【正文】 浙江金都物業(yè)管理有限公司 22 1 22 ? 驗收只集中在可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收； ? 驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗收表》； ? 驗收后物業(yè)公司協(xié)助澆水等養(yǎng)護(hù)工作； ? 承包商需及時補(bǔ)種壞死的苗木； ? 物業(yè)公司需保護(hù)綠化不受人為損壞。 ? 驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收； ? 驗收時由施工單位及監(jiān)理簽名確認(rèn)《公共區(qū)域驗收交接表》； ? 物業(yè)公司于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序致驗收通過； ? 有關(guān)鑰匙交物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人，并統(tǒng)一擺放在指 定地點(diǎn)。 單元內(nèi)設(shè)施的接管驗收和移交 物業(yè)公司、房產(chǎn)公司、監(jiān)理及施工單位共同參與接管驗收，交接以接收單元鑰匙為標(biāo)志。 （二）開源 充分利用物業(yè)經(jīng)營用房，并在高質(zhì)量的有償服務(wù)前提下，增加物業(yè)管理收入，盡可能為小區(qū)業(yè)主謀求數(shù)量更多，質(zhì)量更高的服務(wù) 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 20 1 20 八、日常物業(yè)管理承諾和措施 （一）物業(yè)接管驗收和移交階段內(nèi)容 物業(yè)接管驗收和交接以接收所有鑰匙和物業(yè)公司安保上崗為標(biāo)志。 在小區(qū)適合處設(shè)置宣傳欄和公告欄，作為園區(qū)對外對內(nèi)的窗口，適時開展社區(qū)文化宣傳，及時報道小區(qū)動 態(tài)。 （一）制度建設(shè) 為了保證中大莫干山生態(tài)園小區(qū)社區(qū)文化工作的順利開展，公司以 ISO9001 質(zhì)量保證體系為基礎(chǔ)，制訂了《業(yè)主公約》、《共建文明小區(qū)協(xié)議書》、《社區(qū)文化工作制 度》、《社區(qū)文化活動實施流程》及各種活動場所管理制度等一套完善的規(guī)章制度。 （ 4）維修資料包括： 房屋維修保養(yǎng)任務(wù)單、回訪記錄、公共設(shè)施巡檢記錄等資料。在中大莫干山生態(tài)園 的檔案建立與管理中，建立一整套從檔案收集、分類、歸檔、使用到銷毀的管理制度及檔案管理人員的職責(zé)，以保證檔案管理滿足物業(yè)管理的需要。 質(zhì)量手冊（第一層次文件） 質(zhì)量手冊是闡明公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)和描述其質(zhì)量體系的文件，對內(nèi)是企業(yè)綱領(lǐng)性文件，對外是企業(yè)質(zhì)量保證能力的文字表達(dá)。 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 12 1 12 五 、各項專業(yè)物業(yè)管理制度 健全的、規(guī)范的物業(yè)管理規(guī)章制度是高質(zhì)量物業(yè)管理的基礎(chǔ)與保證。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的員工管理良 性機(jī)制，真正盤活人力資源。每月堅持平時督查與集中督查相結(jié)合，除深入認(rèn)真檢查現(xiàn)場、查看臺帳外，還廣泛聽取業(yè)主、職工意見，月底寫出有深度的督查報告，呈報公司總裁和通報 各管理處。 （二）管理人員的監(jiān)督管理 公司建立完善的人才管理制度和激勵機(jī)制，且獎懲并施，以 做到人盡其才，才盡其用，最大限度地發(fā)揮人才效能?；I建分公司，需要配備的主要軟硬件裝備如下： 符合本公司物業(yè)具體情況的管理軟件 各種辦公家具和設(shè)備 各種通訊設(shè)備 首期制服和雨具 警械和安保用品 各種設(shè)備、工具和維修用品 注：有關(guān)物資裝備請參閱計劃成本預(yù)算書 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 9 1 9 五、管理人員配備及管理 （一） 管理人員 物業(yè)管理架構(gòu)圖（一期） 人員配備 分公司經(jīng)理 1 人 分公司副經(jīng)理 1 人 行政服務(wù)部 7 人 保安部 49 人 工程技術(shù)部 7 人 綠化保潔部 35 人 各部門主要工作職責(zé) （ 1）行政服務(wù)部：主要負(fù)責(zé)業(yè)主接待和計算機(jī)檔案文件資料的處理以及后勤、人事、信訪工作和財務(wù)事務(wù)； 負(fù)責(zé)社區(qū)的文化活動策劃、組織、實施、與當(dāng)?shù)卣块T的聯(lián)絡(luò)工作、特約服務(wù)等。 待 定 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 6 1 6 管 理 期 內(nèi) 工 作 計 劃 管理期 主要規(guī)劃項目 計劃 時間 備注 二次裝 修管理 A、 向業(yè)主宣傳政府有關(guān)部門關(guān)于裝修管理的規(guī)定和物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)實際情況制定的實施細(xì)則； B、 配合做好裝修方案審批，嚴(yán)格把好審批關(guān)； C、 辦理裝修手續(xù)，與業(yè)主和施工單位負(fù)責(zé)人簽訂裝修管理協(xié)議； D、 實行分樓包干責(zé)任制，認(rèn)真做好裝修過程管理，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正； E、 做好裝修工程驗收。 物業(yè)銷售全過程 5 物業(yè)驗收與接管 A、組織力量，代表業(yè)主利益，依據(jù)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，逐項嚴(yán)格進(jìn)行驗收； B、對不合格項目，備案并督促責(zé)任部門限期整改； C、符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面交接物業(yè)手續(xù)。 待 定 2 辦公后勤工作 A、 管理用房確定與裝修； B、 安排員工辦公、住宿和用膳用房； C、 物資配備。公司經(jīng)理是小區(qū)實施管理服務(wù)的第 一責(zé)任人，公司實行風(fēng)險責(zé)任基金，由公司經(jīng)理直接組織實施小區(qū)管理服務(wù)方案。 1對物業(yè)停車場設(shè)備之管理提供詳細(xì)建議和意見。 協(xié)助制定設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)接收計劃，草擬工作日程并調(diào)配工程人員按工程進(jìn)度 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 2 1 2 及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐步進(jìn)行驗收（包括下列內(nèi)容）： ① 協(xié)助開發(fā)商對物業(yè)總體進(jìn)行檢查、驗收； ② 協(xié)助開發(fā)商對各功能區(qū)域進(jìn)行檢查、驗收； ③ 制定有關(guān)工程機(jī)電設(shè)備驗收方案，核對供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)、資料并參與主要機(jī)電設(shè)備 的安裝、測試、驗收及試運(yùn)行； ④ 協(xié)助開發(fā)商對裝飾、裝修進(jìn)行檢查、驗收； 依照國家現(xiàn)有的法規(guī)及物業(yè)項目具體狀況專門訂立各項有償服務(wù)項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 協(xié)助審核房屋設(shè)備、設(shè)施中、大維修保養(yǎng)方案及年度維修保養(yǎng)計劃，同時對預(yù)防維修實施計劃提出建議 和意見。一方面有利于優(yōu)化設(shè)計、完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提高房屋建造和配套設(shè)施的施工質(zhì)量，保證物業(yè)的使用功能；另一方面物業(yè)公司本身，加強(qiáng)對所管物業(yè) 情況的全面了解、熟悉，有利于物業(yè)日常管理的順利進(jìn)行。 中大莫干山生態(tài)園的物業(yè)管理總體思路是：運(yùn)用公司成熟的管理服務(wù)理念 和經(jīng)驗，制定相應(yīng)的管理服務(wù)制度和操作規(guī)程，掌握現(xiàn)代化的管理服務(wù)方法和手段，通過各種物業(yè)的管理服務(wù)實踐，積累各種物業(yè)的成功管理服務(wù)經(jīng)驗。中大莫干山生態(tài)園是中大莫干山生態(tài)園開發(fā)建設(shè)有限公司開發(fā)建設(shè)的新類型樓盤，我們公司希望通過努力結(jié)合多年類似樓盤物業(yè)管理的經(jīng)驗，定能使中大莫干山生態(tài)園小區(qū)取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，物業(yè)管理必須提前介入。 協(xié)助開發(fā)商監(jiān)管有關(guān)工程進(jìn)度，列出物業(yè)遺漏工程，并提出改進(jìn)建議供開發(fā)商參考；同時參加工程部門組織召開的例會及其他重要會議。 對開發(fā)商選擇的機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、物業(yè)照明設(shè)備及裝飾材料進(jìn)行審查并提出意見和建議。 1對物業(yè)設(shè)備管理及保養(yǎng)提供詳細(xì)建議和意見。管理處實行獨(dú)立核算，根據(jù)以收定支原則，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，管理效益與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤。 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司 4 1 4 三、 工作計劃 前 期 介 入 工 作 計 劃 序號 項目 工 作 內(nèi) 容 計劃時間 備注 1 組建機(jī)構(gòu) A、 人員招聘與調(diào)配； B、 制定培訓(xùn)計劃，實施上崗培訓(xùn)、考核； C、 根據(jù)實際管理工作需要，人員逐步上崗及試運(yùn)行。 B、平時客戶到現(xiàn)場購房或看房時， 向客戶介紹物業(yè)管理情況； C、了解購房客戶對物業(yè)管理需求情況，以便更好地明確管理服務(wù)定位。 待 定 3 檔案建立與管理 A、 收集業(yè)主資料檔案； B、 科學(xué)分類； C、 建檔與運(yùn)用，并將有關(guān)檔案逐步輸入電腦。 中大莫干山生態(tài)園 物業(yè)管理方案 浙江金都物業(yè)管理有限公司