【正文】 S＄ 850,000 6 開幕前準(zhǔn)備費用 US＄ 20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能預(yù)見費用 US＄ 550,000 總數(shù) US＄ 75,000,000 在成本估算內(nèi)已顯示出總成本的 1， 700 萬美元已用于購?fù)恋?、地基工程及其他專業(yè)費用。 假設(shè)申請程序順利進行，估計酒店應(yīng)在兩年內(nèi)建成，并能開始投入服務(wù)。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。 另外，咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒 吧將會設(shè)于頂樓天臺，而酒店更高有中餐的貴賓房， 會議設(shè)施一 —— 將于五樓提供 大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男 /女士桑拿，健身室及游泳池。而八至二十八樓的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計為提供 21 間客房，包括兩間套房，總統(tǒng)套房已計劃設(shè)立于頂層（二十九樓）。 客房將于八樓至二十九樓之間提供，而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層（二十九樓） 整個酒店項目設(shè)有四部客用升降機，兩部貨用升降機及兩組公用樓梯。 酒店的一層至六層為平臺層，有著較大的面積，剩余的層數(shù)將于其上面興建。 證上資料顯示廈門大雅實業(yè)有限公司的主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及項目管理、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含化學(xué)危險品）、五金、紡織品及投資商務(wù)咨詢。 此項目批復(fù)有效期為一年。 項目增容的批復(fù) 根據(jù)廈門市城市規(guī)劃管理局于 1995 年 9 月 22 日所發(fā)出的文件中，已批準(zhǔn)了宗地的容積率由原本的 5 增加至 。此合同書的主要條款摘綠如下： 土地使用 ：商品房 動工期限 ： 1994 年 8 月 7 日至 1997 年 8 月 6 日前 建設(shè)期限 ： 1994 年 8 月 7 日至 1997 年 12 月 6 日完工 使用期限 ：如合同書內(nèi)述 出讓金額 ：人民幣 15,366,（＄ 1,860,402 美元） 付款條約 ：于土地使用權(quán)出讓合同書當(dāng)日已付了 20%，其后于兩個月付上全數(shù)的 60%，而剩余金額會于一年內(nèi)繳付。 二、相關(guān)法律文件 土地房屋權(quán)證 根據(jù)客戶提供廈門市土地房產(chǎn)管理局于 1997 年 11月 14日所發(fā)出的廈門市土地房屋權(quán)證（號碼：廈地房證第地 00000045 號）， JSQ013 地段土地面積約 7, 平方米）及其使用權(quán)，按照有關(guān)文件的地段已正式給予廈門大雅實業(yè)有限公司。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期，此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈，并已于四年前竣工。 本項目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。 第六章 項目規(guī)劃 一、項目位置 項目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。經(jīng)調(diào)查了解到相對于快速增長 的市場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。 張文萍： 1970 年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位?，F(xiàn)任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 1971 年進入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20 余年。 1996 年創(chuàng)辦廈門市大雅實業(yè)有限公司，任董事長。 1996 年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣 1800 萬元，并于 1998年初完工交付使用。公司先后開發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項目。 因此，廈門希爾頓大酒店定為國際五星級標(biāo)準(zhǔn)。亞洲經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。廈門共有 2，138 間達四星級級數(shù)或以上的酒店房間，其中 208 間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級的廈門悅?cè)A酒店。 廈門市近幾年接待旅客一覽表 單位 :萬人次 年度 接待人員 類別 1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客 總接待境內(nèi)、外旅客 旅游總收入 (億元 ) 資料來源 :廈門市旅游局計統(tǒng)處 廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會“中國投資貿(mào)易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經(jīng)常在廈門舉辦。而廈門也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。在 2021 年度，廈門假日酒店平均的客房入住率達到 74%，廈門馬可波羅酒店平均的客房入住率達到 78%。 廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團簽約合作的國內(nèi)第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五 星級涉外旅游酒店（賓館）。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。自從克利德 ?希爾頓在 1919 年購買了他的第一家賓館以來，希爾頓機構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財務(wù)機構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。 未來預(yù)測 所有飯店對未來預(yù)測方面， 5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。 人事統(tǒng)計 總體而言， 5 星級飯店每間客房的人工配比達到 到 ，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4 星級和 3 星飯店的人工配比。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣 701 元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的 %，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣 501~700 元層級 飯店中，長線市場客源占總客源的 %，平均房價在人民幣 301~500 層級飯店中，長線市場占總客源的 6%，而平均房價在人民幣 300 元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的 1%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的 40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”實現(xiàn)的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出 11%。所有 4 星級和 5 星級飯店的平均房價達到人民幣 508 元 ,整體市場平均住宿率為 %.所有 3 星級飯店的平均房價達到人民幣 240 元 ,整體市場住宿率為 %. 在“管理費和固定費用前收 益（ IBCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益（ CBITDA）”兩項指標(biāo)方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現(xiàn)。 ? 顧問咨詢 伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚，國內(nèi)的許多飯店管理集團 /公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團的成熟階段，和較適合那種既想分享集團規(guī)模效益又不想放棄獨立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。近年來， 獎勵管理費所占的比例正在逐年遞增。再過若干年，在中國市場形成規(guī)模的國際酒店集團將會更多，這既是國際飯店業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是全球經(jīng)濟一體化的必然結(jié)果。近年來隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展，世界著名飯店集團對我國飯店業(yè)的市場表示出極大的信心，他們紛紛推出超豪華品牌飯店，在中國打造自己的旗艦，如開業(yè)不久的上海瑞吉紅塔酒店成為喜達屋集團在中國開業(yè)的第二個圣 .瑞吉斯品牌酒店。假日集團剛進入中國時， 推出的品牌只有假日品牌飯店。應(yīng)該講，目前中國旅游飯店業(yè)之所以成為中國社會服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊，重要因素之一就是得益于國際飯店集團的進入。在八十年代進入中國市場的還有喜來登、希爾頓、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團。未來幾年，關(guān)稅水平還將進 一步降低，這將大大節(jié)省旅游飯店的經(jīng)營成本。國家旅游局將全力爭取入境旅游市場的恢復(fù)，通過落實內(nèi)地與香港、澳門更緊密旅游合作協(xié)議，努力擴大港澳居民赴內(nèi)地旅游的規(guī)模。 旅游安全的有效保障，也為中國旅游飯店業(yè)提供旺盛的客源。中國經(jīng)濟正步入快速增長周期的新上升通道，而旅游業(yè)的發(fā)展也進入了穩(wěn)步發(fā)展期。 第三章 酒店行業(yè)分析 一、 中國旅游飯店業(yè)概況 旅游飯店業(yè)是中國旅游產(chǎn)業(yè)對外開放最前沿的領(lǐng)域，目前在投資、管理和服務(wù)等方面均一定程度地實現(xiàn)了國內(nèi)競爭的國際化。 從以上分析可看到旅游業(yè)為廈門市未來發(fā)展的重要支柱。在同一時期內(nèi)，廈門市賺取了超過三億六千多萬美元的外匯，比前年同期增長 %。另外，市政府更加強了在旅游業(yè)上的投資，例如增強了興旅游有關(guān)的其建，興改善旅游服務(wù)素質(zhì)，以吸引更多本地及國外的游客。 廈門有 著古老的景點，也致力發(fā)展新的景源，而廈門主要分為五個游客區(qū)，包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區(qū)等。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、礁、山、巖、寺、花、木諸神秀，兼民族風(fēng)格、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、閩臺特色、并畜西洋異國情調(diào)。與世界上178 個國家及地區(qū)建立了貿(mào)易往來關(guān)系，對 47 個國家和地區(qū)的年出口貿(mào)易額超千萬美元，其中：對美國、日本、香港、德國、臺灣、新加坡的出口已超過億美元。地方性外貿(mào)企業(yè)的崛起，在體制上打破了傳統(tǒng)單一的國家外貿(mào)經(jīng)營體制，廈門對外貿(mào)易采取放寬進出口經(jīng)營權(quán)，推進外貿(mào)企業(yè)的實業(yè)化等鼓勵措施 ，形成了中央、省屬、地方屬外貿(mào)公司，外貿(mào)專業(yè)公司和工貿(mào)進出口公司，“三資”企業(yè)等多層次外貿(mào)經(jīng)營隊伍共同發(fā)展的新格局。隨著兩岸關(guān)系的緩和，臺商來廈門的投資也逐年增多，全市累計已簽訂合同的臺商直接投資專案 122 個，協(xié)定外資金額 億美元。廈門口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強，利用外資進入了全方位開放、蓬勃繁榮的發(fā)展階段，世界最大 500 強跨國公司已有 27 家在廈投資辦企業(yè)， 70 多家全球跨國公司在廈門落戶，外商投資領(lǐng)域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴大到第三產(chǎn)業(yè) 的飲食服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運輸業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等，從蔻密集型企業(yè)為主發(fā)展到以技術(shù)、資金密集型企業(yè)為主，從加工貿(mào)易發(fā)展到高附加值企業(yè)，逐步形成了擁有龍頭產(chǎn)品及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。 2021 年，全市經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益進一步提高。電腦 網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、 Iner 網(wǎng)、 Xiamen Net 網(wǎng)。實施“以港立市”戰(zhàn)略，按照“三個一”（港口貨物年吞吐量 1 億噸以上，集裝箱年吞吐量 1， 000 萬標(biāo)箱，航空年客運量 1， 000 萬人次）的遠景目標(biāo)要求，把廈門港建成國家重點貨運主樞紐港、集裝箱運輸國際干線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運中心，完善航空港，高水準(zhǔn)建設(shè)資訊港，強化口岸功能。 2021 年旅客進出港人數(shù) 萬人次，比上年增長 %，航空貨運吞吐量 萬噸，增長 %。加快區(qū)域合作快速通道建設(shè)，重點建設(shè)和完善“三主”（同三國道主干線及其復(fù)線、國道 324 線）、“六聊”（廈門島－龍海南太武、海滄－－龍海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、廈門－金門）的對外交通，建設(shè)廈門至三明高速公路，形成連接國家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。 2． 80 萬人，其中：自然增長 0． 67萬人，人口自然增長率為 4． 93?。 氣候 廈門擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。其中廈門本島內(nèi)的思明、開元、鼓浪嶼、湖里四個區(qū)為經(jīng)濟特區(qū)。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。而其余位于海岸邊零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護海洋旋渦對廈門海峽造成的滋擾及破壞。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴(yán)寒，溫和多雨，年均氣溫在 21o 左右。 地理位置 廈門市位于東經(jīng) 118o04? 04?、北緯 24o26? 46?。在過去十年內(nèi)，廈門受益于國際商貿(mào)，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖疊秀絢麗多姿。 第二章 環(huán)境評估 一、區(qū)位 優(yōu)勢 自然情況 廈門是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國兩大經(jīng)濟繁榮地區(qū)之間，與臺灣隔海相望，距臺灣高雄市 160 哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。 考慮項目的營運預(yù) 算及還本付息年期，建議項目建設(shè)期免息。自廈門成立特區(qū)以來 ,已有戴爾(Dell)、柯達 (Koda)、通用電器 (General Electric)、可口可樂 (Coca cola)、太古飛機維修公司 (Swire Aircraft)、麥德龍 (MetroAG)等世界五百強公司入駐廈門 ,同時每年有大量國際、國內(nèi)商務(wù)人士來廈門觀光旅游 . 廈門市目前有四星級以上酒店六家、五星級酒店一家。 ? 總投資概為 7500 萬美元，酒店用地面積 平方米，建筑面積為 43793 平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為 米。 ? 廈門希爾頓大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于廈門市 CBD 區(qū)域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風(fēng)光旖旎。 廈門經(jīng)濟高速發(fā)展，是中國東 南沿海經(jīng)濟繁榮帶的龍頭。 （二）融資計劃 根據(jù)項目建設(shè)期計劃，建設(shè)期為 2 年； 根據(jù)營運收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計項目營運 8 年，即可還清本息。根據(jù)營運收支預(yù)估表，項目進入營運期后，前四年每年還1100 萬美元，后四年每年還 1200 萬美元，總共用 8 年還本付息。全年平均氣溫 210C，冬天平均氣溫 120C，夏天平均氣溫 280C，全年降雨 1100 毫米。現(xiàn)在，廈門已發(fā)展為一個現(xiàn)代化城市，有著強勁的經(jīng)濟發(fā)展及城市建設(shè)。廈門先后獲得國際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個小半島。在大部分的海峽，其水深超過 12 米及整平均處于無冰狀態(tài)。二、將杏林區(qū)的