【正文】 、地理環(huán)境、商業(yè)價(jià)值、項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式、項(xiàng)目發(fā)展策略、項(xiàng)目整體定位、項(xiàng)目投資成本及收益等分析研究，全面客觀地對(duì)景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。從區(qū)域分布來(lái)看，中西部銷售增速略高于東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。數(shù)據(jù)表明， 2021 年 12月的房?jī)r(jià)仍延續(xù)了前幾個(gè)月的上漲勢(shì)頭，但同比漲幅持續(xù)縮小，環(huán)比漲幅低于 1%。其中，利用外資增速加快，增速為%，但所占比重僅為 %，企業(yè)自籌資金增速為 %，占比達(dá)到%。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。 2021 年年底，開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占比為下降為 %，較年初下降 個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款及其它資金占比也下降了 個(gè)百分點(diǎn)，為%。 價(jià)格：環(huán)比繼續(xù)上漲，同比漲幅繼續(xù)回落 。 全國(guó)三、四線城市商品房開工面積、竣工面積、銷售價(jià)格、銷售量呈全線增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。44’ — 29176。相當(dāng)于兩個(gè)深圳市面積?，幚?、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪巖等為著名的田園風(fēng)光、鄉(xiāng)土特色風(fēng)景區(qū)。 2021 年全市 GDP 為 億元，國(guó)民經(jīng)江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)開發(fā)可行性研究報(bào)告 5 濟(jì)總產(chǎn)值在江 西省地級(jí)以上城市中排列為第 10 位。景德鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展階段。 商業(yè)貿(mào)易、旅游接待服務(wù)、教育、物流、房地產(chǎn)等為主的第三產(chǎn)業(yè)， 發(fā)展迅速， 到 1986年，第三產(chǎn)業(yè)比重已超過(guò)第一產(chǎn)業(yè) 百分點(diǎn)，達(dá) ％。 預(yù)計(jì)到 2021年 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 5： 58： 37。 市域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu) 規(guī)劃市域空間構(gòu)建等級(jí)清晰、城鄉(xiāng)融合、核心突出、職能明確的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系，形成中心城 —— 副中心 —— 重點(diǎn)鎮(zhèn) —— 一般建制鎮(zhèn)四個(gè)層次的系統(tǒng)，以交通網(wǎng)線為基礎(chǔ)構(gòu)筑城鎮(zhèn)發(fā)展軸，以點(diǎn)帶線，以線促面，形成“一核、兩區(qū)、雙十字軸”的城鎮(zhèn)體系空間網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu) 景德鎮(zhèn)中心城區(qū)形成“一城四片區(qū)，中心放射”狀結(jié)構(gòu)。 中心放射：即以主城為中心，沿交通干線向西北、北、東及西南放射發(fā)展。 本項(xiàng) 目區(qū)域位置 根據(jù) 《景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（ 20212030）》表明， 景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)瓷都大道東側(cè) A01 地塊，隸屬景德鎮(zhèn)規(guī)劃市級(jí)中心區(qū)域即西市區(qū)市級(jí)綜合服務(wù)中心區(qū)域。項(xiàng)目位置具有良好的區(qū)域和地緣優(yōu)勢(shì)。三年來(lái)一手房辦證 12021 多戶，二手房交易 4000 多戶。此后陸陸續(xù)續(xù)長(zhǎng)虹、聯(lián)想、恒大等知名企業(yè)進(jìn)入景德鎮(zhèn)投資開發(fā)。 2021 年景德鎮(zhèn)低容積率項(xiàng)目在每平方米 3000 多元到 4000 元不等，聯(lián)想九域一品低容積率項(xiàng)目?jī)r(jià)格拔高至每平方米 6500 元左右。 二、景德鎮(zhèn)近期土地交易情況分析 土地交易統(tǒng)計(jì)表 地塊名稱 土地面積 用地 容積 建筑密 成交價(jià)格 土地單價(jià) （ ㎡ ） 性質(zhì) 率 度 % （萬(wàn)元） （萬(wàn)元 /畝） 市高專校辦企業(yè)居住組團(tuán)地塊 商、住 32 60 西山湖賓館東側(cè)地塊（ 畝） 商、住 35 99 原消防二中隊(duì)地塊（ 畝） 商、住 38 原建設(shè)印刷廠地塊（ 畝） 商、住 30 時(shí)代奧園南側(cè)地塊（ 畝） 住宅 2 32 150 景東大道北側(cè)地塊（ 畝） 188779 商、住 25 江西景德鎮(zhèn)凱旋門廣場(chǎng)開發(fā)可行性研究報(bào)告 9 原 4321 廠地塊（ 畝） 55807 商、住 28 130 金魚山路東南側(cè)地塊（ 畝） 商、住 35 黃雀壟地塊拍賣（ 畝） 商、住 49 95 景德大道南側(cè)拍賣（ 畝） 商、住 5 40 100 土地交易情況分析 對(duì)上述土地交易分析有如下幾點(diǎn)： 1） 2021 年土地價(jià)格較上一年有比較大增長(zhǎng)幅度，據(jù)有關(guān)資料表明 2021 年景德鎮(zhèn)平均單宗土地價(jià)格為 78 萬(wàn) /畝， 2021 年為 萬(wàn) /畝。 4）在上述十宗土地交易中，珠山區(qū)占 6 宗，西市區(qū)占 4 宗，且土地供應(yīng)量珠山區(qū)高于西市區(qū)。 三、景德鎮(zhèn)商品房交易統(tǒng)計(jì)及分析 2021 年 16 月，景德鎮(zhèn)市區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)總量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，交易結(jié)構(gòu)趨于合理成熟，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。 2021 年 1~6 月商品房成交均價(jià)統(tǒng)計(jì) （單位：元／平方米） 一月份 二月份 三月份 四月份 五月份 六月份 住宅 3910 非住宅 12707 本埠商品房?jī)r(jià)格分析 1）本埠住宅及商業(yè)物業(yè)價(jià)格呈明顯上升趨勢(shì)，且上升幅度較大，住宅 16 月 份 價(jià) 格 上 漲 %， 商 業(yè) 物 業(yè) 上 漲 幅 度 更 是 達(dá)%。例如恒大地產(chǎn)開發(fā)的恒大名都 項(xiàng)目，其區(qū)域和環(huán)境位置并無(wú)優(yōu)勢(shì)，但通過(guò)相對(duì)于本土開發(fā)商的商業(yè)操作和品牌優(yōu)勢(shì)，其產(chǎn)品價(jià)格高于本埠商品房平均的 50%以上。而是一方面是政府未能有效激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)本埠開發(fā)商缺乏有效的商業(yè)操作。 附件 2021 年 — 2021 年本埠房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表 序號(hào) 樓盤名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 占地面積 （萬(wàn)㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 容積率 建筑類型 銷售價(jià)格 （均價(jià) 元 /㎡） 1 伴山洋房 上海益伍實(shí)業(yè) 昌南大道新五中斜對(duì)面 20 退臺(tái)洋房 \小高層 4600（小高層） 2 玖域壹品 融科智地 景德鎮(zhèn)市西山路 15 12 排房 \洋房 \電梯房 600010000 3 金岸名都 威時(shí) 瓷都大道人民公園南側(cè) 22 小高層 \高層 3600（小高層） 4 隆基陽(yáng)光嘉 園 金廈 朝陽(yáng)路一中后門對(duì)面 10 多層 2800（多層） 17 南湖麗景 都源 景德東大道 10 多層 3200（小高層） 18 宏偉嘉苑 宏偉 翠云路中段鐵路一側(cè) 小高層 3500（小高層） 19 昌南名苑 錦龍 迎賓路中國(guó)瓷園 12 36 別墅 \多層 \洋房 \小房層 5000（獨(dú)棟別墅） 20 時(shí)代奧園 新時(shí)代房地產(chǎn) 昌南大道新五中旁邊 18 多層 \小高層 3200（小高層） 21 勝第雅閣 瓷都大道中段 10 多層 3600（多層） 22 天宇綠園 天宇 曙光路 20 多層 \小房層\高層 3200（高層） 23 瓷都國(guó)際華城 錦龍 太白園路口 15 多層 \小高層 3300（小高層） 24 昌南印象 博能 周路口 小高層 3200（小高層） 25 港逸豪庭 宇新 廣場(chǎng)北路中段 10 多層 \小高層 3300（小高層） 26 萊頓風(fēng)情 錦龍 昌江大道 15 多層 \小高層 3200（小高層） 27 金桂園 弘立置業(yè) 新村西路八面山 多層 2600（多層） 28 創(chuàng)業(yè)大廈 創(chuàng)業(yè) 新村西路四小對(duì)面 小高層 3500（小高層） 29 斗富弄新城 馳華房地產(chǎn)