【正文】 價指標(biāo) 1 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 年折現(xiàn)率 10％ 3 稅后靜態(tài)投資回收期 年 4 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 5 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 6 投資利潤率 % 7 投資利稅率 % 8 盈虧平衡點 % 9 盈虧平衡點 萬元 簡要結(jié)論 本項目的建設(shè) 符合 重慶市以及 南岸 區(qū) 老齡化 的 需求 ， 項目 的建成將 提高 重慶市 社會福利設(shè)施 水平 ， 完善老年保障體系 ，有助于提 高老人的生活 居住 水平，有助于和諧社會的建立 。目前，我國 60歲以上的老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?11%， ,這一比重仍有上升趨勢 ；預(yù)計 2020年將達(dá)到 ，占當(dāng)時總?cè)丝诘?16%左右。老年設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)短缺，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的老齡事業(yè)發(fā)展機(jī)制尚待建立和完善。同時，要調(diào)動社會各方面的積極性，建立多元化 的 老齡事業(yè)投入機(jī)制。鼓勵社會服務(wù)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，開發(fā)居家養(yǎng)老服務(wù)項目，創(chuàng)新服務(wù)模式。把日間照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心等社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，納入小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃。積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設(shè)和管理 模式。全市養(yǎng)老服務(wù)床位達(dá)到 19 萬張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到 30 張 ； 居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。積極支持?公建民營?和?民辦公助?。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 10頁 積極支持?公建民營?和?民辦公助?。 2020年以來，我國陸續(xù)出臺了《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見》《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》等文件。 （ 3） 按照法律、法規(guī)規(guī)定，優(yōu)先審批社會福利機(jī) 構(gòu)的建設(shè)用地， 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 11頁 采用行政劃撥或有償方式供地。 （ 5） 金融機(jī)構(gòu)要加大對社會福利設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)貸 款的支持力度。 而本項目所 建 的護(hù)養(yǎng)中心主要針對中端、 兼顧高端老年護(hù)養(yǎng)， 符合 廣大社會 需求，填補(bǔ)大眾老年人的護(hù)養(yǎng)空白。 本項目的實施能夠進(jìn)一步完善老年保障設(shè)施，具有極大的社會意義。 小結(jié)： 隨著 地區(qū) 人口 老齡化 加速以及 人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變， 養(yǎng)老護(hù)理院 的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆? （ 3）三期項目半年到兩年時間：投資人民 幣一億五千萬元完成垂釣場、老年體育活動中心、老年書畫院、高檔臨時寓居所等配套附屬設(shè)施。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 16頁 4 項目選址及建設(shè) 條件 項目 選址 茶園新區(qū)暨峽口鎮(zhèn)基本情況 茶園新區(qū)管轄范圍 約 41 平方公里，控規(guī)范圍 平方公里。 峽口鎮(zhèn)位于南岸區(qū)北部，鎮(zhèn)駐地大興場，轄區(qū)東與廣陽鎮(zhèn)接壤，南鄰迎龍鎮(zhèn)、長生橋鎮(zhèn)，西連南山街道，北瀕長江，幅員面積 23 平方公里，距 區(qū)政府 8 千米。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 17頁 土地性質(zhì) 銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院項目規(guī)劃占地面 積 1000 畝， 成長方形階梯狀布局，地塊中心為深溝，地質(zhì)穩(wěn)定，土地性質(zhì)全部為村集體土地。地下礦泉水現(xiàn)有五個采點：雞冠石、黃桷埡清水溪、涂山、黃山和長生橋，皆為偏硅酸 飲用天然礦泉水 ，地下熱水有 采點三個：雞冠石慈母山，單井日涌水量 1000噸，水溫 40C176。 氣象 南岸區(qū)地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)的 四川盆地 南部長江河谷，熱量豐富，雨量充沛，無霜期長，冰雪少，風(fēng)小 日照 少，濕度大，云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫 176。低山主要分布在南山街道（原南山鎮(zhèn)、黃桷埡鎮(zhèn)）、廣陽兩個街鎮(zhèn)， 一般海拔在 500米以上，最高峰為春天嶺 ，海拔 。已建成的 重慶長江大橋 、鵝公巖長江大橋 、 大佛寺長江大橋 、 菜園壩長江大橋 、 朝天門長江大橋 、慈母 山隧道，橫跨區(qū)內(nèi)，在建的南山隧道、彈廣路 、 重慶東水門長江大橋 ，規(guī)劃籌建的魚嘴長江大橋、郭家沱長江大橋、寸灘長江大橋和 兩江 隧道。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 19頁 5 建設(shè)方案設(shè)計 建筑設(shè)計的指導(dǎo)思想與原則 指導(dǎo)思想 建筑符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保等要求的同時，滿足老年人生理和心理兩方面的特殊居住需求。 總平面布置 （ 1） 總平面布置原則 基地選址應(yīng)交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施完善，臨近城市醫(yī)療點 ，環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離噪聲和污染源，地形地貌平整，不宜有過大、過多的高差，用地規(guī)模宜考慮遠(yuǎn)期發(fā)展。每兩幢主要建筑之間宜設(shè)長廊聯(lián)系。 養(yǎng)老設(shè)施的容積率，不應(yīng)大于 。 （ 3） 豎向規(guī)劃 項 目區(qū)的場地科學(xué)設(shè)計，確保匯集的雨水順暢流入縣城排水 管網(wǎng)。門扇開啟端的墻垛凈尺寸不應(yīng)小于 。不應(yīng)采用旋轉(zhuǎn)門。 公用走廊應(yīng)安裝扶手。滅火器和標(biāo)識板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙使用輪椅或拐杖通行的位置上。 （ 3） 公用樓梯 公用樓梯的有效寬度不應(yīng)小于 。扶手安裝高度為 ～ ，應(yīng)連續(xù)設(shè)置。每段樓梯高度不宜高于。當(dāng)設(shè)防滑條時，不宜突出踏面。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 23頁 戶門內(nèi)外不宜有高差。 供輪椅使用者出入的門，距地面 ～ 。 過道地面及其與各居室地面之間應(yīng)無高差。 宜采用推拉門或外開門，并設(shè)透光窗及從外部可開啟的裝置。浴盆一端宜設(shè)坐臺。坐便器安裝高度不應(yīng)低于 ，坐便器兩側(cè)應(yīng)安裝扶手。 陽臺欄桿的高度不應(yīng)低于 。室內(nèi)墻面采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)用暖色。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 25頁 老年人居室不設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥 , 設(shè)置高度在 以下。 各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能作用，應(yīng)醒目 、易識別 。 給水管采用 PPR 管，熱熔連接。 雨水污水系統(tǒng) 均采用暗管 (溝 )排放 ,最大 污水管管徑 d300,最大雨水管徑為 d500。 高壓電源 為 10KV單回路供電，低壓母線采取單母線不分段運(yùn)行。 一般插座回路均設(shè)置漏電保護(hù)開關(guān)，動作電流 30mA。 行道樹采用小葉榕，以利于在兩三年內(nèi)形成林蔭道。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 29頁 6 消防 設(shè)計依據(jù) （ 1） 中華人民共和國消防法 （ 2） 《建筑設(shè)計防火規(guī) 范》 GB500162020 （ 3） 地方各級主管部門頒布的消防法規(guī)、法令 消防給水 排水 （ 1） 中心消防 按多層建筑設(shè)防，室內(nèi)消火栓用水 標(biāo)準(zhǔn) 15L/s，火災(zāi)延續(xù)時間 2h,消防用水量 108m3；室外消火栓用水標(biāo)準(zhǔn) 30L/s，火災(zāi)延續(xù)時間 2h,消防用水量 216m3。 （ 3） 消火栓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng)均采用高壓制，由市政給水管網(wǎng)直接供水。 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 31頁 7 節(jié)能 分析 設(shè)計依據(jù) 節(jié)能設(shè)計依據(jù) 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》 《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā) [2020]15 號） 《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資 [2020]2505 號） 《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》 （國家發(fā)改委、科技部 2020年 12 月） 《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國家發(fā)改委2020 年 65 號） 重慶市人民政府關(guān)于切實加強(qiáng)節(jié)能工作的實施意見（渝府發(fā)〔 2020〕 123號 ) 《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計算與評價》 GB/T134711992 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50189－ 2020）； 《重慶市建筑節(jié)能示范工程建設(shè)技術(shù)要點》。我市由于高耗能產(chǎn)業(yè)比重偏大，致使能源消耗增長過快，能源 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 32頁 自給率不斷降低，對外依存度加大，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合耗能、工業(yè)企業(yè)單位產(chǎn)品綜合耗能、建筑業(yè)。目前，我國已成為世界第二大能源生產(chǎn)國和第二能源消費(fèi)國。 化學(xué)消防 老年公寓內(nèi)的建筑 按 GBJ14090《 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》配 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 30頁 備足夠數(shù)量的小型化學(xué)滅火器。 （ 2） 室外消防 從城市給水干管接 2條水管進(jìn)入本區(qū)域 。 考慮建設(shè)面積約 300 平方米的書畫院（室）和 300 平方米左右棋牌室，滿足部分老干部即興揮毫和打牌娛樂需求，也可作有相同愛好的老人之間交流場所。 在二級配電箱及主要配電箱設(shè)浪涌保護(hù)。 公共區(qū)域及功能用房按使用功能進(jìn)行電氣照明設(shè)計，其照度標(biāo)準(zhǔn)和功率密度值按現(xiàn)行國家有關(guān)的規(guī)程和規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行設(shè)計。 為防止?jié)B漏污染環(huán)境，室外雨污水管用雙壁波紋管，并采用柔性接口。 污水量 :按生活水量 的 90%計。 給水系統(tǒng)采用下行上給方式，最不利處用水器具處的靜水壓不超 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 26頁 過 。 老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。 臥室、起居室、活動室采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。 宜設(shè)便于老年人使用的晾衣裝置和花臺。 宜設(shè)置適合輪椅坐姿 的洗面器，洗面器高度 ，側(cè)面宜安裝扶手。 （ 7） 公用衛(wèi)生間 公用衛(wèi)生間和公用浴室入口的有效寬度不應(yīng)小于 ，地面應(yīng) 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 24頁 平整并選用防滑材料。 衛(wèi)生潔具的選用和安裝位置應(yīng)便于老年人使用。 （ 6） 衛(wèi) 生 間 衛(wèi)生間地面應(yīng)平整，以方便輪椅使用者，地面應(yīng)選用防滑材料。 過道的主要地方應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手；暫不安裝的，可設(shè)預(yù)埋件。 戶門宜采用推拉門形式且門軌不應(yīng)影響出入。 （ 4） 戶門，門廳 戶門的有效寬度不應(yīng)小于 1m。同一個樓梯梯段踏步的寬度和高度應(yīng)一致。扶手端部宜水平延伸 以上。 樓梯應(yīng)在內(nèi)側(cè)設(shè)置扶手。 走廊轉(zhuǎn)彎處的墻面陽角宜做成圓弧或切角。扶手宜保持連貫。 安全監(jiān)控設(shè)備終端和呼叫按鈕宜設(shè)在大門附近，呼叫按鈕距地面高度為 。 建筑物出入口應(yīng)設(shè)置雨篷，雨篷的挑出長度宜超過臺階首級踏步 以上。注重加強(qiáng)項目區(qū)環(huán)境美化、綠化。 （ 2） 總平面布置 該項目 總 用地 面積 1000畝；南部為生活區(qū)，布置有 老人居住樓、公寓樓、 醫(yī)務(wù)室 、員工宿舍 等 ； 東 部為 辦公區(qū)，布置有辦公大樓；西部為 生活鍛煉 區(qū)，布置有游泳池、健身房 、運(yùn)動場等；北部為對外開 重慶銘鼎養(yǎng)老護(hù)理院 建設(shè) 項目 可行性研究報告 重慶銘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第 21頁 放 區(qū)，布置有 觀光農(nóng)業(yè)示范區(qū)、寓居別墅、垂釣場、野生蜂蜜養(yǎng)殖場、燒烤場、農(nóng)家樂飯店等等 ；東南部為生活附屬區(qū)布置食堂、招待所。輔助建筑應(yīng)與主要建筑聯(lián)系方便，避免噪聲及廢氣對主要建筑的影響。 主要道路應(yīng)有足夠的夜間照明設(shè)施，并有明顯的交通標(biāo)志。 設(shè)計原則 （ 2） 滿足 老年 人居住 人性化 的功能要求； （ 2） 滿足 老年人生活居住 無障 礙設(shè)計 的功能要求； （ 3） 滿足消防及日照要求； （ 4） 體現(xiàn)?規(guī)模適度、功能齊備、布局合理?的集約化原則，最大限度地利用現(xiàn)有資源 并 共享； （ 5） 體現(xiàn)內(nèi)在功能美與外在形式美的有機(jī)結(jié)合。 城市軌道交通 方面，南岸區(qū)內(nèi)軌道交通三號線 2020年 12 月起開通運(yùn)行， 軌道交通六號線 2020年開通。