【正文】 利用 “銀座 ”旗艦店的帶動作用，形成具有集團(tuán)獨(dú)有競爭力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。要探討涉足藥品批零領(lǐng)域的路子，樹立現(xiàn)代流通理念，形成生產(chǎn)和銷售“雙輪驅(qū)動”。但同時(shí)也要增強(qiáng)危機(jī)意識，努力實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、跨越式發(fā)展。 在經(jīng)營范圍上，要積極探討定牌加工業(yè)務(wù)，向工業(yè)延伸，形成商品優(yōu)勢、效益優(yōu)勢、競爭優(yōu)勢；要充分利用銀座的網(wǎng)絡(luò)資源，向其他三 產(chǎn)如電信、郵電等代理、聯(lián)營業(yè)務(wù)延伸，增強(qiáng)納客能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。以外省省會城市為“橋頭堡”，利用在 XX 發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行地毯 式擴(kuò)張。 以縣市分店為“旗艦店”， 選擇人口較多、條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊開設(shè)小型便民超市， 形成 縣域流通的小循環(huán)，再融入銀座縣級商業(yè)的大循環(huán) 。 在著力完成地級市布點(diǎn)的同時(shí)， 加快縣級網(wǎng)點(diǎn)的開辦速度。要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)兩個(gè)“三年翻一番”的目標(biāo)，就必須集中力量，全力發(fā)展好現(xiàn)代零售業(yè)。新的競爭形勢顯示，現(xiàn)在 企業(yè) 已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)拼規(guī)模、拼管理、拼核心競爭力的 “大兵團(tuán)作戰(zhàn) ”時(shí)代，只有順應(yīng)這一趨勢，迅速擴(kuò)張規(guī)模，才有可能開辟自己的生存空間。 這兩個(gè) “三年 28 翻一番 ”的目標(biāo)，是集團(tuán)當(dāng)前和今后一段時(shí)期工作的方向和落腳點(diǎn) ；進(jìn)入中國百強(qiáng)企業(yè)，是我們要努力實(shí)現(xiàn)的長遠(yuǎn)奮斗理想。只有進(jìn)一步解放思想，搶抓機(jī)遇，使集團(tuán)出現(xiàn)超常規(guī)跨越式的發(fā)展，才能真正實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)的目標(biāo)。幫殘、扶貧、助教、捐助希望工程……商業(yè)集團(tuán)慷慨解囊，以無私回報(bào)社會的強(qiáng)烈責(zé)任感和使命感，傾情奉獻(xiàn)自己的摯烈真情。 不斷強(qiáng)化老干部工作，多次獲得老干部工作先進(jìn)單位稱號。集團(tuán)的各級基層黨組織的班子，認(rèn)真貫徹集團(tuán)黨委的各項(xiàng)工作部署，充分發(fā)揮主觀能動性， 發(fā)揚(yáng) 干事創(chuàng)業(yè)、求真務(wù)實(shí)、真抓實(shí)干 、 加快發(fā)展的奮斗精神，帶領(lǐng)全體黨員和干部員工，創(chuàng)造性的 開展 工作， 從而使集團(tuán)的發(fā)展在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，在黨指引的道路上不斷前進(jìn)。隨著集團(tuán)發(fā)展和形勢的變化，集團(tuán)也不斷出臺新的辦法，特別是近幾年，每年都出臺、修訂十幾項(xiàng)新制度，現(xiàn)在集團(tuán)已有十大類上百項(xiàng)制度，初步形成了各項(xiàng)管理制度體系，基本上使企業(yè)的管理、決策有“法”可依。尤其是最近幾年，各產(chǎn)業(yè)、各企業(yè)干事創(chuàng)業(yè)的積極性空前高漲，加快發(fā)展的欲望十分強(qiáng)烈。集團(tuán)上下風(fēng)氣正、干勁高，干部員工以奉獻(xiàn)為榮，以多做貢獻(xiàn)、多出成績?yōu)闃s，有一大批愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞、舍小家顧大家的典范，從而形成了整個(gè)集團(tuán)團(tuán)結(jié)和諧的氛圍，健康向上的精神。在資金管理上，集團(tuán)制定《庫存商品管理考核規(guī)定》和《應(yīng)收款項(xiàng)管理考核辦法》，加大清欠壓庫 25 力度，對超期（三個(gè)月）庫存、應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)計(jì)損失，并與企業(yè)經(jīng)營者的收入掛鉤，從而盤活了資金，提高了存貨和應(yīng)收款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)率；出臺了集團(tuán)內(nèi)部拆借資金和擔(dān)保管理規(guī)定等辦法，完善了資金拆借和擔(dān)保的審批手續(xù)、審批程序，降低了資金風(fēng)險(xiǎn)?？己舜_認(rèn)虧損的，相應(yīng)扣減個(gè)人繳納和預(yù)留的風(fēng)險(xiǎn)抵押金?？己朔矫妫瘓F(tuán) 24 制訂了《直屬企業(yè)分類定級管理辦法》，以規(guī)模大小確定企業(yè)類別，以效益高低劃分企業(yè)級別，建立以國際通用財(cái)務(wù)指標(biāo)為主體的企業(yè)分類定級考核評價(jià)體系。圍繞商品經(jīng)營和資本運(yùn)營兩條線，在資產(chǎn)管理、經(jīng)營者管理、財(cái)務(wù)管理等方面進(jìn)行了一系列制度改革。雜志以 “食品、藥品研究及相關(guān)知識的普及與提高，為廣大消費(fèi)者及技術(shù)人員提供服 務(wù) ”為辦刊宗旨，內(nèi)容涵蓋食品和藥品的研發(fā)和生產(chǎn)、用藥指南、食品衛(wèi)生、營養(yǎng)與保健等方面。 創(chuàng)刊五年來，《 XX 商報(bào)》立足濟(jì)南，輻射 XX，面向全國，成為 XX 具有較高知名度和較大影響力的 媒體之一 。 酒店業(yè)積極探索外延式擴(kuò)張之路，在北京籌備注冊成立了酒店管理公司。 22 聘請法國雅高酒店管理集團(tuán)管理的索菲特銀座大飯店，是濟(jì)南市第一家五星級酒店。 XX 烹飪高級技工學(xué)校的 400 畝 新校區(qū)建設(shè) 也已經(jīng)啟動。集團(tuán)所屬各院校貫徹產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的職教理念，探索應(yīng)用型人才的培養(yǎng)模式，以市場為導(dǎo)向設(shè)置專業(yè)，以增強(qiáng)技能為重心培養(yǎng)學(xué)生，畢業(yè)生就業(yè)率高達(dá) 95%以上，在全國同類院校中處于前列。 （四）教育產(chǎn)業(yè) 教育產(chǎn)業(yè)作為朝陽行業(yè)，是集團(tuán) 著 力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。依托集團(tuán)零售業(yè)優(yōu)勢，發(fā) 揮商業(yè)的帶動作 20 用，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行組團(tuán)式開發(fā)。 采用“后現(xiàn)代主義”風(fēng)格水晶體建筑形態(tài)，石材與玻璃、沉穩(wěn)與大氣、厚重與明快、搭建出個(gè)性的秩序，洋溢著“新簡潔主義”美感。 在商務(wù)樓盤中， 集團(tuán) 2020 年 開發(fā)的大型科技商務(wù)中心 —銀座數(shù)碼廣場，總投資 億元，建筑面積 7 萬平方米。 2020 年 在青島開發(fā)的四季景園住宅社區(qū)， 總 占地 300 畝 ，規(guī)劃建筑面積 30 萬平方米，憑借人性化的設(shè)計(jì)理念、完善的配套服務(wù)設(shè)施、優(yōu)雅的內(nèi)部環(huán)境，一期工程 9 萬平方米 一經(jīng)推出即被搶購一空 ，二期工程今年 6 月即將發(fā)售 。 （ 三 ）房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn) 業(yè)是 集團(tuán) 近幾年大力發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，集 團(tuán)在藥學(xué) 研究 方面 擁有 3 個(gè)省級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，并可申報(bào)國家生物醫(yī)藥重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、國家醫(yī)藥工業(yè)技術(shù)中心和省醫(yī)藥工業(yè)工程中心，為集團(tuán)的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)研發(fā)出具有更多自主知識產(chǎn)權(quán)的中、西藥和生化藥 品 ，在服務(wù)全省醫(yī)藥工業(yè)發(fā)展 方面將 發(fā)揮更大的作用。強(qiáng) 大的研發(fā)實(shí)力為集團(tuán)制藥業(yè) 的發(fā)展 提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2020 年 3 月 9 日， XX 博士倫福瑞達(dá)制藥有限公司 舉行啟航大會，對外宣布公司 正式成立。正大集團(tuán)的加盟不僅為福瑞達(dá)的發(fā)展注入了充足的發(fā)展資金，更為福瑞達(dá)帶來了先 進(jìn)的管理理念和市場運(yùn)作模式，福瑞達(dá) 從此 進(jìn)入 了 穩(wěn)步發(fā)展的快 車道 。 借鑒百貨店的管理模式，采取“商場化管理，市 16 場化經(jīng)營”的方式，經(jīng)營家居經(jīng)營業(yè)態(tài)，也取得了初步成功。把握市場、創(chuàng)新業(yè)態(tài)、引導(dǎo)消費(fèi)是商業(yè)集團(tuán)在零售領(lǐng)域獲得長足發(fā)展的關(guān)鍵所在。 為適應(yīng)快速擴(kuò)張需要，“銀座”實(shí)施了“總部－分店”式的連鎖經(jīng)營體制改革，成立了采購本部、營運(yùn)本部、財(cái)務(wù)本部、人力資源本部、企業(yè)發(fā)展本部和物業(yè)管理中心六大本部。目前，已在全省 9 個(gè)地級市擁有 18 家分店、 40 多家連鎖超市，經(jīng)營面積 近 50 萬平方米，員工 近 3 萬人，銷售額和利潤以每年 30%以上的高速度增長?？偟乃悸肥牵喝嬲碱I(lǐng) XX 市場，進(jìn)行立體式開發(fā)，確立在 XX 的絕對競爭優(yōu)勢。 1996 年，商業(yè)集團(tuán)第一家零售企業(yè) —銀座商城開業(yè)。目前，已形成以“銀座 ”零售業(yè)為主業(yè)、生物制藥和房地產(chǎn)為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營布局，在教育、酒店、傳媒、投資、食品加工等方面也取得了成就。 從 2020 年開始，集團(tuán)進(jìn)入了戰(zhàn)略發(fā)展的新階段。高度重視改制企業(yè)的員工分流工作，通過內(nèi)部安置、實(shí)行內(nèi)退病退政策、支付解除不到期和無固定期勞動合同的員工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等措施，保證了人員分流的順利進(jìn)行。 在戰(zhàn)略實(shí)施上，為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)經(jīng)營方向的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，集團(tuán)以較大的勇氣和魄力，堅(jiān)決清除影響集團(tuán)發(fā)展的瓶頸和障礙，推進(jìn)傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)和工程裝飾類企業(yè)的全面改制，騰出精力突出 抓好骨干產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于定位準(zhǔn)確、意識超前，銀座商城、索菲特銀座大飯店等項(xiàng)目產(chǎn)生了良好的社會影響，大大提高了集團(tuán)的美譽(yù)度，不僅實(shí)現(xiàn)了省委、省政府為項(xiàng)目設(shè)立的“體現(xiàn) XX 改革開放成就和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性項(xiàng)目”的目標(biāo)，還為 XX 商業(yè)樹立了一個(gè)可資借鑒的經(jīng)營模式，帶動了我省的商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，為集團(tuán)快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的氛圍。 發(fā)展歷程 1992 年底，根據(jù)省委、省政府部署，省商業(yè)廳在全國商業(yè)行政系統(tǒng)第一家整建制轉(zhuǎn)體為商業(yè)集團(tuán)總公司，揭開了集團(tuán)作為企業(yè)經(jīng)營的新篇章。轉(zhuǎn)體以來，集團(tuán)在 省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益為中心，立足改革與發(fā)展，各項(xiàng)事業(yè)都取得 明顯成效， 現(xiàn)已形成以現(xiàn)代零售業(yè)為 主業(yè) ， 以生化制藥 和 房地產(chǎn) 為重點(diǎn)行業(yè)， 產(chǎn)業(yè)布局涉及教育、酒店、傳媒等眾多行業(yè) ，資產(chǎn)總額超過 100 億元 的大型企業(yè)集團(tuán)，從業(yè)人員30000 多人 。 10 公司提倡和重視工程質(zhì)量和所建項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，注重建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)格和社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)與有序，運(yùn)用“以人為本”的設(shè)計(jì)理念和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄖ芾泶胧?，為廣大消費(fèi)者建造綠色健康的家園。如今，“銀座”又昂首挺進(jìn) XX 的房地產(chǎn)行業(yè)。 建設(shè)內(nèi)容： 項(xiàng)目 占地 13710 平方米，建設(shè)高層住宅 3 座 41361 平方米 、底層商鋪 7009 平方米及地下停車場 14000 平方米，共計(jì) 62370平方米。 1 XX 銀座城市廣場 一期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 申請報(bào)告 2 3 4 前 言 受 XX 有限公司 的委托， XX 市工程咨詢院和 XX 市睿泰信息咨詢有限公司聯(lián)合編制了《 XX 銀座城市廣場一期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目申請報(bào)告 》，在編制過程中得到了建設(shè)單位的大力支持與幫助，在此表示感謝。 ................................................................. 94 第 4 章 建筑設(shè)計(jì) ...................................................................... 95 說明 ............................................................................. 95 詳細(xì)設(shè)計(jì) ..................................................................... 98 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ................................................................... 103 設(shè)備選型 ................................................................... 109 電氣 ............................................................................112 第 5 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及財(cái)務(wù)評價(jià) ....................................... 145 投資估算 ................................................................... 145 銷售收入估算 ........................................................... 146 利稅估算 ................................................................... 147 財(cái)務(wù)分析 ................................................................... 149 第 6 章 項(xiàng)目社會效益評價(jià)及項(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià) .............. 153 第 7 章 結(jié)論和建議 ................................................................ 154 有關(guān)說明與建議 ...................................................... 154 7 第 1章 項(xiàng)目 總論 項(xiàng)目名稱： XX 銀座城市廣場 一期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目位 置 ： 項(xiàng)目地塊位于 XX市東岳大街與龍?zhí)堵方粎R處 XX銀座商城東側(cè)，南臨商城巷，東臨信用大廈。作為 XX 商界的耀眼明星，“銀座”品牌在 XX、在 XX 已是家喻戶曉、英名遠(yuǎn)揚(yáng)。 公司的經(jīng)營宗旨是“奉獻(xiàn)精品，誠信久遠(yuǎn)”，以創(chuàng)造“銀座房產(chǎn)”知名品牌為目標(biāo)，堅(jiān)持科學(xué)決策，精心設(shè)計(jì)，精心組織，精心施工，為 XX 市城市 建設(shè)增光添彩。 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司 基本情況 集團(tuán)概況 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司是 1992 年 底由 XX 省商業(yè)廳整建制轉(zhuǎn)體 組建 的大型企業(yè)集團(tuán)。 2020 年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn) 銷售 億元， 比 2020 年增長 %；實(shí)現(xiàn)利稅 7 億多元， 比 2020 年增長 50%以上，繼續(xù)保持了持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的好勢頭。特別是世貿(mào)中心作為省重點(diǎn)工程，在集團(tuán)黨委的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度下，經(jīng)過全集團(tuán)的共同努力，克服了種種困難，完成了工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了全面開業(yè)。這一戰(zhàn)略的提出，對整合資源，突出主業(yè)，優(yōu)化盈利模式，加快集團(tuán)發(fā)展起到了有力的指導(dǎo)和推動作用。專門成立了三個(gè)中心，分別負(fù)責(zé)對行政離退休、企業(yè)離退休和內(nèi)退病退人員進(jìn)行管理、服務(wù)，費(fèi)用全部由集團(tuán)統(tǒng)籌解決。在改制過程中，集團(tuán)特別是改制企業(yè)的黨員、干部、員工都表現(xiàn)出了較高的政治覺悟和大局觀念，理解、支持、配合集團(tuán)黨委的決策，從而使整個(gè)改制工作順利推進(jìn)，有力支持了集團(tuán)的發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)概況 在推進(jìn)改制的同時(shí)，集團(tuán)以搶抓機(jī)遇、加快發(fā)展為總抓手，正確分析市場形勢，對各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向做出了部署，贏得了難得的發(fā)展空間。 2020 年，銀座零售業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 超過 50 億元，位列全國 30 強(qiáng)。入世以來，為應(yīng)對全國零售業(yè)百舸爭流、高 速擴(kuò)張的競爭新態(tài)勢，商業(yè)集團(tuán) 又 依托 “銀座 ”品牌優(yōu)勢，加快擴(kuò)張步伐，謀求規(guī)模優(yōu)勢， 項(xiàng)目拓展和經(jīng)營效益進(jìn)入新的發(fā)展階