【正文】 套完整的選址程序，他們要綜合財(cái)務(wù)、法律、業(yè)務(wù)、行政等各職能部門的意見來決策，目的是要讓相關(guān)人員滿意，做法也就顯得非常中庸。 外資 企業(yè) 選擇 寫字樓 的 標(biāo)準(zhǔn) 外資 企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時(shí)候，往往會考慮三個(gè)層面的因素。比如底商等設(shè)施看似方便，卻存在商務(wù)人流和外來人流混雜的現(xiàn)象，會給寫字樓的業(yè)主帶來不便，在安全性方面也會增加更多的成本。 38 （三）外資企業(yè)需求特征分析 需求特征 1） 選擇辦公物業(yè) 遵循風(fēng)險(xiǎn)最低、機(jī)會最大、成本最低的原則 目前成都許多寫字樓以引進(jìn)外資企業(yè)來提升項(xiàng)目的品質(zhì)，同時(shí)也希望借此提高價(jià)格，但對外資企業(yè)選擇辦公物業(yè)有一些誤解 ， 認(rèn)為外資企業(yè)要求的辦 公物業(yè)就是價(jià)格較高的，但外資 企業(yè)選擇寫字樓的時(shí)候，第一個(gè)考慮就是運(yùn)營成本或辦公成本，離開了成本就談不到寫字樓物業(yè)的好壞 ； 2） 選擇辦公物業(yè)時(shí)更注重員工的利益 在選址方面，跨國公司的做事風(fēng)格更規(guī)范，不會出現(xiàn)類似國內(nèi)某些企業(yè)的老板親自看樓，然后根據(jù)自己的喜好選擇辦公物業(yè)的現(xiàn)象 ，選擇辦公物業(yè)時(shí) 除了企業(yè)的房地產(chǎn)部門、業(yè)務(wù)部門、法律部門參與寫字樓選址外，人力資源部門也參與其中，在選址的時(shí)候 均要 考慮寫字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便，是否有利于留住人才等方面的問題。目前落戶成都的世界 500 強(qiáng)的投資項(xiàng)目涉及電子通信、機(jī)械、物流、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè) 。 （四） 、 產(chǎn)品發(fā)展配套簡析 寫字樓周邊配套：大多寫字樓依周邊配套一般擁有金融設(shè)施、酒店、商業(yè)、各種辦公配套等設(shè)施。 34 寫字樓 建筑的自身特點(diǎn)及周邊的環(huán)境 配套，已經(jīng)成為提高寫字樓價(jià)值的重要指標(biāo)，未來的寫字樓將成為融合商務(wù)，辦公，住宿，消費(fèi)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈條中的核心部分。 爛尾樓：成都是第一個(gè)為爛尾樓制定相關(guān)法規(guī)的城市，隨成都政府加大爛尾整治力度，從 2020 年起，由爛尾樓改造上市的項(xiàng)目將占據(jù)辦公物業(yè)新增市場中的較大部分。 ? 總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)概念闡述：國外知名企業(yè)在某辦公區(qū)域某棟寫字樓入住并將 該部設(shè)為其在國內(nèi)的 總部，與之配套的相關(guān)企業(yè)鏈和其他依靠該企業(yè)品牌來提升自身形象的中小型企業(yè)必將帶動整個(gè)區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展從而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 小結(jié) 綜上所述：潛在客戶對寫字樓的需求以純寫字樓形式物業(yè)、用于自住的目的為主。 29 公司員工數(shù)量構(gòu)成 8%28%36%12%8%4%4%0% 10% 20% 30% 40%35人610人1130人3150人5180人81100人100人以 上 從上圖可知，目前潛在客戶員工人數(shù)大多集中在 10~30 人之間，從人數(shù)上來看公司規(guī)模均比較小，屬正在成長的、規(guī)模在不斷擴(kuò)大的企業(yè)，而這種企業(yè)對于未來選擇寫字樓的要求應(yīng)該是利于公司發(fā)展壯大，同時(shí)也能代表其形象的物業(yè)。這說明客戶對物業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)有所提高。 影響客戶購買寫字樓的因素：商務(wù)環(huán) 境、位臵地段、便捷交通、價(jià)格等 14%17%5%18%4%9%10%9%15%0% 5% 10% 15% 20%價(jià)格位置地段建筑外型商務(wù)環(huán)境層次物業(yè)管理配套設(shè)施智能化便捷交通購買寫字樓所考慮因素 ■ 從圖中對客戶的調(diào)查可以看出：購買寫字樓所考慮的因素主要是 26 區(qū)域的商務(wù)環(huán)境（ 18%）、位臵地段（ 17%）、便捷交通（ 15%）以及價(jià)格等。硬件上，主要是項(xiàng)目地段（目前大多數(shù)地段較好）、項(xiàng)目自身配套（目前高檔寫字樓自身配套基本相似），銷售價(jià)格、租金水平（根據(jù)地段和配套有所差別），在硬件競爭力相差不大的情況下，目前競爭最激列的是軟件方面，也就是在物業(yè)服務(wù)和開發(fā)商品牌。如：國棟中央國際商務(wù)大廈等。 （五） 、 寫字樓供應(yīng)面積 區(qū)間 研究 目前寫字樓供應(yīng)面積區(qū)間主 要在 100300 平方米之間 ， 供應(yīng)面積區(qū)域比較靈活 。 D 級寫字 樓由于嚴(yán)重不能滿足商務(wù)辦公的需求，將在未來退出寫字樓市場； B 級寫字樓市場則處于一個(gè)比較尷尬的境地，一方面硬件配套設(shè)施難以與 A 類 寫字樓抗衡，另一方面性價(jià)比不如 C類寫字樓，客戶向 A 類及 C 類寫字樓分流，不少 B 類寫字樓被市場拋棄，只有通過對硬件設(shè)施的改善來重新贏得市場，但可提升的空間不大， B 類 21 物業(yè)面臨的市場形式比較嚴(yán)峻。人南沿線則是連接 CBD 和城南副中心商務(wù)區(qū)的黃金走廊， 美領(lǐng)館、德領(lǐng)館、韓領(lǐng)館、法領(lǐng)館、泰領(lǐng)館 落戶 城南提升 了 城南的整體形象，也 催生了城南高檔寫字樓市場 。 地鐵： 17 目前成都市正在動工修建地鐵 1 號線，該線路為南北向，不久成都市人南沿線將進(jìn)入封閉施工階段， 將會對該路段上的開行國際大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈等高檔寫字樓客戶的出行造成不小的困難 ，同時(shí)該路段的交通壓力將會分布到其他區(qū)域，其中紅星路南沿線以及科華北路等路段將會起到重要的交通疏導(dǎo)作用，未來 5 年之內(nèi)，對這些道路的地標(biāo)性級的發(fā)展起到了推動作用。 （二） 、 交通體系規(guī)劃 紅星路南延線 ： 紅星路南延線作為成都市 “ 井 +環(huán) ” 道路結(jié)構(gòu)中的一條南北向主干道，于 2020 年 3 月 15 日 全線貫通。 ? 隨著大量的外資企業(yè)進(jìn)駐成都，寫字樓的需求將大量增加，這對于 寫字樓 而言是一大利好消息； 二 、成都市城市規(guī)劃發(fā)展分析 （一） 、 城市總體規(guī)劃 按照《成都市城市總體規(guī)劃 (2020— 2020)》，成都市將形成 以主城區(qū)為主的 1 個(gè)特大型城市，邛崍、崇州、都江堰、彭州 4 個(gè)中等城市和 30 個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)的發(fā)展格局。從業(yè)人員繼續(xù) 從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 （三） 、第三產(chǎn) 業(yè)的比例逐年上升 12 2020 年至 2020 年三大產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率比例 9 . 5 4 4 . 9 4 5 . 68 . 9 4 5 . 3 4 5 . 78 . 4 4 5 . 6 468 . 2 4 5 . 9 4 5 . 97 . 7 4 6 . 8 4 5 . 53 . 2 5 9 . 9 3 6 . 90% 20% 40% 60% 80% 100%202020202020202020202020第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局 ? 2020 年成都市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 ? 重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。 10 （二） 、成都市 2020 年固定資產(chǎn)投資額 一、固定資產(chǎn)投資總額 億元 40.1 基建、更改、房地產(chǎn) 億元 42.1 基礎(chǔ)設(shè)施 億元 29.7 基本建設(shè) 億元 28.2 更新改造投資 億元 60.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 54.6 住宅 億元 58.4 二、固定資產(chǎn)投資分組 二產(chǎn)業(yè) 億元 73.4 工業(yè) 億元 73.2 11 醫(yī)藥工業(yè) 億元 28.4 三產(chǎn)業(yè) 億元 31.4 交通運(yùn)輸倉儲郵政通信業(yè) 億元 2.1 水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè) 億元 51.0 三、新增固定資產(chǎn) 億元 22.9 ? 全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。以天府廣場為中心的商務(wù)功能區(qū)的確定并向外擴(kuò)散，而城南作為新的組團(tuán)區(qū)，更是受到成都市政府的青睞：未來政府的南遷，西南地區(qū)區(qū)域性商務(wù)中心將在城南占有一席之地。 預(yù)測趨勢 受土 地 狹小 限制，供應(yīng)規(guī)模難以突破；但不少精品項(xiàng)目會凸現(xiàn)。具有西部地區(qū)最高的人均 GDP 水平和人均 收入 ， 其 經(jīng)濟(jì)總量占西南地區(qū)的 27%，進(jìn)出口額占 22%，在西南地區(qū)具備了 8 首位的經(jīng)濟(jì)控制力。 （二）、國內(nèi)寫字樓發(fā)展 區(qū)域 簡析 由于國內(nèi)不同城市發(fā)展寫字樓環(huán)境復(fù)雜多樣，我們在此以 國內(nèi)僅有的 7 真正意義上的 CBD 區(qū)域 為例子加以寫字樓環(huán)境的比較和分析。 ? 但由于城市整體規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國內(nèi)寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離 。 但從長遠(yuǎn)的目光來看，成都 是國務(wù)院確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐。 該區(qū)域?yàn)槌啥几蝗藚^(qū) ，云集眾多高檔住宅、酒店、餐飲，成都市著力打造的城南商務(wù)區(qū)，且雙流國際機(jī)場在該區(qū)域內(nèi)，眾多國內(nèi)國外高級商務(wù)人士在此聚集 區(qū)政府南遷，大量辦公機(jī)構(gòu)隨之遷移，土地資源豐富。 ? 隨著成都市城市規(guī)劃的出臺，對城市功能區(qū)域的規(guī)劃也決定了其功能區(qū)分明顯的區(qū)域擴(kuò)散以及轉(zhuǎn)移，從而使得整個(gè)城市朝著分區(qū)明顯， 9 功能齊全的發(fā)展方向前進(jìn)。 ? 成都市國民生產(chǎn)總值的不斷攀升， 為外企業(yè) 入駐 成都提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。全年新增固定資產(chǎn) 億元。全市含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 %；實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。 （四） 、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)逐漸上升，帶動了對寫字樓的需求 從業(yè)人員（人） 第三產(chǎn)業(yè)（人） 占全市從業(yè)人員比例 2020年 5542616 1669295 % 2020 5547855 189314 % 13 年 2 2020年 5622623 1978091 % 2020年 5698903 1927803 % 2020年 5792932 2048275 % 2020年 6190000 2282800 % 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局 ? 從以上數(shù)據(jù) 以及統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析 ： 第三產(chǎn)業(yè)人員呈逐年攀升的趨勢， 2020 年，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，比去年減少 萬人，占全市從業(yè)人員的 %，所占比重下降了 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，比去年增加 萬人，占全市從業(yè)人員的 %，所占比重上升了 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，比去年增加了 萬人，占全市從業(yè)人員的 %，所占比重上升了 個(gè)百分點(diǎn)。 2． 客戶行業(yè)分布情況 企業(yè)行業(yè)構(gòu)成3% 13%1%13%2%4%14%6%6%1%11%2%6%18%電子 餐飲娛樂 IT / 通信/ 網(wǎng)絡(luò) 新聞出版 中介/ 咨詢其他 機(jī)械 制造 教育 金融旅游 房產(chǎn) 商貿(mào) 廣告 客戶在行業(yè)分布上主要集中在 IT/通信 /網(wǎng)絡(luò)、電子、金融、房地產(chǎn)、 15 商貿(mào)，其中商貿(mào)的客戶占 18%，高居首位。 16 按照規(guī)劃， 2020 年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近 600 平方公里的“中心城區(qū)”以及包括市域內(nèi)中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積 3681平方公里的“都市區(qū)”，這意味著成都將以多中心組團(tuán)式的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一