上海長城大廈營銷方案-全文預覽
【正文】 可售寫字樓主力客戶群體。滿足中小型公司的辦公置業(yè)和投資用途 。寫字樓的交通優(yōu)勢將會是項目成功的最大因素。 三、產(chǎn)品定位 從項目地塊的性質(zhì)來看，該地塊可定位純辦公樓與商住型酒店式公寓相結(jié) 合的開發(fā)模式。 威脅分析 ? 本項目寫字樓面臨附近的科創(chuàng)、同創(chuàng)和中關(guān)村科技大廈等以高品質(zhì)寫字樓的威脅， ? 項目附近將開發(fā)的西宮綠地商務城的建設將會對項目產(chǎn)生威脅，其規(guī)模將達 25 萬平米，其中有寫字樓規(guī)劃。市場出現(xiàn)空缺。 機會分析 ? 從以上提到的本地塊幾大方面優(yōu)勢，特別是交通極為便利的優(yōu)勢，是本區(qū)域一些樓盤無法比擬的。唯有南面的華東 師范大學集文化為一體的景點，給本地塊添了一些亮點。所以，本地塊所處地段文化氣氛還是比較濃厚，對于那些希望自己的孩子以后能夠得到更好教育的家長來說，無疑是一個良好的選擇。綜上所述，該項目的交通條件優(yōu)勢，將成為本項目的一個賣點。 ? 其他：本項目地塊附近有印鈔大廈，還有復興大藥房，蛋糕店等種類繁多的店鋪，普陀區(qū)土地管理局也在旁邊。 ? 中學；興隆中學、沙田中學、新原中學、梧桐高級中學、曹楊二中（重點高中）。（詳見下表） 路面 起點 終點 途 地塊所 備注 經(jīng)車次 處站名 中山西路 涼城新村 怒江路 876 曹楊路 6： 13～ 20：53 宜川路 冠生園路 224 曹楊路 5： 42～ 22：52 龍華南路 大渡河路 44 曹楊路 5： 05～ 23：52 曹家渡 豐莊 143 曹楊路 6： 08～ 23：08 管弄路 新涇新村 846 曹楊路 6： 09～ 18：39 西區(qū)火車站 上體館 924 曹楊路 6： 16～ 19：26 西體育會路 茅臺路 829 曹楊路 6： 09～ 22：39 襄楊西路 建德花園 94 曹楊路 4： 39～ 23：49 中華新路 新涇五村 216 曹楊路 5： 10～ 23：05 公興路 虹橋鎮(zhèn) 69 曹楊路 6： 24～ 23：24 永和小區(qū) 欽州西路 609 曹楊路 62： 6～ 22：56 公興路 仙霞路 309 曹楊路 夜間 24： 21： 0 1： 42： 2 3： 14： 02 （資料來源：星觀達陣研展部） 臨近輕軌三號明珠線和延安高架 本地塊臨近輕軌三號明珠線曹楊路站和中山北路高架曹楊路出入口，交通十分便利，這也是本項目的最大優(yōu)勢。來往車輛較多，造成很大的噪音和空氣污染。 （二）項目技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積： 11600 平 方米 容積率： 總建面積： 88000 平方米 （三）地塊環(huán)境概述 在該地塊的東、西和北三個方向上主要是當?shù)氐囊恍┚用駞^(qū)，如曹楊六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑風格一般，所以景觀不佳。華東師范大學和長風公園就在該地塊的南面。但該地塊的東西兩側(cè)分別是輕軌 3 號線和中山西路主干道。 （五）地塊周圍的交通條件 環(huán)臨的公共交通條件 本地塊兩面為中山西路，是上海市區(qū)內(nèi)環(huán)線的主干道，公交線路較多，車流量很多，有 87 22 143 等多條公交線路。 ? 小學：有沙田小學等多所學校。 ? 銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、建設銀行等近在颶尺，地 塊對面是國家郵政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中運上海菜酒店、金大洋酒店等。 二 、項目優(yōu)劣分析 優(yōu)勢分析 ? 交通條件：本項目位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路和輕軌 3 號線的中間，中山西路有公交線十多條，輕軌 3 號線近在咫尺，規(guī)劃中的地鐵 R M6 號線也由東面經(jīng)過。 ? 文化氛圍；本項目南面 是華東師范大學，距離本地塊僅一站路，附近還有華東政法大學、曹楊二中等多所院校。 ? 自然景觀：本地塊以前是一片拆遷用地，周圍也沒有什么標志性的建筑，所以形成不了什么自然景觀。 ? 項目如定位成寫字樓，在付款比例，貸款政策，還款利息支出等方面都比住宅成本高。 ? 區(qū)域附近在售個案較少，只有新湖明珠城后期有住宅供應。 ? 新近發(fā)布的《關(guān)于預售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》，將寫字樓、商場排除在外，會進一步刺激寫字樓銷售。 ? 加息政策的出臺，對眾多購房者的消費心理將會產(chǎn)生一定影響，預計部分投資者將會擔心未來利率連續(xù)增長而進入觀望期。 ? 與其放大輕軌和高架的噪音等不利因素，不如最大化發(fā)揮輕軌和高架的優(yōu)勢。 因此： 我們將會是中高檔甲級寫字樓和 商住型酒店式公寓的混合體。 杰地大廈 以企業(yè)主為主自用 綠地同創(chuàng) 投資客 中環(huán)國際 投資客 因此項目的目標客戶可以初步鎖定為： 1. 區(qū)域內(nèi)中小型公司，服務性企業(yè) ：特別是咨詢業(yè)是這種需求的一大主力。 3. 投資者 ：因為小戶型可售寫字樓的總價一般不高，最低總價一般在 60 萬元左右，并且可以以按揭貸款形式（ 10 年 5 成）購買。 六、價格定位 建議售價： 產(chǎn)
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