【正文】 方米 、 285 平方米 、 301平方米 、 320 平方米 （ 1） 兩 層結構， 4 室 2 廳 3衛(wèi) +保姆房 面積： 平方米 （ 2） 室 2 廳 3 衛(wèi) +保姆房 +車庫 面積： 238 平方米 （ 3） 三層結構， 5 室 2 廳 5衛(wèi) +車庫 面積： 平方米 （ 4） 三層結構， 5房 2廳 4衛(wèi) +車庫： 平方 米 （ 5） 三層結構， 8房 2廳 5衛(wèi) +車庫： 500平方米 三層結構：多為 5 房 2 廳 4衛(wèi)的戶型，以下 9 種戶型分別有 9— 10幢 湖畔藝墅： （ 1） O 型 400— 450 平方米 （ 2） C 型 300— 500 平方米 （ 3） G型 300平方米 清溪美墅： （ 1） I型 280平方米 （ 2） B型 300平方米 （ 3） E型 250平方米 森林谷綠墅： N型 300平方米 L型 250平方米 D型 250平方米 未定 建筑風格 中式民居宅院 歐陸、北美、日式、荷蘭 歐陸 歐陸 規(guī)劃設計公司 廣西建筑綜合設計研究院 /桂 林市建筑設計 研究院 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑 設計公司 /同濟大學建筑設計研究院 /美國 JH 國際建筑咨詢公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建 筑設計公司 四川美源 二．城東板塊 1．區(qū)域經濟特點 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 “家庭秘書式”個性化物管服務，流水廣場，音樂沙灘，游船碼頭，親水木棧道，休閑綠化帶，景觀瀑布，露天游泳池，網球場，首都師大附中，沙灘排球場，籃球場。 3. 區(qū)域別墅市場現(xiàn)狀 桂林市的別墅盤大多集中在該區(qū)，由于這些樓盤所處的地理位置較偏遠，周邊配套和市政設施尚未齊全，價格多屬于中低價位，目前走貨速度也極為緩慢。 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 縣城面積拓展了，還必須聚攏人氣。排污管網縱 橫暢通；開通了國內、國際長途直撥電話以及無線尋呼、移動電話、小靈通、鄉(xiāng)村程控電話，開辦了電報、傳真、數(shù)據傳輸、特快郵遞等，社會配套設施完備，還依托桂林市海關、商檢使出口方便，航空、鐵路、公路等運輸發(fā)達，銀行、保險、賓館、飯店和商業(yè)中心及文娛、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、 文化教育等齊全發(fā)達。鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 15 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 八仙湖、水仙巖、四塘，陳宏謀宗詞、六塘清真寺、花坪林區(qū)、美國飛虎隊遺址等景點 有待開發(fā)。礦產資源豐富，有硫、鐵、鉛、金、重晶石、白云石、大理石、水泥頁石等種。全縣總面積 2202 平方公里，其中陸地面積 平方公里（耕地面積 35441 公頃，水田 28494 公頃、旱地 6947 公頃），水域面積 平方公里， 森林面積 萬畝。通過聚攏人氣，形成繁榮興盛的招商 “ 小洼地 ” ，從而達到壯大工業(yè)，做旺財氣。 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 13 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第三章 桂林別墅市場現(xiàn)狀 一、桂林別墅市場整體現(xiàn)狀： 桂林別墅 市場整體不容“樂觀” 近階段，桂林別墅市場發(fā)展迅速，市場供應的量可謂“激增”，在售含別墅的盤體接近 10 個，比南寧供應的量還多，導致目前市場吸收仍需較長時間，所以桂林別墅市場整體“走貨”速度放慢， 個別樓盤甚至長期處于銷售停滯的尷尬狀態(tài)（如龍聚山莊） 。 ◆ 市場的產品結構不平衡，房產“泡沫”不容忽視。鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 12 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆ 桂林房價整體小幅平穩(wěn)上揚 房價作為市場關注的焦點，成為 2021 年桂林房地產市場最難以把握的預測。一是“ 8 政府為發(fā)展西部，正進行機場路的擴寬工程，無疑 2021 年后的房地產西部板塊又將圍合機場路區(qū)域，掀起新的投資浪潮。 1998 年桂林地市合并以來，城市基礎設施、 城市改建及重點工程的投入使用，使桂林經濟有了穩(wěn)定發(fā)展，同時地產業(yè)也得到了長足發(fā)展。sup2。鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 7 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第二章 桂林房地產的現(xiàn)狀特點與發(fā)展趨勢 區(qū)域發(fā)展 競爭態(tài)勢 發(fā)展特征 市場狀況 產品結構 1）住宅物業(yè) 桂林市場概況： 桂林市目前的總體營銷方式 整體營銷策略： 整體營銷策略： 1） 差異性策略： 2） 投資概念策略 3） 品牌策略 4） 政策策略 amp。國務院的批復中，確定桂林城市規(guī)劃區(qū)范圍為 平方公里，今后要嚴格控制舊城的開發(fā)強度，城市建設主要向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團，控制向北擴大。為此，提出了建設“公園城市”、“ 環(huán)保城市”的設想，并實施大規(guī)模城市改造計劃，以全面改善城市環(huán)境景觀系統(tǒng)，重塑桂林“山、水、城”格局，發(fā)揮桂林旅游資源優(yōu)勢，促進旅游、商貿、服務業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 桂林三大產業(yè)增加值對比（億）0100200第一產業(yè)增加值 第二產業(yè)增加值 第三產業(yè)增加值 2021年 2021年 2021年 2021年 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水第一、二、三產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %，分別拉動經濟增長 、 和 個百分點。 全市轄五個城區(qū) 12 個縣，即秀峰、疊彩、高新 (七星 )、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。隨著桂林市 以建設現(xiàn)代化國際旅游城市和旅游樞紐的發(fā)展目標，使得桂林成為 廣西區(qū)域、乃至中國城市化人口遷移居住的增長重點城市之一。2 ～ 2 桂林地處低緯，屬中亞熱帶季風氣候 ， 年平均氣溫為 18 36′至 111176。 本案主要采用實地考察、收集相關資料的方式開展調研工作。鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 2 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 前 言 為了 調整 桂林 山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 1 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 【 山水鳳凰城 】 市場調查報告 經緯物業(yè)（南寧） 「山水鳳凰城」項目組 二○○五年五月 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城的一期剩余產品及即將推出的二期產品 作全面、客觀、準確的市場資料收集、統(tǒng)計和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以找到項目 新 的市場切入點，為項目作出科學、合理的決策和定位提供理論根據 。 ◆地理、氣候 桂林是 地處湘桂走廊南端， 廣西壯族自治區(qū)東北部 ， 東經 109176。 23′，平均海拔 150 米，北、東北面與湖南省交界，西、西南面與柳州地區(qū)相連，南、東南面與梧州市 、賀州市相連，毗鄰廣東省。全年風向以偏北風為主， 次為東南風， 平均風速為 2 ◆城市人口及行政區(qū)域 截止 2021 年，桂林市總人口 493 萬人，市區(qū)實際人口為 萬人。其中市區(qū)面積 565 平方公里。其中第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。接待來桂旅游人數(shù)和旅游總收入均超過歷史最高的 2021 年水平。鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 6 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆ 城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展的戰(zhàn)略 隨著桂林地市的并成“新桂林、大桂林”，桂林市委、市政府結合自治區(qū)黨委“三大戰(zhàn)略，六大突破”的戰(zhàn)略構想，確立了“旅游立市”，把旅游業(yè)培育成主導產業(yè)的發(fā)展思路，要求城市建設和環(huán)境保護工作迅速上升到一個新的水準。 桂林城市總體規(guī)劃中備受 關注的是關于桂林城市建設今后的發(fā)展區(qū)域問題。 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 8 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 2) 現(xiàn)代媒介的組合 3） PR（公關）活動 4)異地的銷售部的設立 amp。鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 10 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第二章 桂林房地產（宏觀）市場綜述 ◆ 桂林房地產市場的階段性變化 1998年，桂林房地產發(fā)展新起點。 2021年，桂林“西城”（現(xiàn)臨桂）新區(qū)構想，給桂林房地產市場注入“新活力”。 由于對一級市場的宏觀調控和土地交易市場化運作的政策性影響，促使土地的開工量大增，形成供給壓力。 項目 2021年 金額 增長率 備注 項目 2021年 金額 增長率 備注 社會消費品零售總額 % 房地產投資 % 工業(yè)總產值 % 商品房施工面積 平方米 35% 預計 財政收入 % 新開工面積 平方米 80% 預計 旅游收入 % 銷售建筑面積 138． 13萬平方米 31． 3% 預計 GDP % 空置面積 30萬平方米 % 預計 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 325億元 15% 預計 銷售額 45% 預計 居民人均可支配收入 8988元 9％ 售給個人 46% 預計 居民人均消費性收入 6642元 5% 預計 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水另一方面， 2021年由于國家將平抑房價作為工作重點，加上 2021 年房 地產的集中放量，房價上揚的空間短時間受到擠壓，預計桂林房價將在短期內會出現(xiàn)整體小幅平穩(wěn)上揚，極少部分房價小幅跌落的局面，而未來房價上漲的空間仍然巨大。