【正文】 濃郁的地方，陽光草坪 與自然生態(tài)植物印著古色古香的建筑，隨著四季的變化營造出不同的奇異景觀，漫步其中更多的感受到恬淡而舒適。第二園林中央的湖面是項目水榭春天組團，中央湖景縱橫園區(qū)，將 “ 人居水上，水入城中，人水相依，景自天成 ” 的精髓貫穿于整個項目中。滿足人們的生活需求，體現(xiàn)現(xiàn)代人生活的內(nèi)容，做到對人的心理，生理全方位的關(guān)懷。 寶城 御峰 10 （ 2） 經(jīng)濟 方案一： 住宅建筑面積 226000 ㎡，商鋪面積 14000 ㎡ ，停車位 700 個 約 15000 ㎡ 總建筑面積 240000 ㎡ ，地上停車，不需耗資建地下車庫 住宅銷售額為 226000 5998= 千萬 商鋪銷售額 為 14000 8000= 千萬 停車位銷售額為 15000 7000= 千萬 總銷售額為 ++= 千萬 方案二： 住宅建筑面積 202100 ㎡ ，商鋪面積 14000 ㎡ ，停車位 715 個 總建筑面積為 240000 ㎡，地下車庫（層高大于 米）車庫面積 25000 ㎡ 住宅銷售額為 2021005998= 千萬 商鋪銷售額為 140008000= 千萬 停車位銷售額為 250007000= 千萬 總銷售額為 ++= 千萬 對比： 總建筑面積相同情況下，方案二中有地下車庫較方案一建設(shè)成本高， 并且地下車庫建設(shè)增加工期。 （ 1） 樓間距 方案二樓高為 +5 += 最低要求 樓間距應(yīng)該為 247。 2）項目共 16棟 ，東西 南 北外圍共 4棟 。 （ 4）建筑密度： 23%。 寶城 御峰 9 方案 二 （ 1） 規(guī)劃總建筑面積 240000 ㎡ 。 （ 7）平面規(guī)劃： 1）住宅朝向以正南向為主， 坐北朝南， 東西南北外圍的四條馬路環(huán)繞整 社區(qū)。 （ 2）容積率： 。 （ 3） 根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列 性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計。銷售期為一年，便于資金回攏和降低投資風(fēng)險。 所以我認(rèn)為 20212021 房地產(chǎn)相對區(qū)域平穩(wěn)或略有下降，長春市對住房的剛性需求依然強勁，建設(shè)成本會略有下降，房價會趨于平穩(wěn)，人們的購買意愿會有所提升，對住房條件、住房周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施有較高要求的群體更換住房的意愿會有所提升，對有升值潛力的住房投資意愿也會有所提升。消費者預(yù)計購房時間：有 %的消費者會選擇在 1年內(nèi)購買住宅，較去年增加 %，而選擇在 13年內(nèi)購買住宅的占 %，3年內(nèi)購買房子的高達 84%。人均生產(chǎn)總值（ GDP） 元，折合 美元。 寶城 御峰 5 長春市近年來 居民收入穩(wěn)步增長。今年我國第三季度的 GDP 增速降至 %，并且第四季度的 GDP 增速恐怕還 有 繼續(xù)下行的風(fēng)險，我國今年的 GDP 增速的整體目標(biāo)恐難實現(xiàn)，這都與房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣息息相關(guān)。 “地方財政收入 (本級 )26150 億元，同比增長 %，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。今年 3月份數(shù)據(jù)顯示，受 商品房 銷售額增幅回落影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅 545 億元，增長 %。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策打的日益趨緊，長春市今年來的房價有較低的回落，總體維持在 50008000 元 /㎡ 的水平上。 市場反應(yīng) ：一線城市房價調(diào)控目標(biāo)集中出臺。 落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。 對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。市場反應(yīng)：全國商品房銷售增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢，房屋銷售價格繼續(xù)上漲。 2021 年《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條）各地限購政策出臺，以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點。規(guī)劃停車泊位按《長春市各類建筑物配建停車場（庫）標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。一 個 城市的快速發(fā)展離不開經(jīng)濟，經(jīng)濟的發(fā)展 取決于它是否擁有集中的商業(yè)中心，所以建設(shè)一個城市集中商業(yè)區(qū)將會是城市經(jīng)濟發(fā)展的必要因素，緊挨著中東市場和世紀(jì)廣場，有很大的商業(yè)前景，因為周邊都沒有好好的開發(fā)，政府現(xiàn)在大力把建設(shè)力度加大， 寶城 看準(zhǔn)時機選擇在該地塊打造高檔商業(yè)住宅 。 項目規(guī)劃概況 ：該項目占地面積 16 萬 ㎡ ，總建筑面積為 24 萬 ㎡ ，該項目分 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12， 13,14 棟。是中國在建工程面積最大，進入省會城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)。 寶城 地產(chǎn)是聚集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)建設(shè)，物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團，擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，甲級資質(zhì)的設(shè)計院和監(jiān)理公司，特例資質(zhì)的建筑工程公司。 地理位置 ： 寶城 御峰是 寶城 集團旗下高端產(chǎn)品系列的代表作，它東至洋浦大街，西至世紀(jì)大街，南至新開東街，北至機場路。 寶城 御峰 是 政府重點打造的南關(guān)區(qū)新城的核心位置，項目緊鄰中東大市場，世紀(jì)廣場兩個樞紐，距離凈月大學(xué)城打車時間 10分鐘內(nèi)，交通便利。新建建筑與保留居住建筑日照間距滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。市場反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價地王， 3 月后房價飆升。通知總體上分成四個側(cè)重點，一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強監(jiān)管，四是注重保障。 2021 年《國務(wù)院關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》 (新國八條 ) 新國八條細(xì)則： 二套房房貸首付比例提高至 60%。 囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸。房價目標(biāo)施壓地方 政 府，保障性住房須擴大覆 蓋，二套房首付款提至六成保障性住房用地將單列，二手房交易稅按全額征收。二線三線城市看漲趨勢大，預(yù)計上半年房價漲幅會進一步下降，下半年漲幅可能會有所提高，全年房價保持低速增長。 5月 12日，財政部發(fā)布了 4 月份財政收支情況數(shù)據(jù)報告，不到 1100 字的篇幅，罕見地在三處表述了房地產(chǎn)相關(guān)稅收對財政收入的影響?！睌?shù)據(jù)報告還顯示，企業(yè)所得稅 3286 億元，同比增長 %，但房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 248 億元，下降%。房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長帶動了水泥 業(yè)，鋼鐵，金融，塑材，建筑設(shè)備等行業(yè)的高速增長，直接或間接為國家創(chuàng)造了大量的工作崗位， 對國家 的經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定有著特殊意義。所以 整體的房地產(chǎn) 行業(yè)或許存有轉(zhuǎn)機。 2021 年，長春市生產(chǎn)總值（ GDP）為 億，人口為 萬。 根據(jù) 2021 年長春房地產(chǎn)市場消費者調(diào)查結(jié)果分析報告 指出， %的消費者選擇買房 而 選擇租房的只有 %。主要因為南關(guān)區(qū)便利的交通，加上市政府的南遷，是南關(guān)區(qū)成為消費者購房首選區(qū)域的主要因素。因此我們項目的開發(fā)周期為 ，市場售價應(yīng)定 為 5998 元 /㎡ ，主要銷售對象為住房投資群體、都對住房有較高要求并有意愿更換住房的群體、對住房有硬性要求的群體。 （ 2） 建、構(gòu)筑物設(shè)計方案力求平面功能布置合理，立面簡潔但不單調(diào)，樸素 大方，具有良好的景觀設(shè)計效果。 3. 初步擬定規(guī)劃方案 項目地塊信息： 區(qū)域：南關(guān)區(qū) 面積： 160000 ㎡ 四至：東至洋浦大街、南至世紀(jì)大街、西至新開東街 、北至機場路； 用途 :商??； 容積率：小于 ； 綠地率：大于 30%； 控制高度 :小于 40m； 擬定方案如下： 寶城 御峰 8 方案一 （ 1） 規(guī)劃 建筑面積 240000 ㎡ ， 住宅建筑面積 226000 ㎡，商鋪面積 14000 ㎡ 。 （ 5）居住戶數(shù)： 1300 戶 （ 6）具體規(guī)劃：項目共 14棟 6層的 多 層， 容積率 ，綠地率 %。 3）小區(qū)大門開設(shè)在南北兩方向各一個，規(guī)劃一條綠蔭大道直通中心廣 場， 然后分成多條小路進入各家各戶，借助地段地形修建假山、雕塑 和休閑亭，道路 兩旁按規(guī)定設(shè)置路燈。 （ 3）綠地率： 45%。 （ 7）平面規(guī)劃： 1）住宅朝向以正南向為主， 坐北朝南，外圍的四條馬路環(huán)繞整個社區(qū)。 3）小區(qū)大門開設(shè)在南北兩方向各一個，然后分成多條小路進入各家各戶， 借助地段地形修建假山，雕塑，和休閑亭，道路兩旁按規(guī)定設(shè)置路燈。 5=42m ＜ 樓間距不合理，影響采光，故方案二 較方案一差，不符合設(shè)計要求 。創(chuàng)造時引入高舒適度的全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計、人性化的建筑布局和人車 混行 道路系統(tǒng)。使得整個園區(qū)形成 “ 春花，夏蔭，秋葉，冬型 ” 的景觀效果，形成活潑的韻律感。第三是圍繞建筑物的 U型左岸明珠組團，樓棟之間采用茂密的植被作為噪音的隔離層，植物營造以幽深恬靜的森林景觀為主，悉心打造。小區(qū)內(nèi)亦步亦趨，步移景異，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中 開辟出一片修身養(yǎng)性的凈土，為居民在繁忙的工作之余，提供一個休息、學(xué)習(xí)、 交友的家園，使小區(qū)有機地融匯在城市的大環(huán)境中，又為城市的總體建設(shè)增加亮點，為居民營造一個健康的生態(tài)環(huán)境 和一個溫馨的家園。住宅配套設(shè)施齊全，戶型開間，進深尺度適宜，采光通風(fēng)良好。在規(guī)劃區(qū)安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決該小區(qū)的市場問題。 地上停車場并且 樓間設(shè)置停車位和自行車停車位。戶型的朝向通風(fēng)和景觀盡量做到均好性。用地南北 側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。 在綠化種植配置上，根據(jù)北方的氣候特點，其關(guān)鍵在于營造綠色景觀效 果，進而體現(xiàn)品種多樣化、色彩協(xié)調(diào)并具有層次感，在總體上應(yīng)做到以下兩點： （ 1）樹木多，草坪少，且應(yīng)增加常綠樹種的比重 。 （ 3）批文報批工作： 2021 年 3 月前完成。 3．工程招標(biāo) 招標(biāo)及采購工作于 2021 年 2月 28日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標(biāo)，以及材料設(shè)備的采購）。 6．銷售： 2021 年 9 月 2021 年 12 月。 項目進度計劃表： 表 41 時間 項目 年份 2021 年 月份 13 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 4 5 6 7 812 項目論證及準(zhǔn)備 一期前期工程 一 期 建 安 工 程 一 期 土 建 工 程 基礎(chǔ)工程 基坑圍護及 土方工程 地上結(jié)構(gòu) 外立面裝飾工程