【正文】 之類的裝飾品，影響居住的舒適性。對于手頭上不寬裕并且家中常住人口不多的家庭來說，小三房戶型無疑是購房的一個不錯的選擇。 120 平方米以上的大三房，舒適性較強，由于單價高、總價高，多針對二次或多次置業(yè)人士，他們購房需求不那么迫切，交易也表現(xiàn)出不大活躍。相關(guān)人士表示， 90— 120 平方米住宅的首付與總房價不是特別高，比較適合我市眾多剛性需求人士的收入水平與居住喜好，所以這種類型的房子比較暢銷。 在樓市成交跌宕起伏的過程中，港城樓市商品房價格也有了些許波動，但總體態(tài)勢仍比較穩(wěn)定。就在很多開發(fā)商紛紛以為經(jīng)過八月的短暫調(diào)整，傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市成交旺季即將迎來新的“牛市”時，市場卻在觀望中匆匆結(jié)束了所謂的“旺季”行程。如果將 2021 年連云港樓市的上下半年相比較足球比賽的上下半場，那么這樣的一場在開發(fā)商和購房者之間進行博弈和對峙的比 賽，完全可以用跌宕起伏來形容。而從 2021 年開始，受國家 90/70政策的影響，連云港市小戶型樓盤房源逐漸增多，其實這已經(jīng)是連云港市諸多樓盤積極投入樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整的開始。但真正導(dǎo)致連云港樓市進入調(diào)整期的卻是樓市結(jié)構(gòu)方面的因素。但是連云港市作為全國首批沿海開放城市，其良好的投資環(huán)境和投資前景在過去幾年，曾先后吸引了一大批外地開發(fā)企業(yè)來連開發(fā)，這導(dǎo)致了我市房地產(chǎn)開發(fā)量在過去兩三年間迅速膨脹。第一次調(diào)息中國人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基 6 準(zhǔn)利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；第二次調(diào)息決定將五年期存款利息下調(diào)至%；第三次調(diào)息央行將存貸款利率下調(diào) %；第四次央行調(diào)息力度更大， %的罕見大幅降息，切實給港城的購房者減輕了負(fù)擔(dān)。 隨著中央政府和連云港市地方政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策被新政取代。 步入年中，包括連云港在內(nèi)的全國樓市氛圍逐漸“迷離”，后市的不明朗也使得我市一部分 有能力的購房者持續(xù)持幣觀望。這些政策對于在經(jīng)濟高速發(fā)展期中如何節(jié)約集約使用土地，如何消化閑置土地，及時查處土地違法案件等提供了有力保障。 據(jù)統(tǒng)計，截至 11 月，中央、部委及連云港市地方今年以來出臺的各種政策及文件已有數(shù)十項。 11 月初，連云港市政府出臺了市區(qū)廉租住房保障辦法，明確對符合規(guī)定條件的住房困難家庭申請廉租住房租賃補貼實 行應(yīng)保盡保，切實保障城市低收入住房困難家庭的基本住房需求。 6 月末，經(jīng)省建設(shè)廳組織專家審核，連云港市《解決城市低收入住房困難發(fā)展規(guī)劃》 (2021年 2021 年 )獲批準(zhǔn)實施。 （ 2）保障住房推進 2021 年是連云港市住房保障工作取得重大突破的一年。 時值歲末，當(dāng)“現(xiàn)象”成為“印象”，不經(jīng)意間，港城樓市已悄無聲息地發(fā)生了很多的改變。 4 到 10 月初，包括上海、杭州等近 20個地方政府出臺救市政策。經(jīng)調(diào)整后，人民幣貸款基準(zhǔn)利率為 %，存款準(zhǔn)備金率為 16%。從 9月 16日起，下調(diào)個人公積金貸款利率下調(diào) 個百分點。會議認(rèn)為，當(dāng) 3 前國際環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素增多，國內(nèi)經(jīng)濟運行中的一些矛盾也比較突出，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和困難增大。 居民收入增幅下降 城鎮(zhèn)新增就業(yè)增加，城鄉(xiāng)居民收入增幅回落。前 3 季度，居民消費價格上漲 %(9 月份上漲 %，比上月回落 個百分點 )，漲幅比上年同期高 個百分點，但比上半年回落 個百分點。 9 月末，廣義貨幣 (M2)余額 萬億元，同比增長 %，比去年同期回落 ；狹義貨幣 (M1) 萬億元，增長 %，回落 個百分點；流通中現(xiàn)金 (M0)31725 億元，增長 %，回落 個百分點。其中，出口額 10741 億美元，增長 %，回 2 落 個百分點；進口額 8931 億美元，增長 %，加快 個百分點 。前 3季度，社會消費品零售總額 77886億元，同比增長 %(9 月份增長 %)，比上年同期加快 個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 99871 億元，增長 %(9 月份增長 %)，加快 個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 16375 億元，增長 %，加快 個百分點。前 3季度，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %(9月份增長 %)，比上年同期回落 個百分點。 初步核算，前 3 季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 202131 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。 目錄 設(shè)計說明 ................................................................... 0 設(shè)計成果 ................................................................... 1 一．市場分析與預(yù)測 ...................................................... 1 .................................................. 1 .......................................... 4 .................................................. 7 二．規(guī)劃方案設(shè)計 ........................................................ 9 .................................................. 9 ....................................................... 10 ................................................. 11 ................................................... 13 三 . 項目投資估算及財務(wù)評價 ............................................. 14 項目總投資 ..................................................... 14 項目開發(fā)資金籌集計劃 .......................................... 17 項目財務(wù)評價 ................................................... 18 項目開發(fā)利潤估算 .............................................. 20 ................................................... 20 四．風(fēng)險與不確定分析 ................................................... 22 不確定分析含義 ................................................. 22 ： ............................................. 22 ................................................. 22 五．結(jié)論 .............................................................. 23 參考文獻(xiàn)： ................................................................ 23 設(shè)計說明 本課程設(shè)計為房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價，項目評價主要包括：方案設(shè)計、測算或估算評價所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、編制輔助財務(wù)報表、編制基本財務(wù)報表、計算靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)、進行項 目的風(fēng)險和不確定性分析、給出評價結(jié)論。） 1 設(shè)計成果 一．市場分析與預(yù)測 房地產(chǎn)宏觀分析 (1)宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟增速減緩 經(jīng)濟增速減緩 總體來看，今年以來國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，總體運行良好。 工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增幅回落。前三 季度，全社會固定資產(chǎn)投資 116246億元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。 國內(nèi)市場銷售增速繼 續(xù)加快，城鄉(xiāng)消費均較快增長。前 3 季度，進出口總額 19671 億美元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。 貨幣信貸增速回落，新增存款大幅增加。 通脹壓力減緩 居民消費價格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價格漲幅出現(xiàn)回落。前 3 季度，商品零售價格同比上漲 %(9 月份上漲 %)，漲幅比上年同期高 個百分點；工業(yè)品出廠價格同比上漲%(9 月份上漲 %，漲幅比上月回落 個百分點 )，漲幅比上年同期高 個百分點；原材料、燃料、動力購進價格上漲 %(9 月份上漲 %)，漲幅比上年同期高 個百分點。 (2)政策環(huán)境：從緊貨幣政策開始放松 宏觀調(diào)控由“雙防”改為“一保一控” 宏觀調(diào)控的首要任務(wù)轉(zhuǎn)向保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲 7 月 25 日，中共中央政治局會議召開，研究了當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。