【正文】 是海航集團涉足旅游業(yè)的重大舉措。 2021 年僅“五一”旅游黃金周期間，全國共接待旅游者 7377 萬人次，過夜人數(shù)、時間人均延長 天，形成度假旅游的傾向明顯。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達國家分時度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。 北京、上海、廣州在海南旅游市場構(gòu)成情況 （據(jù) 2021 年不完全統(tǒng)計） 地 區(qū) 人均年消費 假日出游增長率 家庭旅游 海南度假人均消費 到海南人次 喜歡項目 北 京 9163 元 1520% 70% 3000 元 20萬人 /年 濱海度假 上 海 10000 元 10% 50% 2500 元 50萬人 /年 濱海度假 廣 州 9126 元 14% 50% 2021 元 80萬人 /年 濱海度假 海南分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展 （ 1）分時度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀 ? 全國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進海南由單純觀光型向觀光度假型 轉(zhuǎn)變。到海南旅游的客流量以年 17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當數(shù)量的高端人群來此生活、休閑、度假，所以就必須有相應的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設(shè)施。 “海南，中國與西方在此相會”， 作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動。 海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。更重要的是，海南未受到盛行的城市盲目擴展（在較為發(fā)達的內(nèi)陸地區(qū)相當普遍）的負面影響沖擊，除海口市外，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），給游客提供了賞心悅目的田園風光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。 海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。 在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少， 2021 年為 萬人次。 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。國內(nèi)旅游人數(shù)達 億人，比上年增長 %，旅游收入達 3175 億元人民幣（約合 380億美元）比上年增長 %，為世界第五旅游大國。預測分析，到 2020 年，全球接待跨國旅游者將達到 16 億人次，國際旅游消費將達 2 萬億美元。 ? 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長 全年全社會完成固定資產(chǎn)投資 206 億元，比上年增長 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對經(jīng)濟增長貢獻率 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對經(jīng)濟增長貢獻率 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對經(jīng)濟增長貢獻率 %。 一 、全國市場與國際化基礎(chǔ) 全球化的發(fā)展步驟，是從“經(jīng)濟一體化”開始，基于產(chǎn)品、資金、技術(shù)、人員等主流開始，逐漸擴展到人類社會其它領(lǐng)域的一體化進程，世界是從“物質(zhì)標準”的逐漸趨同，發(fā)展到價值觀的趨同， WTO 將進一步推動全球經(jīng)濟一體化的進程，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了走向國際化的基礎(chǔ)，中國的房地產(chǎn)業(yè)走向國際化是必然的。 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 9 二、 宏觀政策的趨勢 為推動經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)將進一步得到 國家及地方政策的支持與扶持，有關(guān)房地產(chǎn)方面的優(yōu)惠稅率、優(yōu)惠金融政策、房地產(chǎn)證券化等詳盡的措施將得到進一步的明確；宏觀政策將引導房地產(chǎn)業(yè)向著更具市場化的方面發(fā)展。房地產(chǎn)作為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，將有可能成為外來投資的重要目標之一。國土資源部最近正在對各地土地管理部門就房地產(chǎn)經(jīng)營項目用地等問題進行重點整頓和規(guī)范，這次要通過清理整頓建立起六項制度：建設(shè)用地總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應制度、土地使用權(quán)公開交易制度、土地更新登記制度、 土地可查制度和審批事項內(nèi)部會審制 度。根據(jù)此次政策出臺后的一次居民調(diào)查顯示，銀行儲蓄明顯下降，住房消費意識明顯上升。 為鼓勵公民購房，國家出臺了稅收優(yōu)惠政策， 以此減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，有效地啟動房地產(chǎn)市場，個人購買住房并居住超過一年的普通住宅，成為個人自建自住的住宅， 銷售時免征營業(yè)稅；個人購買住房并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅 按銷售價減去購買人原價后的差額計征；個人購買自用普通住宅，暫減年征收契稅；居民擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫時免收土地增值稅。 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 1 前 言 首先感謝貴司對我司的厚愛，參與《皇冠濱海溫泉假日酒店》項目全球市場銷售的機會，我司比較重視，專門成立地產(chǎn)專家、項目營銷策劃小組，對該項目傾注極大的熱情； 隨著區(qū)域內(nèi)消費市場的日趨理性化，買方市場的形成，如何客觀、全面的看待市場現(xiàn)狀，展望市場未來；如何在項目先天優(yōu)勢的基礎(chǔ)上再塑造出后天的優(yōu)勢；如何使項目在未來的市場中特色盡顯；如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報等等，我司提出具有市場針對性、建設(shè)性的建議； 在項目整體運作中，以專業(yè)分工，保證項目具強有力的市場競爭策略廣為應用，中介代理則為其中重要的一個環(huán)節(jié)，貴司能夠清楚地認識到這點，邀請我司參與本項目，使本項目具有了成功的條件之一； 我司提供的《皇冠濱海溫泉假日酒店》市場調(diào)研及營銷推廣報告書，本報告書的資料是我司通過對海南省的房地產(chǎn)動態(tài)的理性分析、實地的考察以及略微超前的對市場的預測，相信本報告書的資料全部屬實，為保障海南泰信實業(yè)有限公司的利益，本報告書只為貴司所有，他人不得傳閱、翻印； 希望貴我雙方的通力合作，力求本項目以最小的投入，獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)多贏的局面！ 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 2 《市場分 析篇》 房地產(chǎn)市場是有一個非常敏感的市場，國家政策的少許變動，或者是發(fā)生一件有影響的事件，都有可能給房地產(chǎn)市場帶來巨大的動蕩和波瀾；作為國民經(jīng)濟的重要組成部分──房地產(chǎn)業(yè)，增長勢頭十分明顯，將會有更大的發(fā)展前景； 我司通過對 2021 年度以及今年上半年的海南房地產(chǎn)市場情況的透視，特別注重本項目的片區(qū)──瓊山區(qū)未來發(fā)展趨勢的分析，以及本項目即將面臨的競爭對手的分析，提供具有參考價值的資料，作為貴司參考的依據(jù)。 ? 全國最新房地產(chǎn)政策動向 國家政策積極地采取措施，全力擴大住房消費需求，城市住房分配方案貨幣化方案已與 1999 年 9 月底出臺，國家通過體制創(chuàng)新、調(diào)整財政、信貸等方面的政策，最大限度地調(diào)動個人買房積極性，推動住房消費需求增長 ,人民銀行推出多種擔保形式，促進住房貸款業(yè)務發(fā)展的有關(guān)政策，同時，研究擴大住房公積金個人貸款業(yè)務的政策也已出臺。 為進一步刺激消費，九屆人大常委會第十一次會議，通過對“個人所得稅”的修正案，根據(jù)修改后的修正案規(guī)定，對個人存款利息所得按 20%的比例征收稅額，自 1997 年央行降息以來，我國居民的存款利率已大幅下降，但對啟動消費市場未起到明顯作用，而同期城市居民存款余額卻增長 59000 萬億人民幣，較去年同期增長 %，針對這一現(xiàn)狀，再次降息對商業(yè)銀行的經(jīng)營帶來影響，把個人存款利息作為征收對象， 不僅變相降低了存款利率，更增加了國庫收入。 最近五年，我國建設(shè)項目年均占用耕地達 300 萬畝，在總結(jié)近年 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 7 經(jīng)驗和教訓的基礎(chǔ)上，國務院下發(fā)了國發(fā) 11 號文《關(guān)于整報規(guī)范市場秩序的規(guī)定》和國發(fā) 15 文《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》。 ? 入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，注入鮮艷的血液 中國已于 2021 年 11 月 10 正式加入世貿(mào)組織，將為所有成員國帶來更多的中國商機，提高貿(mào)易的政策透明度和穩(wěn)定性，中國加入世貿(mào)組織后，將會使得國內(nèi)的投資環(huán)境進一步趨向平等化，有利于吸引外資，帶來新一輪資產(chǎn)潮。 ? 我國住宅近期目標 ：戶均一套、人均一室 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊 慎在上海講話時說，我國住宅正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，提高住宅功能質(zhì)量已成當務之急，提高住宅功能質(zhì)量的先決條件是提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，要改進目前的戶型設(shè)計，做到大小適當，布局合理，方便實用； 2021 年 6 月 1 日起，正式實施《商品房銷售管理辦法》，規(guī)定了現(xiàn)售商品房必須符合的七個條件： 開發(fā)商不準分割拆零銷售商品房 ； 開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計，買房人有權(quán)退房； 未能按期交付房屋，開發(fā)商承擔違約責任； 開發(fā)商應對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任； 買房人認為主體結(jié)構(gòu)不合格；并經(jīng)檢驗屬實的 ，有權(quán)要求退 房； “一房多售”將受重罰； 強化商品房買賣合同管理，以防合同欺詐； 規(guī)范中介服務機構(gòu)代理行為； 廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 10 第二章 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)，作為涉及一個國家宏觀投資形式，涉及全社會家庭的直接利益、生活方式、基本價值的復雜行業(yè)，必然受到“國際標準”的制約，受到全球共同價值觀的極大影響。去年共完成 GDP 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅高于上年 個百分點，經(jīng)濟增長高出全國平均水平 個百分點。上繳稅金 ，增長 %。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計資料顯示： 2021 年全球跨國旅游達 億人次，比 1999 年增長了%。 2060501001502002501987年 1990年 1995年 2021年 2021年系列1 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 13 我國旅游業(yè)在 2021 年旅游總收入達 4519 億元人民幣（約合550 億美元），比上年增長 %，入境游人數(shù)達 8344 萬人次，比上年增長 %，旅游外匯收入達 162 億美元，比上年增長%，相當于當年全國外貿(mào)出口創(chuàng)匯的 %。旅游業(yè)“十五”計劃和到 2020 年遠景目標綱要所提的“十五”總體目標為：到 2021年入境游人數(shù) 8500 萬人次，旅游外匯收入 220 億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達 11 億人次，旅游收入達 5000 億人民幣（約合 610 億美元），總收入為 7500 億元人民幣（約合 910 億美元）相當于全國 GDP 的 %。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨特性與之相匹配。值得慶幸的是，這種低水準旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點，尚未泛濫成災。其靠近港、澳與珠江三角洲，該 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 15 地區(qū)經(jīng)濟增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。 ② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 國家旅游局把全國分為 7 大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望 ，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。海南省旅游群體多樣化，并且 有向高端群體（即高收入、高學歷、高職務的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。只有超前考慮即將到來 的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ鲜∫?guī)劃及特點的、達到國際水準的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。 海南皇冠濱海酒店營銷策劃推廣方案 美亞置業(yè)投資（深圳）顧問有限公司 17 全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（ 1989— 1999 年） 90 80 70 60 50 A、 A 40 30 20 B 10 C 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 注： A 曲線為客房出租率（ %） B 曲線為客房數(shù)（萬間） C 曲線為營業(yè)收入總額（坐標數(shù) 10 億元） ? 全國房地產(chǎn)積壓嚴重，全國 1998 年底商品房空置面積 8783 萬 M2，沉淀的資金 6000 億