【正文】 形象定位應(yīng)是： 自然享受， 品位人生 —— 贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū) “自然享受，品位人生 ”， 表現(xiàn)了消費(fèi)者 在本項(xiàng)目中 消費(fèi)既能感受到回歸自然的悠然人生，又能體會(huì) 到 高品位、高身份的享受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 如何營造本項(xiàng)目具有鮮明個(gè)性特色的形象，是能否吸引市場關(guān)注和投資者 認(rèn)同的關(guān)鍵。 有利于樹立品牌效應(yīng) 本項(xiàng)目目前為余干縣首家專業(yè)飲食街區(qū)，為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必 將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位。 2） 現(xiàn)余干 老城的一些有影響力的經(jīng)營戶，對(duì)于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3） 余干縣 老城 區(qū)的飲食店分布凌亂， 在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。 項(xiàng)目劣勢（ W） 1） 項(xiàng)目的開發(fā)商第一次從事此類物業(yè)類型的開發(fā)，缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不過可以聯(lián)合品牌房產(chǎn)策劃公司進(jìn)行策略合作，進(jìn)行有效去化。 3） 硬件：江南古典園林式的建筑風(fēng)格， 框架結(jié)構(gòu)自由分隔，一層、 二層、三層、四層 自由組合 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 奮斗需要一個(gè)空間，成功才指日可待。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動(dòng)或者說流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于 原有狀態(tài)下幾倍的效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而過分依賴于市場，必定在較短的時(shí)間內(nèi)被市場所淘汰。 二、 市場定位 定位目標(biāo) —— 江南 飲食 休閑 娛樂 街區(qū) 理由一： 余干縣 雖然是縣城，且正在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)，縣區(qū)規(guī)模人口有限，但是整個(gè)縣人口接近 100 萬，人口基數(shù)已經(jīng)有一定的規(guī)模，而且鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)習(xí)慣選擇 縣城消費(fèi)， 因此可以肯定的是飲食消費(fèi)的基礎(chǔ)已經(jīng)形成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本地塊處于余干縣城北新區(qū)核心地段，是余干縣政府招商引資項(xiàng)目，余干縣政府規(guī)劃把本地塊打造成為余干縣品牌飲食聚集地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）城北新區(qū)商鋪面積集中在 50— 120 平米之間。 2） 住宅銷售良好，價(jià)格在 1100 元 /平米左右，隨著余干縣新行政中心的投入使用，相信住宅項(xiàng)目的價(jià)格將迅速上漲。 娛樂中心 戶型面積 商鋪 25— 360 平米，其中2— 3 層商鋪 38— 360 平米，可自由分隔。 水產(chǎn)市場 老城區(qū)西區(qū) — 商鋪 50— 100平米 3500 元 /平米 50 平米的商鋪?zhàn)饨鸺s 5000元 /年 主要以批發(fā)水產(chǎn)生物為主 商貿(mào)廣場附近沿街商鋪 城北新區(qū) — 商鋪 50— 120平米 —— 7500 元 /年 —— 重點(diǎn) 競爭 樓盤分析 樓盤名稱 新世界 購物公園 項(xiàng)目位置 城北新區(qū)世紀(jì)大道與迎賓大道交叉口 投資商 香港世源投資公司 建筑設(shè)計(jì) 福州國偉建筑設(shè)計(jì)（中外合資） 景觀設(shè)計(jì) 澳洲奇思建筑景觀設(shè)計(jì)公司 策劃推廣 九歌萬派（福建）房產(chǎn)顧問公司 項(xiàng)目規(guī)模 建筑面積 6 萬平米 建筑形態(tài) 商鋪、酒店式公寓、商 務(wù)辦公樓、 21 層 酒店、休閑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 余干縣盛產(chǎn)河蟹、烏魚和 黃鱔 ，另外 青蝦、 龍蝦、鱔魚片、鄱湖銀魚 等名優(yōu)水產(chǎn)品的 冷凍加工發(fā)展喜人，有“中華土雞王”之稱的“余干烏黑雞”產(chǎn)于此地。 四、飲食市場分析 宗地名稱 宗地位置 規(guī)劃建筑面積（萬平米） 容積率 規(guī)劃用途 批地時(shí)間 土地總價(jià)款（萬元） 正在開發(fā)建設(shè)面積（公頃） 城北停車場 城北新區(qū) 2 商服用地 540 帝景園一期 城北新區(qū) 商服用地 21 帝景園 城北新區(qū) 商服用地 430 城北新城 環(huán)城路西側(cè) 商服用地 1667 新世紀(jì)購物公園 縣城西街 商服用地 6 祥富廣場花園 城北新區(qū) 商服用地 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目周邊交通便利，市政、生活配套齊全，必將成為未來余干縣城的 CBD 商務(wù)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）余干房地產(chǎn)市場行情 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛 2021 年余干市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 平方米，比 2021 年增加 4平方米，住房成套率、小區(qū)的建設(shè)和管理水平不斷提高，人居環(huán)境大為改善。 余干縣城區(qū)總體規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 余干縣 總體規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： 。 全縣水域有漁類資源 118 種，是鄱湖銀魚、甲魚、蕨魚、河蟹、珍珠等珍稀產(chǎn)品的集中產(chǎn)地。 余干縣特種水產(chǎn)業(yè)規(guī)模居全省前列，特種水產(chǎn)形成了河蟹、烏魚、黃鱔三大優(yōu)勢養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)。 特色 水產(chǎn)養(yǎng)殖 業(yè)發(fā)達(dá) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 余干 縣城襟山帶湖，景色尤佳，東山嶺的“干越八景”與市湖、琵琶州交相輝映。余干縣為上饒市西部農(nóng)業(yè)大縣，東與萬年接壤，南毗余江、東鄉(xiāng)，西連進(jìn)賢、新建、南昌，北鄰波陽、瀕臨鄱陽湖，與都昌縣隔湖相望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。各縣市商品住房均價(jià) 929 元 /平方米，同比增長 %。 100145平方米的普通商品房銷售量占總量的 74％，145160 平方米銷售量占 %，其它大戶型或特大戶型不足 6%。 商品房供銷兩旺 據(jù)了解， 2021 年 1 至 12 月，上饒市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。余干縣以市區(qū)為中心，以“ 1 小時(shí)車程”為半徑，這個(gè)范圍 之內(nèi)大約就有 300 萬人口之多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。氣候溫和，日照充足，雨量豐沛，無霜期長，分溫?zé)帷睾?、溫涼三小氣候區(qū)，具有春秋短、冬夏長的季候特點(diǎn)。34′ 29186。浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫 交錯(cuò)； 320 國道 、 206 國道 以及 311 高速公路 四通八達(dá) ，百里 之 內(nèi)就 有四個(gè)機(jī)場 ， 交通通訊極其便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前 余干縣城北新區(qū) 房產(chǎn)市場 現(xiàn)狀， 本營銷策劃方案對(duì)本項(xiàng)目作了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析， 著重從營銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的前期市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、品牌策劃包裝、營銷 策略組織、市場推廣、廣告策略安排、銷售策略、招商策略 等方面都作了全局性和可操作性的論述。并且這種支撐點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 任何一個(gè) 項(xiàng)目 的前期 營銷策劃，無論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。 我們的產(chǎn)品是什么？我們的產(chǎn)品賣給誰？ 我們處于 一種什么樣的市場？ 我們通過怎樣的營銷推廣方式去賣我們的產(chǎn)品？我們通過怎樣的招商策略來吸引經(jīng)營者到這里經(jīng)營？ 我們采取怎樣的租售模式來取得 利潤 最大化？ 為了解決這一系列的問題， 我司派市場部 專業(yè) 人員對(duì)余干縣宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研和分析，本項(xiàng)目性 質(zhì)初步確定為江南園林風(fēng)格的贛東菜飲食一條街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 宏觀 環(huán)境分析 （一） 上饒 市場情況 上饒概況 上饒市位于江西省東北部 ， 東鄰浙江，西接安徽，南連福建，位置十分 顯 要；素有 “ 八省通衢 ” 、 “ 豫章第一門戶 ” 的稱謂。 上饒地 處 北緯27186。29′ 之間 ,處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫 ，年 降雨量為 16001800 毫米，年無霜期為 251天 274天。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中余干縣 人口數(shù)量在上饒市十縣一區(qū)鄱陽縣 343828 123150 108706 111972 萬年縣 170538 39591 76124 54823 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一市中位居第 二 ，土地面積在十縣一區(qū)一市中位居第 三 。同時(shí)下半年的房價(jià)仍會(huì)是穩(wěn)中有升，不過增幅變趨緩。商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 ％；商品房預(yù) (銷 )售面積 萬平方米，同比增長 %。據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì)，今年一季度，市區(qū)商品住房銷售均價(jià)為 1420 元 /平方米，比去年同期增長 ％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、微觀環(huán)境分析 （一） 余干 縣 市場情況 余干概況 — 文明富饒的“ 魚米之鄉(xiāng) ” 余干 縣 是個(gè)歷史悠久，聞名富饒的“魚米之鄉(xiāng)”， 地處江西省東北部，鄱陽湖東南岸，信江下游，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 116013’ 48” — 116054’ 24”，北緯 28021′36” — 2903’ 24” ， 南北長 87 公里，東西寬 38 公里，呈南北狹長狀，全縣總面積為 2336 平方公里。 旅游資源 — 將建成為“南昌后花園” 自然景觀有李梅嶺的幽村古剎，五雷萬春山色，鄱陽湖的湖光帆影。 余干縣政府規(guī)劃把余干縣建設(shè)成為“ 南昌的后花園”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。） 中國稀有珍禽 —— “余干烏黑雞”博得“中華土雞王”之美譽(yù)。財(cái)政總收入 億元，比 2021 年增長 倍， 年均增幅全市排名第一。 住房、電腦、汽車等大額、高檔消費(fèi)逐漸增多，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)從 2021 年的 %降到 2021 年的 46%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城北新區(qū) 土地供應(yīng)充裕 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目區(qū)位分析 本項(xiàng)目所處的城北新區(qū) 為政府規(guī) 劃的新行政中心和新商業(yè)中心，城北新區(qū)目前已建和在建的項(xiàng)目供應(yīng)量約 20 萬平米。同時(shí)，也缺乏專業(yè)性的飲食商街，因此，本項(xiàng)目在城北新區(qū)做飲食商街是不二選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、競爭樓盤分析 競爭 樓盤 資料 樓盤名稱 位置 規(guī)模 建筑形態(tài) 戶型面積 銷售價(jià)格 租賃價(jià)格 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 新世界購物公元 城北新區(qū)迎賓大道與世紀(jì)大道交叉處 建筑面積 6萬平米 酒店、休閑娛樂中心、商貿(mào)廣場商務(wù)樓、酒店式公寓 商鋪 25— 360平米，商務(wù)樓