潭州183碧瓦藍(lán)天房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)-全文預(yù)覽
【正文】 如開創(chuàng)內(nèi)部健身房、小區(qū)特色茶館、乒乓球或臺球館、兒童娛樂設(shè)施等等。 七、 不確定性分析 盈虧平衡分析法 生產(chǎn)數(shù)量 Q 每棟樓的占地面積 6930 ㎡ 年固定成本 CF 不隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化的費(fèi)用 萬元 單價(jià) P 收入 /產(chǎn)量 萬元 單位變動成本 CV 年變動成本 /產(chǎn)量 萬元 盈虧平衡點(diǎn) Q0= tCvP ??Cf ≈4233 經(jīng)營安全率 η =QdQoQd?≈% 當(dāng) η 25%時(shí)，看哈風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，證 明此項(xiàng)目可行。 第一年應(yīng)計(jì)利息：（ 1000/26%） =30 萬元 第二年應(yīng)計(jì)利息：（ 1000+30+1000/2） 6%= 萬元 第三年應(yīng)計(jì)利息：（ 1000+1000+30++1000/2） 6%= 萬元 合計(jì)： 萬元 ⑩ 兩稅一費(fèi)： 營業(yè)稅與城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 ,兩稅一費(fèi)的總稱 。本研究結(jié)合長沙市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和本項(xiàng)目的特點(diǎn)，采用單元估算法，所開發(fā)的項(xiàng)目為 帶地下室的框架高層住宅 ，造價(jià)按每平方米 1700 元計(jì)算，則為： 155460 ㎡ 1700 元 / ㎡ = 萬元 ④ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按建筑安裝成本 的15%估算，則為： 萬元 15%= 萬元 ⑤ 公共配套設(shè)施費(fèi)用 ：包括綠化及智能增加費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目在定位方面的特殊要求，該項(xiàng)費(fèi)用按建筑安裝成本的 3%估算，則為： 萬元 3%= 萬元 ⑥ 不可預(yù)見費(fèi) ：按建筑安裝費(fèi)用成本的 3%估算，則為： 萬元 3%= 萬元 ⑦ 管理費(fèi) ：按 1— 6 項(xiàng)直接費(fèi)用的 3%計(jì)算 （ +++++） 3%= 萬元 ⑧ 銷售費(fèi)用 ： 按銷售收入的 5%計(jì)算。本宗地的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為人民幣 萬元，由競得人在支付成交地價(jià)款時(shí)一并繳納。第二輪銷售定在 20xx 年，開盤起始價(jià) 7500 元 /㎡ ，并推出開盤當(dāng)天前二十位置業(yè)者每套房優(yōu)惠三萬元；這給在此次調(diào)查中計(jì)劃兩年內(nèi)買房的群體提供了非常好的選擇；六月正值初夏，一年的正中 間，相信經(jīng)過一定程度的宣傳之后，此時(shí)開盤即可撥動客戶群欲買欲等的心弦又可一定程度上挑起潛在客戶群的欲望。本項(xiàng)目計(jì)劃于 20xx 年 3 月破土動工， 20xx 年 5 月開始第一輪預(yù)售； 20xx 年 6 月開始第二輪預(yù)售；到 2017 年 2 月全部封頂，還包括相關(guān)配套、園林和 景觀的建設(shè)進(jìn)入收尾階段， 3 月 初 正式銷售。 宣傳主線：“瀏陽河?xùn)|岸新生活” 環(huán)境營造：文明和諧、快樂的可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)住宅。 我們的項(xiàng)目以 110135 ㎡的三室兩廳中等戶型為主， 6595 ㎡的小戶型和 150175 ㎡ 的大戶型 為輔，打造浪漫、陽光、英倫的實(shí)用性住宅，起始價(jià) 6666/㎡。 其次，便是 3545 歲住在安置房或單位 房里的自由群體（望子成龍的家庭），他們幾乎三世同堂，手頭上有大筆的征收費(fèi)，希望買套更好更大更舒適的房子來改善居住條件或者方便子女學(xué)習(xí)，由于沒有朝九晚五的工作，所以他們需要周邊有較發(fā)達(dá)的交通設(shè)備和較豐富的商場來打發(fā)時(shí)光，當(dāng)然，在公園里跳跳集體舞也不失為很好的選擇。 產(chǎn)品定位 客戶群定位 本項(xiàng)目的客戶群主要以現(xiàn)階段為 2036 歲的年輕人（注重 自我享受的社會新銳與價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭）為主。最后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來沒有像我們想的夸張，還是比較貼切實(shí)際。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與時(shí)代的變化（比如丁克一族的出現(xiàn)），近些年不斷推出了小戶型 —— 所謂單身公寓與雙人公寓，當(dāng)然隨之發(fā)展也有單棟的別墅群項(xiàng)目。主要調(diào)查目標(biāo)群體是各安置小區(qū)、教職員工小區(qū)的居民，樓盤里的購房者及路上隨機(jī)人群。 目前我國房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。 縱觀長沙樓市 20xx 年前 6 個(gè)月，樓市呈 現(xiàn)升溫的勢頭，多月出現(xiàn)量價(jià)齊升現(xiàn)象，如果樓市加速升溫現(xiàn)象不改變，勢必引起相關(guān)部門高度關(guān)注，不排除下半年政策出現(xiàn)收緊的風(fēng)險(xiǎn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)計(jì)政策的變化不會很大幅度以微調(diào)為主，故總體來講，下半年的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境不會太差，樓市形勢總體看好。 長沙市 20xx 年房地產(chǎn)發(fā)展與未來趨勢 20xx 年 16 月長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng) 506 萬平 米，同比增長 30%；備案成交 599萬平米，同比增長 77%，供銷量持續(xù)維持高位。 長沙市 20xx 年房地產(chǎn)需求分析 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 20xx 年第三季度已經(jīng)結(jié)束，長沙房地產(chǎn)市場新房的供給和成交均呈現(xiàn)了不同程度的增長，新建商品房網(wǎng)簽面積已快接近去年全年的成交量，長 沙房地產(chǎn)市場發(fā)展以其平穩(wěn)步調(diào)，理性向前 。 20xx 年 19 月，全市招拍掛出讓土地掛牌 340 宗，土地面積 萬㎡。 20xx 年 19 月全市二手房成交面積 萬㎡，成交套數(shù)為 30044 套，同比分別增長%、 %；其中住宅成交 萬㎡，成交套數(shù)為 26786 套，同比分別增長 %、%。20xx 年 19 月長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為 ㎡，同比增大 %。 3 月份，“新國五條”隨即出臺，但房地產(chǎn)市場并未受此影響，反而二手房市場 因政策預(yù)期出現(xiàn)交易激增的難得局面，新房市場也出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，因此 3 月份景氣指數(shù)在 2 月份基礎(chǔ)上上漲 點(diǎn)，開始進(jìn)入高景氣位， 4 月份市場行情基本維持。 上半年內(nèi)六區(qū)商品住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)增長 點(diǎn)，至 20xx 年 6 月底指數(shù)為 點(diǎn)，月均增長 點(diǎn)。其中，張公嶺中心幼兒園、馬坡嶺小學(xué)、長沙市十六中、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南師范大學(xué)樹達(dá)學(xué)院、長沙財(cái)經(jīng)職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校、湖南生物機(jī) 電、湖南勞動人事學(xué)校等為書香門第提供了優(yōu)質(zhì)的教育資。湘雅附二、旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院等醫(yī)療配套，為生活的健康護(hù)航。 書香門第 ， 一河一灣，惠風(fēng)和暢，江景滿目，有著千年美景傳承 。 公共交通： 501 路、 703 路、 802 路、 502 路、 130 路、 127 路、 126 路、 114 路、 110路、 103 路等十多路公交線路；地鐵 2A 號線；汽車東站。 酒店：華雅華天大酒店、新長福、新湘銀。 基本情況 項(xiàng)目名稱 ：潭州 不在繁華的市區(qū)，與瀏陽河相隔不遠(yuǎn)，空氣比較清新。 面積 (㎡ ) 起價(jià) (萬 ) 競價(jià)幅度 配套費(fèi) (萬 ) 年限 保證金 容積率 ?合平村地 5430 55 萬 40 1100 萬 ≦ ?晏家村地 36425 360 萬 70 14600 萬 ≦ 地塊一：其位于隆平路以北，爵世名邸的 東北方向，合平村從西北至東北方向幾乎被農(nóng)科院包圍。 經(jīng)過市場調(diào)查與樓盤調(diào)查之后，首先在長沙市國土資源交易系統(tǒng)中查看有哪些可以競拍的土地，然后對比價(jià)格、環(huán)境與數(shù)據(jù)分析結(jié)果，選取一塊性價(jià)比較高的土地來競拍。房地產(chǎn)具有增值性，其在很大程度上是土地在增 值。 一、 項(xiàng)目概況 地塊的選擇 在選地之前， 我們做了市場調(diào)查報(bào)告，其中幾個(gè)問題的數(shù)據(jù)在本組拍土地時(shí)齊了決定性作用。 敏感性分析 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益評價(jià) ....................... 錯誤 !未定義書簽。 房地產(chǎn)開發(fā)銷售進(jìn)度安排 ..................... 錯誤 !未定
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