【正文】 燕莎友誼商城 → 安定門(mén) → 西北旺市場(chǎng) XX花園 921 大峪 → 蘋(píng)果園地鐵 → 定慧寺 → 國(guó)家圖書(shū)館 → 廣順北大街 → 東湖 廣順北大街 939 北京南站 → 大 觀園 → 兒童醫(yī)院 → 西直門(mén) → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 944 菜戶營(yíng) → 盛唐飯店 → 學(xué)院路 → 芍藥居 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 951 東北旺中路 → 圓明園 → 五道口 → 亞運(yùn)村 → 花家地 → 南十里居 花家地 952 東湖 → XX花園 → 朝陽(yáng)公園 → 小武基 → 北大地 → 岳各莊北橋 XX花園 952支 XX路 → 宏昌路 → 麗都飯店 → 朝陽(yáng)路 → 勁松 → 十八里店北橋站 宏昌路 966 東直門(mén)長(zhǎng)途站 → 覽中心 → 廣順北大街 → 朝來(lái)家園 → 平西府 廣順北大街 975 東直門(mén) → 阜通東大街 → 廣播學(xué)院 → 北七家 → 桃峪山莊 → 桃峪口 阜通東大街 976 北湖渠 → 大西洋新城 → 酒仙橋商場(chǎng) → 大望路 → 潘家園 → 亦莊 大西洋新城 976支 北湖渠東口 → 廣順北大街 → 四惠站 → 北苑 → 群芳園 → 大地站 廣順北大街 983 王佐汽車站 → 五棵松 → 營(yíng)慧寺 → 廣順北大街 → 北湖渠 廣順北大街 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖 如圖所示， XX 區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于 XX 邊緣地帶的住宅及商業(yè)項(xiàng)目 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對(duì)匱乏，尤其是在城鐵XX西站附近 沒(méi)有直接延伸到 XX 中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋 生了諸多交通及安全隱患問(wèn)題。基于以上客觀條件，未來(lái)項(xiàng)目主要消費(fèi)者也 將以 XX 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項(xiàng)目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂(lè)餐飲類型業(yè)態(tài)。區(qū)域未來(lái)寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。 從 XX 地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的分布情況來(lái)看，由于 XX 科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè) 及跨國(guó)企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫(xiě)字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來(lái)看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成 XX 成熟商 務(wù)區(qū)。隨著 XX 地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， XX 地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個(gè)具有復(fù)合功能的城市中心地。 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 在 XX 地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過(guò)程中， XX 地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來(lái)愈濃厚。 2021 年 5 月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介項(xiàng)目 — 加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶 XX。 在這種交通、市政、配套逐步完善的過(guò)程中， XX正朝著 “ 城市副中心 ” 的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國(guó)際化，居住都市化的大 XX。 XX 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì) XX在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對(duì)緩慢，被稱作 “ 睡城 ” 。總體布局由地區(qū)功能 鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、 5 個(gè)次商業(yè)中心、 8個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和 6 個(gè)文化娛樂(lè)中心； 8個(gè)區(qū)間公園、 38 個(gè)社區(qū)綠地和 3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸， XX 綠化主軸。XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX商業(yè)步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 市場(chǎng)部 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ........................................... 5 XX 區(qū)域規(guī)劃 .................................................... 5 XX 區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì) ............................................ 5 XX 產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ................................................ 6 XX 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 .................................... 7 XX 地區(qū)交通狀況總體分析 ....................................... 10 ................................................... 16 二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 ...................................... 25 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程 .......................................... 25 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 .......................................... 25 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ...................................... 28 三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 ...................................... 35 項(xiàng)目區(qū)位及研究范圍 ............................................ 35 本案交通狀況分析 .............................................. 35 本案周邊住宅狀況分析 .......................................... 37 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場(chǎng)初步定位 ............................................. 50 1．業(yè)態(tài)定位 ...................................................... 50 2．租售價(jià)格定位 .................................................. 53 3．終端客戶定位 .................................................. 59 五、項(xiàng)目操作性分析 ........................................... 63 1．市場(chǎng)面分析 .................................................... 63 2．技術(shù)面分析 .................................................... 65 3．經(jīng)濟(jì)面分析 .................................................... 67 六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ............................................. 69 ................................................... 69 ................................................... 70 （靜態(tài)） ......................................... 71 （動(dòng)態(tài)） ......................................... 72 ..................................... 73 七、可行性分析結(jié)論 ........................................... 77 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 XX地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽(yáng)區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂(lè)等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級(jí)生活服務(wù)設(shè)施和市級(jí)大型公建的綜合 性區(qū)域。 XX 區(qū)區(qū) 域域 規(guī)規(guī) 劃劃 XX地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里 (其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1 平方公里 )，規(guī)劃總居住人口為 33 萬(wàn)人，現(xiàn)有常住人口近 15萬(wàn)人。 目前，朝陽(yáng)區(qū)在已經(jīng)形成了建國(guó)門(mén)外、三里屯、亮馬河三個(gè)使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶 XX，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了 XX 區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。在 這種整體環(huán)境利好的趨勢(shì)下， XX地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)大體量開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場(chǎng)南側(cè)路和駝房營(yíng)路。截止 2021 年 XX高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá) %， XX 產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計(jì)算機(jī)、數(shù)字視聽(tīng)為主的產(chǎn)業(yè)支柱。 XX外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從 XX 的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向 來(lái)看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)之一就是把 XX打造成一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國(guó)外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶 XX的過(guò)程中，這種 “ 跨國(guó)企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應(yīng)也極大的促進(jìn)了 XX 地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。 XX寫(xiě)字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛(ài)慕國(guó)際 21000 乙級(jí) 博雅國(guó)際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級(jí) 摩托羅拉, 1 0 0 0 0 0北電網(wǎng)絡(luò), 5 5 0 0 0愛(ài)立信, 4 2 0 0 0西門(mén)子, 6 0 0 0 0安捷倫, 2 8 8 0 00100002021030000400005000060000700008000090000100000摩托羅拉 北電網(wǎng)絡(luò) 愛(ài)立信 西門(mén)子 安捷倫系列1XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 眾運(yùn)大廈 19600 乙級(jí) 葉青大廈 50000 3 甲級(jí) 中辰大廈 17400 乙級(jí) 洛娃科技大廈 15500 乙級(jí) 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級(jí) 博泰大廈 24000 甲級(jí) 博泰國(guó)際 65000 7000 元 /m2 商住 XX 科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級(jí) 星源國(guó)際 22021 商住 娜麗莎大廈 5000 商務(wù) Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 XX 大廈 35800 甲級(jí) 佳境天成 65000 商住 鹿港寫(xiě)字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃 人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， XX地區(qū)寫(xiě)字樓面積 (含未來(lái)規(guī)劃 )整體供應(yīng)量超過(guò) 61 萬(wàn)平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來(lái)看，由于 XX 科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級(jí)，部分企業(yè)由歸國(guó)留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對(duì)高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下， XX 地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合 XX 區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。但隨著 XX 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐的過(guò)程中。 周邊寫(xiě)字樓對(duì)本項(xiàng)目影響 從現(xiàn)有寫(xiě)字樓物業(yè)的分布以及本項(xiàng)目所處位置來(lái)看，本項(xiàng)目臨近 XX 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。因此公交線路的數(shù)量及其對(duì)外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如何對(duì)其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到 XX 地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。隨著XX 地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。 XX區(qū)域已知建成并投入運(yùn)營(yíng)的軌道線路有地鐵 13號(hào)線 ，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1線、 地鐵 15號(hào)線，地鐵 13號(hào)線途經(jīng) XX西站， 地鐵 15號(hào)線是連 接?xùn)|直門(mén) XX順義區(qū)的規(guī) 劃線路 。如未來(lái)規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善 XX 地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對(duì) XX 地區(qū)的輻射可能形成新的延展。 ? 北四環(huán)東路： 道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是 XX主要交通干線之一。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng) XX 區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機(jī)場(chǎng)高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非 經(jīng)緯 向的道路。 一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街： 二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個(gè)環(huán)線，將 XX的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。 ? 阜通西大街： 與阜通東大街、京順路平行， 為城市主干道。合理的交通布局， 不但緩解了 XX地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問(wèn)題，有序的消費(fèi)環(huán)境也便于吸引更多的消費(fèi)