【正文】 通過明溝排放 到聚寶山西側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 聚寶山目前無專門的排洪溝，雨水沿山體自然排放?？傆?100個左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約 10 個。 表 15 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時段 分次測試 寧鎮(zhèn)公路 繞城公路 客車 貨車 總計 客車 貨車 總計 10:00～ 12:00 1 18 12 30 19 14 33 2 23 5 28 14 14 28 聚寶山項目可行性研究報告 15 3 22 9 31 15 13 28 平均 21 9 30 16 14 30 14:00～ 16:00 1 20 7 27 17 12 29 2 16 7 23 13 9 22 3 15 9 24 14 10 24 平均 17 8 25 15 10 25 ② 噪聲值 ? 白天不同時段噪聲值相近，無顯著時段差別。 ? 主要污染源來自滬寧鐵路、 繞城公路和寧鎮(zhèn)公路通行車輛的尾氣及粉塵污染。 聚寶山西峰（從西南側(cè)看） 聚寶山西峰（從東南側(cè)看） 聚寶山東峰（從南側(cè)看） 聚寶山東峰（從西南側(cè)看） ② 紫金山 ? 位于宗地南側(cè)， 東西長 7公里 ， 主峰 天堡峰 海拔 448米，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰 。 ? 山勢東西向平緩，靠近宗地的南北 向山勢陡峭，坡度 60176。 ? 2021 年實現(xiàn) GDP 60 億元，利稅 億元，出口創(chuàng)匯 ，主要經(jīng)濟指標在國家級開發(fā)區(qū)中排在 13至 18位。 今年， 總投資約 8億元 、 全 長 的 大學城道路 主框架全面開工 。 ② 農(nóng)場山生態(tài)公園 農(nóng)場山和朝陽山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約 4000畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶山項目代拆遷范圍，具體建設(shè)時間未定。 圖 117 社區(qū)配套分布圖 圖 118 堯化門主要社區(qū)配套分布圖 圖 119 花園路主要社區(qū)配套分布圖 圖 120 仙西新市區(qū)中心規(guī)劃圖 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 周邊規(guī)劃 圖 121 宗地周邊規(guī)劃 ① 鐘山高爾夫球場 ? 寧鎮(zhèn)公路以南規(guī)劃建設(shè) 36洞標準高爾夫球場，已確定為“十運會”配套設(shè)施之一，2021年“十運會”之前建成使用 。 圖 116 宗地周邊軌道交通規(guī)劃 四、 周邊 3 公里社區(qū)配套 項目周邊住宅稀少，開發(fā)成熟度低，現(xiàn)有配套設(shè)施不足： ? 宗地周邊社區(qū)配套集 中分布在“堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”，最近的“堯化門”距宗地 2 公里， 2 公里之內(nèi)除“紫東小學”和“紫東中學”（宗地內(nèi)現(xiàn)有居民的子女在這 2個學校上學）以外，基本沒有其它社區(qū)配套設(shè)施。 ? 寧棲公路 ：通往堯化門、棲霞山，規(guī)劃拓寬為 34 米。其中， ? 宗地拆遷面積 968 畝（含代征道路與綠化用地），占拆遷總面積的 67%，拆遷居民400戶。 ? 大部分水塘用作農(nóng)田灌溉，水面被浮萍覆蓋，其中 1座為魚塘，占地 1000 平米，水質(zhì)良好。 表 12 工廠基本情況 名稱 經(jīng)營業(yè)務 運營狀況 環(huán)境污染情況 源寶化工公司 輪胎裝配 在運營 無 利達服裝公司 服裝生產(chǎn) 在運營 無 添喜化工 洗滌劑 在運營 輕度空氣污染 光英爐業(yè) 鍋爐生產(chǎn) 在運營 輕度空氣污染 包裝容器廠 包裝材料 在運營 無 金屬配件廠 金屬配件 在運營 無 野馬電聲樂器廠 電聲樂器 在運營 無 金陵特種電纜廠 電纜 在運營 無 屠宰廠 屠宰 在運營 輕度空氣污染 宏大設(shè)備市場 汽車設(shè)備銷售 在 運營 無 東風汽車 汽車銷售 在運營 無 玄武湖貨運市場 貨車停車場 在運營 無 （ 2）居民 居民隸屬岔路口村，分“西楊坊”和“東楊坊” 2個村民小組，共有居民約 400戶、 1200人，住宅建筑面積約 8萬平米。 ? 南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差 6米左右。 表 11 宗地面積指標 指標 總用地 代征道路與綠化用地 配套學校用地 凈用地 長（米） 1400 2021 —— 1200 寬（米） 450 50100 —— 400 面積（平米） 合 968畝 133132 15000 合 746畝 圖 13 宗地形狀及尺寸 宗地標高 （ 1）宗地內(nèi)部東高西低 ? 宗地標高 2557米，東高西低，最大高差 32米，綜合坡度 2度。 ? 距南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 3 公里。 聚寶山項目可行性研究報告 4 第一部分 項目概況 一、宗地位置 ? 一環(huán)線內(nèi)側(cè)、主城與仙西新市區(qū)結(jié)合部。 項目距 老城區(qū) —— 新模范馬路 8公里，玄武湖隧道連通城市東西向主干道 —— 寧鎮(zhèn)公路與新模范馬路，明年 5月份建成通車后，項目距 老城區(qū)中心 僅 10分鐘車程。依此規(guī)劃布局，南京公司應在城東區(qū)域選擇合適的項目，為公司在南京的進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 聚寶山項目可行性研究報告 1 目 錄 項目決策背景與摘要 ____________________________________________ 3 一、內(nèi)部因素 _______________________________________________________ 3 二、外部環(huán)境 _______________________________________________________ 3 第一部分 項目概況 ____________________________________________ 4 一、宗地位置 _______________________________________________________ 4 二、宗地現(xiàn)狀 _______________________________________________________ 4 三、周邊道路及出行方式 ______________________________________________ 9 四、周邊 3公里社區(qū)配套 _____________________________________________ 10 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 _________________________________________________ 11 六、市政配套 ______________________________________________________ 16 七、規(guī)劃設(shè)計要求 ___________________________________________________ 16 第二部分 法律風險分析 ________________________________________ 18 一、土地出讓條件 ___________________________________________________ 18 二、項 目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段 _______________________ 21 三、總體評價 ______________________________________________________ 22 第三部分 市場分析 ___________________________________________ 22 一、南京房地產(chǎn)市場簡述 _____________________________________________ 22 二、玄武、棲霞市場概況 _____________________________________________ 34 三、競爭市場分析 ___________________________________________________ 37 四、需求市場特征 ___________________________________________________ 47 五、產(chǎn)品建議和目標客戶定位 __________________________________________ 50 第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 ____________________________________ 53 一、規(guī)劃設(shè)計草案 ___________________________________________________ 53 二、規(guī)劃設(shè)計草案分析 _______________________________________________ 53 第五部分 工程及銷售計劃 ______________________________________ 59 一、一期開工時間確定 _______________________________________________ 59 二、工程及銷售計劃 _________________________________________________ 61 第六部分 成本及投資收益預測 __________________________________ 61 一、成本預測 ______________________________________________________ 61 二、稅務分析 ______________________________________________________ 63 聚寶山項目可行性研究報告 2 三、經(jīng)濟指標分析 ___________________________________________________ 63 四、現(xiàn)金流量 ______________________________________________________ 67 第七部分 競爭對手分析 ________________________________________ 68 一、已購買標書的發(fā)展商 _____________________________________________ 68 二、其它本地發(fā)展商 _________________________________________________ 71 第八部分 綜合分析與建議 ______________________________________ 76 一、優(yōu)勢與劣勢 ____________________________________________________ 76 二、結(jié)論與建議 ____________________________________________________ 76 附件： 《南京城市發(fā)展與住宅市場研究報告》 《南京土地招投標市場研究報告》 《聚寶山項目提交政府答疑的問題》 聚寶山項目可行性研究報告 3 項目決策背景與摘要 一、內(nèi)部因素 項目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與城市東西向主干道（寧鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項目類型。 南京市未來 510年內(nèi)的重點發(fā)展方向為河西和城東，地處南京東部的 仙西 區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點投資和開發(fā)區(qū)域。 本項目是主城范圍內(nèi)最具規(guī)模的完整地塊，距國家級南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 3公里，周邊規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山 36洞高爾夫球場已經(jīng)或即將開工建設(shè)，升值潛力巨大。該項目拆遷改造土地總面積 1445 畝，除實際出讓的 746畝之外，其余近 700畝土地全部用于綠化、道路和市政配套設(shè)施建設(shè)，因此，該項目實際可利用的資源價值高。 項目 北靠聚寶山，南側(cè)緊臨 南京最負盛名的風景區(qū) —— 紫金山（ 又名鐘山）。 一環(huán)線 二環(huán)線 聚寶山項目可行性研究報告 5 圖 12 宗地四至范圍 宗地形狀 宗地東西長