【正文】 使其分而寡之，避我勢(shì)頭，各自為保。 （ 6）品牌形象突出原則 項(xiàng)目的品牌策劃一定要突出其的獨(dú)特個(gè)性 ,發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)和長(zhǎng)處 ,在項(xiàng)目整體品牌形象定位中 ,著力使品牌形象精煉 ,以中國(guó)陶瓷城發(fā)展戰(zhàn)略為依托 ,高度提煉、概括出核心 ,讓消費(fèi)群體和社會(huì)公眾既便于記憶 ,又能夠充分理解項(xiàng)目定位與項(xiàng)目 特點(diǎn) 。 （ 2）消費(fèi)者最大認(rèn)同原則 充分考慮消費(fèi)者的反映 ,特別是景德鎮(zhèn)本地消費(fèi)群的認(rèn)同 ,在廣泛符合景德鎮(zhèn)消費(fèi)群體的消費(fèi)欲望和消費(fèi)意愿 ,進(jìn)行招商工作 。 香江景德鎮(zhèn)中國(guó)陶瓷城，其營(yíng)銷推廣散手 —— 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)確立詭謀，正是它市場(chǎng)謀略中的一大亮點(diǎn)。 而且景德鎮(zhèn)由于私營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有較多投資者喜好投資商鋪，如投資者入場(chǎng)太多，則將對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)不利。而且項(xiàng)目得到了政府極大的支持，是政府許可的唯一可以陶瓷命名的大市場(chǎng)。 劣勢(shì)：交通擁擠，停車不便；安全隱患嚴(yán)重；市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不規(guī)范；無市場(chǎng)伸展空間。 劣勢(shì)：合作方不夠穩(wěn)定，無地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)；資金不足，造成進(jìn)入市場(chǎng)滯后；建設(shè)速度慢，定價(jià)偏高。 劣勢(shì)：位置較偏，交通不便，此外高開低走，也是地產(chǎn)大忌。 C、立項(xiàng)在建或?qū)⒔ㄊ袌?chǎng)：國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、新都民營(yíng)工業(yè)園、中國(guó)瓷園、豪德貿(mào)易廣場(chǎng)。 而對(duì)于未納入整頓范疇的金昌利、陶瓷大世界、雕塑瓷廠，至少目前對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的拓展與培育具有很大的威脅，而在建的國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、新都民營(yíng)工業(yè)園對(duì)陶瓷城項(xiàng)目市場(chǎng)份額占有更具有不可估計(jì)的沖擊力。銷售方式為一次性付款，銷售價(jià)格在 2100—— 3500元 /平方米左右。 銷售價(jià)格是 8900元 —— 18800元 /平方米（底層面積，樓上面 積贈(zèng)送）。 一、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)狀況分析 同期景德鎮(zhèn)市在售的經(jīng)營(yíng)陶瓷的商鋪主要有 國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)、豪德貿(mào)易廣場(chǎng)及曙光路陶瓷批發(fā)市場(chǎng)。如果不能清楚地掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的舉動(dòng)，那么成功的機(jī)率將會(huì)與你失之交臂。 在中國(guó)陶瓷城立項(xiàng)即將開工建設(shè)時(shí)，香江集團(tuán)高層決策就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了明確的定位，并確定了項(xiàng)目今后的發(fā)展戰(zhàn)略方針。且相關(guān)配套完備齊全，有旅游接待中心、物流配送中心、休閑文化廣場(chǎng)、大型停車場(chǎng)、賓館、餐飲、娛樂等各項(xiàng)商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目名稱 景德鎮(zhèn)中國(guó)陶瓷城 用地面積 210畝 第一期建筑總面積 21萬平方米 建筑用地面積 66833平方米 建筑密度 % 小型商鋪區(qū) 202152平方米 大型商業(yè)賣場(chǎng)區(qū) 12391平方米 綠地率 % 容 積率 固定車位 240個(gè) 樓高 三層 層高 首層 ，二、三層 主干道寬度 20米 內(nèi)街寬度 12米 主要經(jīng)營(yíng)類別 陶瓷 商鋪經(jīng)營(yíng)方式 銷售 及旅游服務(wù)配套 。其規(guī)劃的宏大氣 魄與高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光正相呼應(yīng)。 （ 1） 景德鎮(zhèn)市內(nèi)消費(fèi)群 對(duì)內(nèi)，有景德鎮(zhèn)市內(nèi)消費(fèi)群： A、景德鎮(zhèn)陶瓷藝術(shù)家、陶瓷生產(chǎn)制作者； B、景德鎮(zhèn)陶瓷經(jīng)營(yíng)者； C、景德鎮(zhèn)房產(chǎn)置業(yè)投資者。 香江集團(tuán)開設(shè)的家居連鎖商場(chǎng)已達(dá)到幾百家之多，遍布華南、華中、華東、華北、東北、西南六大行政區(qū)域；在全國(guó)各地開發(fā)建設(shè)的各類專業(yè)批發(fā)大市場(chǎng)達(dá)幾百萬平方米，不僅形成了龐大的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，而且搭建了重要的物流平臺(tái)。以上幾個(gè)市場(chǎng)除了金昌利依托地理位置優(yōu)勢(shì)開門率達(dá)到 100%以外，其它二個(gè)市場(chǎng)開門率都不理想。陶瓷市場(chǎng)主要分為以下二類： 一類是自發(fā)形成的陶瓷市場(chǎng)，分布很散、細(xì)分程度不高、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)管理亂、道路人車混雜、購物環(huán)境差、消防隱患大。 景德鎮(zhèn)的陶瓷市場(chǎng)一直處于比較落后的狀態(tài)， 存在著分布廣、規(guī)模小的特點(diǎn)，市場(chǎng)多為自發(fā)形成的，既沒有規(guī)劃也沒有管理，有不少市場(chǎng)還存在較大的安全隱患。 與此同時(shí)，新興工業(yè)快速發(fā)展，已形成汽車、機(jī)械、電子、醫(yī)藥、化工、建材、食品等一批新興工業(yè)。 可以說項(xiàng)目的區(qū)位條件 極為出色。皖贛鐵路、 206 國(guó)道南北縱貫景市，九景高速公路增強(qiáng)了景市與武漢、南昌及外地的距離，景德鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)航線通達(dá)北京、上海、廣州等地，昌江水道可直通鄱陽湖達(dá)長(zhǎng)江，一個(gè)水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)已基本形成。 它雄踞長(zhǎng)江之南，歷史悠久，文化燦爛。 自元代開始至明清歷代皇帝都派員到景德鎮(zhèn)監(jiān)制宮廷用瓷，設(shè)瓷局、置御窯，創(chuàng)造出無數(shù)陶瓷精品，尤以青花、粉彩、玲瓏、顏色釉四大名瓷著稱于世。 選址策略一、借力千年瓷都瓷文化背景 中國(guó)陶瓷城選址于景德鎮(zhèn)，最為看重的無疑是千年瓷都的瓷文化背景。 策劃指導(dǎo) 1：中國(guó)陶瓷城選址策略精要 借力千年瓷都瓷文化背景和完善的配套體系，坐擁立體交通網(wǎng)優(yōu)勢(shì)和巨大的客戶資源，同時(shí)也瞅準(zhǔn)景德鎮(zhèn)區(qū)域陶瓷市場(chǎng)亟待整合的需求，中國(guó)陶瓷城的選址一舉多得利，堪稱精彩之筆。 宋景德元年（ 1004 年），宮廷詔令此地?zé)朴?，底款皆?“ 景德年制 ” ，景德鎮(zhèn)因此而得名。郭沫若曾以 “ 中華向號(hào)瓷之國(guó)，瓷業(yè)高峰是此都 ” 的詩句盛贊景德鎮(zhèn)燦爛的陶瓷歷史和文化，陶瓷把景德鎮(zhèn)與世界緊密相連。 選址策略二：掌控水陸空立體交通網(wǎng)優(yōu)勢(shì) 景德鎮(zhèn)市位于江西省東北部，西北與安徽東至縣交界，南與萬年縣為鄰，西同波陽縣接壤，東北倚安徽祁門縣，東南和婺源縣毗連，坐落在黃山、懷玉山余脈與鄱陽湖平原過渡地帶，位于昌九景 金三角 經(jīng)濟(jì)區(qū)，贛、浙、皖三省交界處，地處國(guó)家旅游熱線 廬山、黃山、龍虎山、九華山、三清山、鄱陽湖、千島湖的中心區(qū)位（均在 150200 公里左右）。 特別是毗鄰的景德鎮(zhèn)長(zhǎng)途汽車西客站和景德鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng) , 九景高速公路入口和 206國(guó)道及是景德鎮(zhèn)主要對(duì)外交通樞紐，重點(diǎn)旅游風(fēng)景區(qū) 。陶瓷工業(yè)已形成了以 日用瓷為主體，藝術(shù)、建筑、工業(yè)、電子等各類陶瓷共同發(fā)展的陶瓷工業(yè)體系，成為我國(guó)重要的陶瓷生產(chǎn)和出口基地以及科研教育中心。 選址策略四、迎合該區(qū)域市場(chǎng)整合迫切需求 （ 1） 市場(chǎng)現(xiàn)狀 —— 分布廣、 規(guī)模小、缺乏規(guī)劃管理 景德鎮(zhèn)以陶瓷聞名于世，在上世紀(jì) 80年代改革開放以后，舊時(shí)家庭作坊的民間藝人開始自發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)陶瓷業(yè)，而 90年代開始隨著國(guó)營(yíng)陶瓷企業(yè)的衰退，各級(jí)工藝美術(shù)師和瓷廠技工逐步走出企業(yè)轉(zhuǎn)向個(gè)體經(jīng)營(yíng)，私營(yíng)陶瓷生產(chǎn)企業(yè)開始興旺。 陶瓷市場(chǎng)大部分是自發(fā)形成的街道集市型和村莊集市型，有相當(dāng)部份是“前店后窯”的自產(chǎn)自銷的作坊型營(yíng)銷方式。 另一類是改建或新建的市場(chǎng)，起營(yíng)時(shí)間大多是 1995 年以后，主要有金昌利、曙光路陶瓷批發(fā)市場(chǎng)、陶瓷大世界。 且 項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)商 ——