【正文】 26729元，據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)公司不完全數(shù)據(jù)顯示，深圳個人銀行存款在 1000 萬人民幣以上達 萬余人，在 5000萬以上的達 1917人。 未來三年關(guān)內(nèi)高端資源型項目不完全統(tǒng)計供應為 8834套 ，整體供應量較大，但整體規(guī)模較小，占地 在 10 萬平以內(nèi)，建面在 20 萬平以內(nèi)，難以建立豪宅絕對話語權(quán)以及高端市場的引領(lǐng)。 深圳舊改供應趨勢與分析 關(guān)內(nèi)舊改供應特征與分析 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 21 關(guān)內(nèi)舊改項目特征： 以中小規(guī)模，無資源高密度城市高層為主， 規(guī)模較大的城市舊改當前以城市高層 綜合 豪宅方向 主要發(fā)展，而非資源型豪宅 ； 有資源舊改項目資源等級普通， 規(guī)模相對有限，且 主打城市稀缺性，而非極致稀 缺性 區(qū)域 項目 開發(fā)商 物業(yè)類型 占地 萬平 建面 萬平 預計入市 時間 備 注 福田 崗廈舊改 金地 超高層綜合體 16 120 2021 年 面積區(qū)間 150200 建安中心 —— 住宅為主 2021 年 預計面積 90180 平 羅湖 坭崗村 —— —— —— — 目前處于規(guī)劃研究階段 田心村 —— —— —— — 目前處于規(guī)劃研究階段 西嶺下村 —— —— —— — 拆遷談判已完成，規(guī)劃審批已經(jīng)通過 田貝村 —— —— —— 2021 年 主體工程已經(jīng)完成 清水河村 —— —— 15520 —— — 拆遷 談判完成，等待規(guī)劃審批 向西村 —— —— —— —— — 專項規(guī)劃原則上通過規(guī) 劃審批 教育新村 合正 城市高密住宅 3 15 2021 年 規(guī)劃階段，以大戶型為主 黃貝嶺村 —— —— —— — 規(guī)劃通過，拆遷談判中 新世界蓮塘 新世界 —— —— 16 — 規(guī)劃審批已通過 南山 大沖村舊改項目 華潤 超高層綜合體 —— 300 2021 年 目前處于規(guī)劃研究階段 蛇口 水灣村舊改 —— 超高層綜合體 3 22 20212021年 戶型面積 200 ㎡以上 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 22 蓮塘尾 前海、后海 深圳高端資源型項目供應趨勢與分析 關(guān)內(nèi)高端資源項目供應趨勢與分析 未來關(guān)內(nèi)高端資源型項目主要分布在后海、蓮塘尾以及東部沿海區(qū)域， 整體供應相對分散，且 以板塊資源稀缺資源為主要依托，缺乏極致資源。 觀瀾街道田背村改造 戶型面積 200 ㎡以上 南灣樟樹布舊村改造一期 提供 3000m2保障性住房，配建社區(qū)健康服務中心、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)體育活動場地、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、社區(qū)服務站、郵政所、垃圾收集站、再 生資源回收點、環(huán)衛(wèi)工人作息站、公共廁所 南灣南嶺村改造求水山地塊 文化活動室、社區(qū)體育活動場地、居委會、警務室、社區(qū)服務站、垃 圾收集站 橫崗松柏路兩側(cè)改造 落實一處 5000m2的公交首末站，提供 21000m2 的保障性住房，配建12 班幼兒園一所、社康中心、小區(qū)文化室、社區(qū)居委會、社區(qū)服務站、社區(qū)警務室、垃圾收集站、再生資源回收點、郵政所、公共廁所 龍城愛聯(lián)崗貝村改造 7 27 21 提供 12985m2的保障性住房，配建 12 班幼兒園一所、社區(qū) 居委會、社區(qū)警務室、門診部、居住小區(qū)級文化室、垃圾收集站、公共廁所、環(huán)衛(wèi)工人休息室、公共綠地 公明陶瓷廠片區(qū)改造 提供 9400m2 保障性住房，配建 9 班幼兒園一所、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)體育活動場地、社區(qū)健康服務中心、社區(qū)服務站、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、垃圾收集點、公共廁所 坪山商業(yè)廣場改造一期 居住小區(qū)級文化室一處 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 20 新一年度（即 2021 年度）城市更新和改造項目的申報工作已經(jīng)于 11 月 20 日前全面完成。25 個更新改造項目涉及總用地面積總 萬平方米，總建筑面積397萬平方米 (其中包括 6個工業(yè)區(qū)升級改選項目 )。其它為含存量用地建設 。在目前大規(guī)模的城市更新中，部分城中村將推倒重建，釋放出大量土地。 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 16 深圳豪宅 市場現(xiàn)狀小結(jié) 1. 深圳在售資源型項目主要分布在后海、東部沿線以及關(guān)口資源豐富區(qū)域 2. 當前關(guān)內(nèi)別墅供應稀缺，價格高企，聯(lián)排在 1020 萬 /平，極致稀缺資源項目（天麓）消化較好，普通資源別墅走速緩慢 ； 關(guān)外別墅供應較大，聯(lián)排價格在 萬 /平，整體消化緩慢 3. 整體以 城市稀缺資源為主要依托；關(guān)內(nèi)高層價格實現(xiàn)為 萬 /平；頂級資源型高層（僅有波托菲諾）實現(xiàn)價格 萬 /平；關(guān)外資源型高層主流價格為 萬 /平，整體消化速度較快 二、房地產(chǎn)未來供應與發(fā)展趨勢 深圳 房地產(chǎn)未來供應與發(fā)展趨勢 深圳住房用地供應 09 年深圳土地交易情況統(tǒng)計 區(qū)域 項目 占地 平米 建面 平米 拿地價 億 樓面價 福田 觀瀾橫坑水 庫片區(qū) 金地 91198 164150 8617 119000 南山 寶安尖崗山 深圳招商華僑城投資有限公司 ≤28080 19230 光明 光明街道公園路南側(cè)、二十七號路北側(cè) 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)（集團）股份有限公司 74180 12 6614 107290 福田 福田區(qū)南園愛華路西側(cè) 深圳市心海投資 發(fā)展有限公司 18500 4518 寶安 寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè) 深圳市南方航空經(jīng)濟發(fā)展有限公司 191110 1376 寶安 寶城 26 區(qū) 深圳市中洲寶城 置業(yè)有限公司 42034 180070 6430 33887 140930 14915 85000 龍崗 龍城街道回 龍埔社區(qū) 深圳市尚模發(fā)展 有限公司 153890 8 2586 155459 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 17 深圳新增土地供應量少，地價成本較高 《深圳市住房建設規(guī)劃 2021 年度實施計劃》 深圳市在明年擬計劃建設各類住房 萬套，總建筑面積 萬平方米。 本片區(qū)內(nèi)道路分兩個等級： 城市次干路：沙灣公路，雙向二車道； 至羅湖中心僅需 20分鐘車程 二線公路，雙向二車道 城市支路：望桐路，雙向二車道，通過望桐橋與沙灣公路連接 未來丹平快速的開通對本項目的通達性 有重要的影響 丹平快速： 起于愛國路高架橋，向北經(jīng)東湖、樟樹布、丹竹頭，終點接機荷高速白泥坑立交，全長９．７公里 ，預計于 2021 年底全線開通 限制情況 項目用地性質(zhì)為深圳市重要的飲用水源一級保護區(qū)和二級保護區(qū)，嚴格 格限制建設的城市生態(tài)保護區(qū)，根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定 ,建設上嚴格受到水源 保護條例的控制 . 項目地塊優(yōu)劣勢小結(jié) 地塊優(yōu)勢小結(jié)： ? 地塊區(qū)位： 羅湖關(guān)內(nèi)稀缺板塊 ,距中心區(qū)僅 20分鐘車程 ? 地塊規(guī)模：關(guān)內(nèi)稀缺 60萬大盤 大望 橋 大望大道 沙灣公路 望桐路 丹平快速 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 8 05年一手房戶型供應10%30%32%10%6%7% 5% 0%單房 一房 兩房 小三房（《100 ）中三房（100 12 0） 大三房（》120 ） 四房 復式0 6 年一手房戶型供應19%22%26%2%0%19%11% 1%單房 一房 兩房 小三房（《100 ）中三房（100 12 0） 大三房（》120 ） 四房 復式? 地塊條件： 有稀缺的水庫資源和自然山脈 ，具有較好資源條件 ? 地塊環(huán)境： 區(qū)域內(nèi)無地產(chǎn)項目 ,并有梧桐山自然山脈和深圳水庫一線水景上好的山水資源 ,環(huán)境較純粹 ? 地塊交通：地塊周邊可通公交車，直達市區(qū)，交通便捷； 地塊 內(nèi)部的望桐路通過望桐橋與沙灣公路直接相接，十分便利 地塊劣勢小結(jié)： ? 地塊雖在關(guān)內(nèi) ,但屬于關(guān)內(nèi)近郊區(qū)域 ,對于未來客戶的認可度會有一定的影響 基于以上分析 ,項目的強稀缺性遠遠大于劣勢 ,具備豪宅的基礎 . 第 二 部分 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與供應趨勢研究 一 、 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 羅湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀與資源型項目現(xiàn)狀分析 羅湖市場宏觀分析 羅湖二級市場宏觀表現(xiàn)： 羅湖為關(guān)內(nèi)供應稀缺板塊，整體以零星中小規(guī)模項目供應； 當前羅湖普通住宅在 /平左右，幸福里的高價供應直接拉升羅湖的城市豪宅價格，在幸福里的高價運行下 支撐羅湖區(qū)的成交均價 到年底 為 31879元 /平方米。目 前區(qū)域內(nèi)沒有地產(chǎn)項目，環(huán)境較純粹 ,是城市里不可多得的宜居區(qū)域 ,距市中心 2030 分鐘車程 . 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 5 項目 用地范圍與地塊現(xiàn)狀 項目由大望村、新田村、新平村三個自然村組成，占地 60萬平米。山水環(huán)抱，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，隨著深圳經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的大望、梧桐山片區(qū)已成為著名的國家名勝風景區(qū) 。 深圳水庫（國家一級保護水源） 梧桐山自然山脈體系 綠水環(huán)抱，一線水景資源 崇山峻嶺，景色優(yōu)美 苗圃 林地 地塊北部保留用地 地塊中保留用地，禁止開荒 深圳水庫 苗圃 梧桐山 林地 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 7 項 目交通 本片區(qū)對外聯(lián)系的主要出入口為沙灣公路和二線 公路。 深圳高端資源型市場現(xiàn)狀分析 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 13 深圳在售資源型項目主要分布在后海、東部沿線以及關(guān)口資源豐富區(qū)域 深圳在售別墅項目現(xiàn)狀分析： 區(qū)域 項目 建面（萬平） 面積區(qū)間 價格（萬 /平） 速度 資源 關(guān)內(nèi) 佳兆業(yè)香瑞園 10 260300 平的聯(lián)排 4 1 塘朗山 天琴灣 3501000 8 0 海 景 天麓九區(qū) 270360 雙拼 12 2 東部華僑城 天麓六區(qū) 270360 雙拼 12 5 東部華僑城 海怡灣 256300 1012 海景 萬科東海岸 350800 ㎡獨棟和聯(lián)排別墅 8 大梅沙 關(guān)外 溪山 30 200290 6001600萬 /套 3 水庫 龍岸 27 220260 20 湖景 中糧瀾山（二期） 聯(lián)排別墅 295 平方米、獨立別墅 38