【正文】 共同繁榮。這種全新的零售業(yè)態(tài)一經(jīng)推出就受到了 歡迎， 1996 年，超級(jí)零售航母 沃爾瑪 進(jìn)入了中國(guó)。項(xiàng)目在定位上傳承婚慶服務(wù)，但拔高整體檔次，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，發(fā)展店 中店格局，以中檔品牌為主，引進(jìn)世界級(jí)品牌，形成獨(dú)樹(shù)一幟的婚慶主題廣場(chǎng)。 由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營(yíng)，而且隨著 IT 廣場(chǎng)淡出淮海路商圈，該項(xiàng)目將在區(qū)域消費(fèi)者中的認(rèn)知程度逐步上升。 該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者為原淮海路上“清華數(shù)碼廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)商，因?yàn)榕浜匣春Ｂ飞虡I(yè)規(guī)劃的調(diào)整，而圈定具淮海路不遠(yuǎn)的老西門(mén)國(guó)際廣場(chǎng)作為新址對(duì)象；其擁有固定合作伙伴和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目 招商 20 天，招商率 就 達(dá)到 76%，場(chǎng)面火爆?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘 老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。 消費(fèi)群體以旅游者為主 作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來(lái)上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動(dòng)人口多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日流量已達(dá) 25 萬(wàn)。 商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉 香閣等名勝古跡、人文景觀(guān)融合，以其豐富的文化底蘊(yùn)、濃郁的民俗風(fēng)情、鮮明的經(jīng)營(yíng)特色成為上海獨(dú)具魅力的旅游購(gòu)物中心，享譽(yù)海內(nèi)外。 2. 豫園商城 上海的城隍廟始建于明代永樂(lè)年間（ 1403 年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。 發(fā)展前景 市政府在 2021 年就聘請(qǐng)了知名的麥肯錫咨詢(xún)公司，對(duì)南京東路整體規(guī)劃提出方案，實(shí)施“三段式風(fēng)格設(shè)計(jì)”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭(zhēng) 在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)實(shí)施該規(guī)劃總投入將超過(guò) 180 億元人民幣。因此，南京路以國(guó)內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購(gòu)物。 有時(shí)尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國(guó)規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性。 1843 年上海開(kāi)埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱(chēng) 大馬路 。因此統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理將是投資回報(bào)的重要保證。反過(guò)來(lái)，低風(fēng)險(xiǎn)的底商也就容易銷(xiāo)售或出租，又降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得雙贏局面。 底商 作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商 ,正在成為成為繼公寓和寫(xiě)字樓之后 個(gè)人房產(chǎn)投資的新寵。 ? 大賣(mài)場(chǎng)（大型綜合超市 /倉(cāng)儲(chǔ)商店） (Warehouse Store) 規(guī)模： 5000 平方米至 2 萬(wàn)平方米 輻射范圍： 20 萬(wàn)人口或半徑 3 公里商圈 特點(diǎn)：中低檔次、會(huì)員制、自主的購(gòu)物形式 ? 超市（ Super Market） 規(guī)模： 500 平方米左右 輻射范圍：每 1 萬(wàn)人 特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營(yíng)，商品品種較豐富 ? 便利店（ Convenience Store） 規(guī)模： 50100 平方米 輻射范圍：約 3000 人或 300 米 特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門(mén)店標(biāo)識(shí)，多數(shù)為 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)，連鎖經(jīng)營(yíng) ? 百貨店（ Department Store） 規(guī)模： 5000 平方米左右 輻射范圍：半徑 5 公里 特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)多元化和向新業(yè)態(tài)延伸 ? 大型專(zhuān)業(yè)店（ Specialization Super Market） 規(guī)模： 2021 平方米以上 輻射范圍：半徑 58 公里 特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)格較低、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營(yíng) 各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例 16 / 36 超市 聯(lián)華 各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群 ,在做好細(xì)分市場(chǎng) ,明確 消費(fèi)定位的前提下 ,各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充 ,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu) . 便利店 好德 /羅森 大型綜合超市 家樂(lè)福 /歐尚 倉(cāng)儲(chǔ)商店 麥德龍 專(zhuān)業(yè)店 亨得利鐘表店 大型專(zhuān)業(yè)店 永樂(lè)家電大賣(mài)場(chǎng) 專(zhuān)賣(mài)店 NIKE,ADIDAS 專(zhuān)賣(mài)店 百貨店 太平洋百貨 /第六百貨 大型購(gòu)物中心 南方商城 4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài) 隨著外資連鎖商家的不斷涌入， 2021 年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠(chǎng)直銷(xiāo)店 )、各類(lèi)零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)迅速 升溫，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 3. 商業(yè)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)， Market analysis 是指一個(gè)商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如何確立自己的發(fā) 14 / 36 展方向、和根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況所做的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。而符合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。（改革開(kāi)放前） 服務(wù)經(jīng)濟(jì) ：在生產(chǎn)行為上強(qiáng)調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費(fèi)行為則以服務(wù)為導(dǎo)向。 四、 上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國(guó)際水平相當(dāng)接近。（如老西門(mén)、大柏樹(shù)地區(qū)） ? 郊區(qū)新城 配合城市規(guī)劃，建設(shè)與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)功能的適用性，同時(shí)在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。 上海的未來(lái)將建成 商業(yè)的國(guó)際化“購(gòu)物天堂”，這個(gè)目標(biāo)對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布局、專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。加快內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之間大型居住區(qū) 建設(shè)，推動(dòng)蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強(qiáng)地面公交與軌道交通、市域交通與對(duì)外交通間的換乘銜接。 2) 加快交通軌道建設(shè)，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。未來(lái)可以期待上海居民素質(zhì)整體提高，這也符合上海國(guó)際化都市定位。 目前上海共有 50 所高校，為社會(huì)輸送大量人才，僅大學(xué)生每年就 約 萬(wàn)人。以拉近與國(guó)際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問(wèn)題。 二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅 1000 人／平方公里左右，相當(dāng)于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。截止去年年底，常住人口自然增長(zhǎng)數(shù)為 萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為 ‰，戶(hù)籍人口自然增長(zhǎng)數(shù)為 萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為 ‰（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表）。 8 / 36 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局 出現(xiàn)上述情況，一方面是因?yàn)榍趦€持家的傳統(tǒng)觀(guān)念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因?yàn)樯鐣?huì)保障體系的不完善，致 使中國(guó)居民在消費(fèi)觀(guān)念上仍趨于保守，其每月儲(chǔ) 蓄的金額占收入的 50%以上。 從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)類(lèi)消費(fèi)的比例確實(shí)在逐年上升，發(fā)展那些滿(mǎn)足人們?cè)凇靶蓍e”、“知識(shí)”、“社交”和各種“自我實(shí)現(xiàn)”需要方面的娛樂(lè)、健身、教育、益智、體驗(yàn)、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢(shì)在必行了，適時(shí)地進(jìn)行消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。根據(jù)調(diào)查，發(fā)展中國(guó)家用于食品的消費(fèi)占其居民收入的 50%以上；而在發(fā)達(dá)國(guó)家，食品消費(fèi)的比例會(huì)銳減至 10%以下，而用于文化娛樂(lè)教育的費(fèi)用則會(huì)大大提高，甚至超過(guò)了 50%，且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家此比例越高。 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局 而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費(fèi)支出也呈同比例增加趨勢(shì)，目前人均消費(fèi)支出已達(dá) 10464 元。醫(yī)療保險(xiǎn)單位參保率達(dá)到 ％。 房地產(chǎn)投資的活躍說(shuō)明了上海的市場(chǎng)前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車(chē)道。至 2021 年上海房地產(chǎn)投資已達(dá)到 720 億元，創(chuàng)了歷史的新高。 結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機(jī)制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場(chǎng)統(tǒng)一對(duì)資源進(jìn)行配置。在全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) ％；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 4 / 36 由上年的 ％上升到 ％。至 2021 年，世界 500強(qiáng)落戶(hù)上海的就有 300 家，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)和具競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。 至 2021 年，上海將可能成為國(guó)內(nèi)人均 GDP 第一個(gè)突破 1 萬(wàn)美元的地區(qū)。 3 / 36 GDP 增長(zhǎng)率 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海 2021 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng)％。 近年來(lái)，中國(guó)的城市化運(yùn)動(dòng)更是方興未艾。 2021 年中國(guó)雖然遭受了 SARS 的影響，但投資與出口依然保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長(zhǎng)，上半年經(jīng)濟(jì)仍然取得了百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)速度。 上海東上海聯(lián)合置業(yè)有限公司 世紀(jì)花園 三期商業(yè)項(xiàng)目 前期報(bào)告 銷(xiāo)售部 2021/9/23 市場(chǎng)環(huán)境分析、營(yíng)銷(xiāo)建議 2 / 36 上海商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 第一部分 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 篇 經(jīng)過(guò)二十五年的改革開(kāi)放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績(jī)。 2021 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破 10萬(wàn)億元人民幣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá) 8％， 進(jìn)出口總額高達(dá) 6200 億美元；實(shí)際利用外商直接投資超過(guò) 500 億美元，超越美國(guó)，躍居世界第一?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是， 2021 年的探月計(jì)劃， 2021年的北京 奧運(yùn)會(huì)、 2021 年的上海世博會(huì)，將成為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)又一個(gè)里程碑。 上海 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平概述 在 90 年代初浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國(guó)的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國(guó)公司紛紛在上海登陸，外資的強(qiáng)力介入和國(guó)內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強(qiáng)為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 自 1992 年以來(lái)上海已連續(xù) 10 年保持在 10%以上的增長(zhǎng)， 2021 年人均 GDP達(dá) 5000 美元，穩(wěn)居全國(guó)各省級(jí)地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已達(dá)到上中等發(fā)達(dá)國(guó)家收入水平；預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，上海的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持這一運(yùn)行態(tài)勢(shì)和速度。 上海充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，以擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開(kāi)放為重點(diǎn)，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放邁進(jìn)。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 2021 年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟(jì)比重持續(xù)上升。從 2021 年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，國(guó)有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢(shì)，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 的多元化發(fā)展是適合市場(chǎng)需求的。 房地產(chǎn)投資 1999 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，投資開(kāi)始活躍。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。至 2021 年末，上海有 萬(wàn)家城鎮(zhèn)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，共 萬(wàn)人（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)。截止 2021 年末，人均收入已達(dá) 19743 元，比上年增長(zhǎng) ％，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率僅為 %，是有統(tǒng)計(jì)資料以來(lái)最低的，甚至好于北京，達(dá)到了中等發(fā) 達(dá)國(guó)家的水平。 資料來(lái)源：上 海統(tǒng)計(jì)局 2. 消