jià)達(dá) 60 元 /月 m2。 六、價(jià)格策略： 定價(jià)原則 為了加快銷售進(jìn)程，達(dá)到迅速出貨的目的，再考慮到本案所處的區(qū)域競爭市場的激烈并結(jié)合本案的實(shí)際使用年限 (即折舊 )，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡 的達(dá)到租售目標(biāo)，本司建議本案的市場租售價(jià)應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價(jià)格。并且 ，凡入會員者必須獲取其他會員的表決通過，并且，通過這樣的會議，體現(xiàn)店主身份，也增加了會員們的交流機(jī)會。使每個(gè)鋪面都成為聊城最上檔次，最有品位的商業(yè)名店?！百I鋪送顧客”就避免了新店開業(yè)初期客源不穩(wěn)的情況，有利于街區(qū)的啟動。 ? “買鋪送顧客” 凡是在中通時(shí)代豪園購得商鋪的客戶，或者是購買中通時(shí)代豪園住宅大戶型的客戶（如總房價(jià)在 70 萬以上者），即可獲贈（可初步定為兩萬元）中通時(shí)代豪園消費(fèi)金卡。基本目前辦公與經(jīng)商一族的工作模式，缺少運(yùn)動，渴望健康而又條件不夠的前提下，此活動不但利于促 銷，且具有一定的健康向上的 精神意義。 物業(yè)管理特色增值服務(wù)設(shè)計(jì) 高品質(zhì)的商務(wù)型物業(yè)管理服務(wù)對于物業(yè)增值是不言而喻的，基于聊城目前的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)缺乏商務(wù)服務(wù)的特色，本司建議通過提升物業(yè)；管理服務(wù)檔，增加具有特色的專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)次來加強(qiáng)樓盤優(yōu)勢，具體服務(wù)設(shè)計(jì)建議如下： 無償公共服務(wù)： 中通時(shí)代豪園保安；環(huán)境綠化（公共區(qū)域）；公共區(qū)域保潔；一般公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；水電、空調(diào)、電視、電話等費(fèi)用代收代繳 有償代理服務(wù)： 清潔服務(wù)；叫車租車服務(wù)；訂房中心；票務(wù)代理；郵政服務(wù)；速遞服務(wù)；車輛的維修保養(yǎng)；室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝修；室內(nèi)綠化；人力資源中心；洗衣房等。本司為推廣的力度在于對市場空間與銷售渠道 的深度開發(fā)，具體構(gòu)想如下： 靈活多樣的付款方式 針對目前的首付四成，按揭十年的首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動獎金而貸款難的尷尬。 ? 本司建議推售原則為： 先易后難，快速消化，主次分明，擴(kuò)大客源 ? 推售順序： 先推東昌路，后興華路，后北關(guān)商業(yè)街，以好鋪面帶動其他鋪面。但考慮到元旦與春節(jié)前的發(fā)售效果，建議在元旦之后即可以著手進(jìn)行部分鋪位的推售，加大定點(diǎn)鋪面的推廣力度與發(fā)售力度。 市場定位 ? 定位依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 齊備的功能設(shè)施配套 “以人為本”的商務(wù)服務(wù) 專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù) ? 具體市場定位 擁有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，并且具備一定的社會地位與層次，追求更大的成功，并勇于挑戰(zhàn)新事物、積極進(jìn)取的生意及商務(wù)人士。 ? 價(jià)格偏高 作為兩層連體發(fā)售，商業(yè)物業(yè)的單鋪面總價(jià)相對較高，并且，平方價(jià)格也比周邊同質(zhì)物業(yè)要略高。 ? 其他賣點(diǎn) 物業(yè)管理優(yōu)勢 底商的層高優(yōu)勢 供暖優(yōu)勢 商業(yè)物業(yè)的建筑優(yōu)勢與美學(xué)優(yōu)勢，以及由此帶來的贏利能力的升級 財(cái)富人群聚集，人流量與現(xiàn)金流量共享的優(yōu)勢 燈光工璀璨的外部亮化工程 較佳的性價(jià)比等優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢，包括旅游資源，道路交叉優(yōu)勢，客流行走路線優(yōu)勢等 公攤優(yōu)勢 使用年限優(yōu)勢，五十年，比一般的底商四十年多出十年 其他優(yōu)勢 B、劣勢分析 ? 受住宅入住率影響 由于本物業(yè)的定位，以及北關(guān)街啟動的遲緩，二三期入住的時(shí)間一旦出現(xiàn)波動，容易使客戶對其人氣產(chǎn)生不好聯(lián)想，并對在此置業(yè)產(chǎn)生疑慮。而此案推廣目的在于提醒，建議此賣點(diǎn)在春節(jié)前即先行投出。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 A、優(yōu)勢賣點(diǎn)： ? 原點(diǎn)地位 地段、地段、還是地段是房地產(chǎn)不變的主題，作為聊城東昌路、興華路的次核心地位，其區(qū)位永遠(yuǎn)是吸引目標(biāo)客群的一大因素，因而也是本案訴求的主方向之一。則以首期的推廣而言，其應(yīng)達(dá)成兩個(gè)目標(biāo)：其 一：迅速提高本案市場知名度并初步樹立良好的物業(yè)形象。經(jīng)過我們近半年與貴公司的合作，以及半年來一直不懈的市場調(diào)研，認(rèn)為本案在規(guī)模、區(qū)位、功能配套等方面雖具備了地標(biāo)物業(yè)特質(zhì)，但是，當(dāng)前的市場競爭局面已與幾年前商業(yè)物業(yè)熱賣時(shí)有很大不同，很多樓盤的單項(xiàng)優(yōu)勢不亞于本案。同時(shí)，在推售手法上也要慎之又慎。 同時(shí)，由于 2021 年與 2021 年聊城 市整個(gè)主體商業(yè)銷售不暢，底商供貨量不大，因此，經(jīng)過兩年的休養(yǎng)生息，客戶層的購買力與購買欲求都有一定量的積累。 一、項(xiàng)目概況 略 二、項(xiàng)目市場策略 市場營銷導(dǎo)向 首先，中通時(shí)代豪園商業(yè)物業(yè)的銷售現(xiàn)有一定數(shù)量的客戶積累。同原有的“星級商圈”相比，更有實(shí)際內(nèi)容支撐。因此，我們建議在中通時(shí)代豪園的租售物業(yè)現(xiàn)場設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，并輔以一些搶奪眼球的商業(yè)活動，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個(gè)的物業(yè)檔次，給整個(gè)聊城房地產(chǎn)市場帶來新概念。 本項(xiàng)目若貴司注重產(chǎn)品品質(zhì)的差異化和推廣定位與宣傳包裝，盡量增多樓盤的軟件賣點(diǎn)，注意市場區(qū)隔，再加上適當(dāng)實(shí)效的營銷策略、宣傳推廣和差異化營銷，其樓盤租售定會取得不俗業(yè)績，有望成為以后聊城商務(wù)樓市名牌樓盤。因此，策略部署上務(wù)必詳實(shí)研析該地 區(qū) 市場供需狀況和項(xiàng)目本身及周邊情況，以揚(yáng)長避短。對銷售起到真正的強(qiáng)力推動。 營銷策劃 在聊城，真正有品牌質(zhì)感的樓盤只有中通時(shí)代豪園，作為底層街區(qū)商鋪，中通時(shí)代豪園是質(zhì)素最好的。 服務(wù)設(shè)施不夠齊備 目前除少部分新建商務(wù)樓盤其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤設(shè)施不全，甚至嚴(yán)重不足。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 聊城房地產(chǎn)開發(fā)起步雖較晚，但新建項(xiàng)目的規(guī)劃起點(diǎn)卻頗高，具體到本項(xiàng)目的各競爭對手，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都還無法達(dá)到中通時(shí)代豪園商業(yè)產(chǎn)品的內(nèi)在質(zhì)素，無論是內(nèi)部的空間感還是層高，外面環(huán)境等，都無法同本項(xiàng)目相比。 大規(guī)模的開發(fā)需要強(qiáng)大的資金后盾，發(fā)展商若悉心經(jīng)營也較易樹立品牌形象，在現(xiàn)今樓市日益“品牌打天下”的趨勢下，規(guī)?；_發(fā)品牌化經(jīng)營日趨成為市場主流。 （ 3）底層商鋪，社區(qū)低價(jià)商鋪仍有空間，但低品質(zhì)商務(wù)樓將被淘汰。因此，中通時(shí)代豪園的商業(yè)物業(yè)在 2021年的發(fā)售上仍然有著巨大 的銷售潛能。 同普遍低迷的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)相比較，中通時(shí)代豪園的底商表現(xiàn)放置在大的市場背景之下，已經(jīng)算是表現(xiàn)優(yōu)秀。 （ 2） 近幾年房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，購買力被充分釋放，民間原始資本積累在減少。最明顯的例證是 2021年失敗而準(zhǔn)備卷土重來的三大失敗主體商業(yè)皆未有翻盤機(jī)會：威尼斯購物公園，鴻順新天地、韓國不夜城皆無起色，而新東方廣場與人民廣場的經(jīng)營與啟動也無突出成績。同時(shí)，我也希望我們的兩位同仁能向各位展現(xiàn)他們的才華。參與本次提案的有我們的同事 、 。我們也將珍惜這次機(jī)會，把其視為我們的榮譽(yù)。希望各位能就提案內(nèi)外的東西向我們提問，以便于 我們能有更多的，更好的，更充分的交流。首先，人均將近 10M2的商業(yè)面積使聊城的商業(yè)地產(chǎn)銷售仍然未有明顯轉(zhuǎn)機(jī)。城市人口與購買力的擴(kuò)容同商業(yè)物業(yè)面積不相匹配。 （ 4） 國家宏觀調(diào)控政策影響，造成一定的持幣觀望情緒。許多素質(zhì)較好發(fā)的商業(yè)物業(yè)依然會受到業(yè)主及投資者的追捧，市場的剛性需求增加，逐年遞增良好的客觀經(jīng)濟(jì)前景，以及對于底商投資回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)的客觀認(rèn)識依然會重新占據(jù)投資者對于其性價(jià)比的好感。 （ 2）生產(chǎn)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）近年只能保持適度發(fā)展水平。 (二 ) 聊城商 務(wù)樓產(chǎn)品力分 析 規(guī)?；?、品牌化 聊城商業(yè)樓市的發(fā)展至今天造就了許多典型個(gè)案，亦創(chuàng)造了諸多品牌公司，如中通時(shí)代商圈，新東方購物廣場、聊城國際商務(wù)港等。這雖然使競爭加劇 ，但我們有信心對項(xiàng)目進(jìn)行更有針對性和說服力的強(qiáng)勢推廣。因此，中通時(shí)代豪園將提出 “智能化商鋪”概念，以寬帶網(wǎng)、英特網(wǎng)服務(wù)，多媒體服務(wù)，保安監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等全方位應(yīng)用，來提升商鋪品質(zhì)，為本項(xiàng)目增加新的銷售賣點(diǎn)。 因此，本案將借助 中通時(shí)代豪園業(yè)主對物業(yè)管理的評價(jià)來推出“安全商鋪”，“放心商鋪”等概念，以聊城最高水準(zhǔn)的物業(yè)管理來增加商鋪的附加值。但對于本項(xiàng)目而言，集中突現(xiàn)樓盤的“均好性”，才能樹立真正亮麗的品牌 形象。 二、聊城中通時(shí)代豪園底商實(shí)力分析 本案位于聊城市東昌路與興華路兩條黃金主干道之間，擁有聊城地利之精華，雖然不屬于聊城的中央商務(wù)區(qū)中心位置，但區(qū)位條件亦屬優(yōu)厚。 目前以中通時(shí)代豪園為中心，以東昌路為核心的中通時(shí)代商圈圍合 28萬平方米的高尚居住空間，日均人流，資金流動，與東昌路、興華路巨資的政府投入，使得中通時(shí)代商圈有成為新興商圈的巨大潛力。 我們 認(rèn)為：本案可以充分利用中通時(shí)代豪園高尚社區(qū) ，聊