【正文】 優(yōu)先在島內(nèi)購(gòu)房置業(yè)，寧愿購(gòu)買島內(nèi)的二手樓，也不愿意購(gòu)買島外的一手樓，具有明顯的“本島情結(jié)”。 安全與大品牌 ：這兩類群體，既有共通點(diǎn)，也有不同點(diǎn)。他們努力保持現(xiàn)狀，確保不掉隊(duì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 將品牌定位為“地位”、“個(gè)性”、“首席”、“獨(dú)立”、“堅(jiān)強(qiáng)”、“強(qiáng)硬”，往往能夠受到他們的青睞！ ? 都市大眾階層。 —— 他們低調(diào)，把家作為安全堡壘。作為中國(guó)新興的中等收入階層，他們處在你推我拉的兩級(jí)之間。 他們往往存在著一種自相矛盾的心理特征： 他們擁有成功的大夢(mèng)想，竭力表現(xiàn)今天的地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 25— 35歲購(gòu)房群的生活特點(diǎn) ? 新興中產(chǎn)階層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 功能特征分析 消費(fèi)者 動(dòng)機(jī) 利益焦點(diǎn) 功能實(shí)現(xiàn) 都市年輕人 都市動(dòng)感生活 現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù) 創(chuàng)新新戶型 +街區(qū)生活 +藝術(shù)空間 農(nóng)民子女 向往城市 繁華、便利、豐盛而美麗的新城市 大型城 市社區(qū) +城市街區(qū) 島內(nèi)工作者 享受島內(nèi)的生活 品質(zhì)比島內(nèi)更勝一籌 園景盤，藝術(shù)盤，品牌名盤 外來(lái)人員 向往廈門，享受生活 這里就是廈門，這里是集美核心區(qū) 大廈門 /海灣城市社區(qū) 落戶廈門，安居樂(lè)業(yè) 這里就是為新廈門人建設(shè) 有房有戶口 主力購(gòu)買人群的綜合特征洞察 （ 1） 25 歲 —— 35 歲的人群的洞察 這一年齡層次的目標(biāo)群體，顯然會(huì)劃分為兩類群體：新興中產(chǎn)階層和都市大眾階層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 各消費(fèi)群體多角度分析 針對(duì)這幾類消費(fèi)群，根據(jù)其選擇在本區(qū)域購(gòu)買商品房的動(dòng)因，對(duì)其主要特征作出以下簡(jiǎn)要分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 結(jié)論 大空間，大手筆 項(xiàng)目占地規(guī)模大，無(wú)明顯的缺點(diǎn)，其可供發(fā)揮的空間大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有利 因素 摘要一： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ○ 項(xiàng)目地塊平整，易于開(kāi)發(fā)建設(shè)； ○ 土地成本相對(duì)較低； ○ 大規(guī)模社區(qū)，較好的自身配套； ○ 低建筑密度，高品質(zhì)社區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。杏林新城也是未來(lái)集美打響島外居住第一炮的地點(diǎn)。 21 洞察杏林結(jié)論： 集美核心區(qū)，島外第一生活區(qū) 杏林 —— 大集美 —— 海灣（大廈門） 最重要的居住板塊： 在集美，將會(huì)形成島外城市配套最大、城市配套最多、在建樓盤最大、在建樓盤最多、交通最完善、居住人口最多、人氣最旺盛的現(xiàn)代大型城市居住區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 在大學(xué)城、園博園及交通系統(tǒng)的支持下，在市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、居住條件及住宅質(zhì)量的提升下，集美有望 后來(lái)居上。 20 二、洞察杏林 因素 點(diǎn)評(píng) 洞察 政策利好 在海灣型城市版圖上，集美是島內(nèi)與島外的主要門戶，在版塊競(jìng)爭(zhēng)中，集美勝出的機(jī)會(huì)最大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 現(xiàn)代生活方式與現(xiàn)代居住文化，是廈門歷史最悠久、最深入民心、最具生命力、最核心的居住方式與文化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 未來(lái)預(yù)期 島外和島內(nèi)的總體供應(yīng)量大致相當(dāng)，但是島外的利好政策與消息不斷增多，政策環(huán)境與居住環(huán)境不斷改善，因此就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看島外的增長(zhǎng)空間將比島內(nèi)更大。 往島外發(fā)展是大勢(shì)所趨，但并不是人心所向。 樓市狀況 近幾年以來(lái)，廈門樓價(jià)持續(xù)上漲， 隱藏在背后的根本因素 —— “房?jī)r(jià)收入比” 在發(fā)生著巨大作用。 廈門有意加速引進(jìn)外地人口遷入，每年遷入人數(shù)有望超過(guò) 1 萬(wàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開(kāi)放之城 區(qū)域認(rèn)同 廈門人天生就擁有極高的地域優(yōu)越感。 安逸之城 處事態(tài)度 廈門對(duì)外地人的包容度比廣州等地要高。 17 一、洞察廈門 洞察廈門城市，把握廈門城市的人居歷史！把握廈門城市發(fā)展方向！把握廈門未來(lái)樓市的整體趨勢(shì)！ 城市特征之洞察： 因素 點(diǎn)評(píng) 洞察 城市環(huán)境 廈門環(huán)境優(yōu)美舒適，是最適宜居住的海港風(fēng)景城市之一 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 但是，這僅僅滿足了消費(fèi)者對(duì)居住舒適度的追求，僅僅體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者的“關(guān)身”，卻忽視了對(duì)消費(fèi)者心理、精神上的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 —— 這是觀念地產(chǎn)的做法。 —— 做好這一步，還僅是停留在概念地產(chǎn)的做法上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 概念地產(chǎn)，往往會(huì)因 概念的雷同 而 造成了市場(chǎng)的乏味， 容易失去新鮮感，只能短期吸引消費(fèi)者，雖然能引起媒體關(guān)注，但不能被社會(huì)認(rèn)同。 概念只是一個(gè) 標(biāo)簽，僅在產(chǎn)品或品牌的表層進(jìn)行包裝，以引起消費(fèi)者的關(guān)注為主要目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 凌峻認(rèn)為，三講是做好大盤的必要條件，而不是充分必要條件！在市場(chǎng)成熟、競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)代，超低價(jià)格、完善配套已經(jīng)變成了常規(guī)動(dòng)作，要在市場(chǎng)上取得成功，必須充分預(yù)見(jiàn)未來(lái)城市發(fā)展，充分預(yù)見(jiàn)未來(lái)生活人群，依靠更高的發(fā)展戰(zhàn)略，打造更強(qiáng)勢(shì)的品牌！ 從“概念地產(chǎn)”進(jìn)入“觀念地產(chǎn)”時(shí)代！樓盤開(kāi)發(fā)有一道分水嶺！ 我們看一下兩個(gè)時(shí)代的區(qū)別 —— “概念地產(chǎn)” VS“觀念地產(chǎn)” 名詞解釋 概念地產(chǎn) :講究產(chǎn)品賣點(diǎn)和廣告包裝，圍繞衣、食、住、行等方面大做文 章，不斷推出項(xiàng)目的配套、交通、價(jià)格等賣點(diǎn)，通過(guò)向市場(chǎng)中的特定目標(biāo)宣揚(yáng)、炒作獨(dú)特或新鮮的產(chǎn)品概念 ,令消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生向往（即偏好度），從而誘導(dǎo)消費(fèi)者踴躍購(gòu)房置業(yè)。 我們必須與時(shí)俱進(jìn)，走在時(shí)代的前面！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鏈接一： 萬(wàn)科社區(qū)的成功之道 萬(wàn)科在很多城市獲得了成功，擁有極高的品牌忠誠(chéng)度。 只有不斷播種人文、播種生活、播種夢(mèng)想，才能改變觀念！收獲財(cái)富！這就大盤的發(fā)展戰(zhàn)略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。例： 星河灣、南國(guó)奧林匹克花園、 錦繡香江。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)：努力打造氛圍濃厚的社區(qū)商業(yè)街，甚至能吸引到 社區(qū)外人群前來(lái)消費(fèi)。 在性價(jià)比上刺激消費(fèi)者。 大盤在一期住區(qū)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，會(huì)首先把包括商業(yè)、教育、醫(yī)療等配 套做好，滿足居住者的日常生活需求；并把樣板區(qū)做好，在開(kāi)盤前展示項(xiàng)目的真實(shí)生活情境。 新區(qū)大盤的開(kāi)發(fā)三步法 —— 三講：講交通、講配套、講價(jià)格 1. 講交通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廈門，無(wú)愧于中國(guó)人居的驕傲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廈門，是一個(gè)充滿魅力的名字。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。早期的新區(qū)或郊區(qū)大盤，處于市場(chǎng)未成熟期的大盤，取得成功的關(guān)鍵就是 —— 解決了生活的基本條件，滿足了購(gòu)房者的顯性需求。 2. 講配套。 郊區(qū)大盤最大的優(yōu)勢(shì)之一就是地價(jià)成本較低，因此通常會(huì)考慮以性價(jià)比優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)。 華南板塊八大開(kāi)發(fā)商的配套斗法：商業(yè)街、超市、銀行、郵政、醫(yī)療及社區(qū)樓巴等日常生活配套，甚至引入了名牌學(xué)校教育配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 教育： “ 名校＋名盤 ” —— 八大地產(chǎn)商 的教育配套比拼。 凌峻認(rèn)為，要做大盤就必須 —— 播種思想！ 播種人文！播種生活！播種夢(mèng)想！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 大盤只有播種思想，才能獲得根本性的成功！大盤一定要從一開(kāi)始就播種思想，持續(xù)灌輸品牌意識(shí)，倡導(dǎo)并根植獨(dú)特生活理念。 （ 3）方法三 —— 引領(lǐng)生活 ：從既定的居住 理念和居住觀點(diǎn)出發(fā)，旗幟鮮明地向目標(biāo)階層灌輸一種具有獨(dú)特新生活觀念的思想，描繪未來(lái)居住夢(mèng)想，在思想上積極引導(dǎo)消費(fèi)者轉(zhuǎn)變生活觀念，令消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目神往。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鏈接二： 為什么萬(wàn)科要將營(yíng)銷、建筑設(shè)計(jì)、售后服務(wù)三權(quán)合一？ 萬(wàn)科將營(yíng)銷、建筑設(shè)計(jì)、售后服務(wù)交由一名副總獨(dú)立分管，是因?yàn)槲ㄓ羞@樣做，他們才能夠?qū)⑵渚幼∮^念更完美地貫徹到售前、售中、售后的所有環(huán)節(jié)，才能夠真正無(wú)障礙地樹(shù)立社區(qū)的新生活觀念！ 三、大盤成功的充分必要條件 —— 構(gòu)筑不可模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)力 時(shí)代在進(jìn)步、城市在進(jìn)步、消費(fèi)者在進(jìn)步、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在進(jìn)步！ 概念的 時(shí)代正在過(guò)去，觀念的時(shí)代正在到來(lái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 觀念地產(chǎn) ” 是一種地產(chǎn)智慧， 以改變?nèi)藗兊纳顟B(tài)度和思想觀念為根本目的。 觀念 地產(chǎn)注重 長(zhǎng)期積累，是精神層面的感悟， 率真、深刻！ “ 觀念地產(chǎn) ” 既說(shuō)又做，說(shuō)與做高度結(jié)合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 法則一：從觀察到洞察 —— 不要滿足于傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)調(diào)研 用常規(guī)的、靜態(tài)的、定量的、模式化的市場(chǎng)研究方法只能觀察到市場(chǎng)的現(xiàn)狀和表象，分析出來(lái)的結(jié)論也是眾所周知或顯而易見(jiàn)的，只能作為基本的參考數(shù)據(jù)，而不能反映未來(lái)市場(chǎng)的變化。只有通過(guò)洞察，才能真正揭示出事物發(fā)展根本原因或動(dòng)機(jī)，才能把握城市的發(fā)展方向、城市的居住文化、項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Α⒕幼≌叩膬?nèi)在需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！?做好這一步，還僅是停留在概念地產(chǎn)上的做法。 —— 這是觀念地產(chǎn)的做法 法則三：從當(dāng)前到未來(lái) —— 發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的需求并洞悉未來(lái)需求的變遷 ? 從數(shù)量到質(zhì)量：從量的需求到質(zhì)的需 求，即越來(lái)越注重重視產(chǎn)品品質(zhì)、質(zhì)量與性能等； ? 從物質(zhì)到精神：從有形要素的需求到無(wú)形要素的需求，即越來(lái)越重視心理感受、品牌聯(lián)想、榮譽(yù)感、歸屬感和身份感等； ? 從檔次到品位：從性能的需求到精神的需求，即越來(lái)越重視品位、格調(diào)、風(fēng)格、個(gè)性和象征意義等； ? 從產(chǎn)品到服務(wù)：從產(chǎn)品的需求到服務(wù)的需求乃至關(guān)系的需求，即需求呈現(xiàn)軟化的趨勢(shì)； ? 從從眾到個(gè)性：從單一化、大眾化的需求到多元化、個(gè)性化的需求，即需求分散化的趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 愉快之城 生活節(jié)奏 廈門人過(guò)慣“不緊不慢”的生活，較少談?wù)撜卧掝}。 現(xiàn)代藝術(shù)之城 待物觀念