【正文】 配套的生活、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施，主要是一種集商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。根據(jù) 馬鞍 市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，新區(qū)工業(yè)將以 馬鞍山市博望工業(yè)園 為主要 載體，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)含量高、無污染的先進(jìn)制造業(yè)。 新型（ 都市型 、有機(jī) ） 農(nóng)業(yè) 堅(jiān)持城市帶動(dòng)農(nóng)村，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，逐步改善城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)挖掘農(nóng)業(yè)的旅游休閑、科教示范等功能，探索都市 型 、有機(jī) 農(nóng)業(yè)的有途徑，率先在全省走一條農(nóng)民不離土、不離鄉(xiāng)的致富道路。加快生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光帶建設(shè)，開 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項(xiàng)目 建議書 13 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團(tuán)團(tuán) 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 發(fā)一批休閑農(nóng)莊，加強(qiáng)策劃、包裝和推介，擴(kuò)大農(nóng)家樂旅游規(guī)模，定期開展綠色文化節(jié)、荷花節(jié)、葡萄節(jié)等節(jié)事活動(dòng)，集中打造觀光休閑、文化科普、體驗(yàn)參與、旅游度假 等農(nóng)業(yè)特色旅游產(chǎn)業(yè)。 人口規(guī)模 整個(gè) 博望濱湖新區(qū) （包括各村莊整治，即現(xiàn)代城鎮(zhèn)化建設(shè)） 建設(shè)完成， 人口將達(dá) 到 55— 60 萬人。 在具有現(xiàn)代都市 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項(xiàng)目 建議書 15 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團(tuán)團(tuán) 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 風(fēng)貌核心區(qū)內(nèi)建設(shè)文化建筑，復(fù)蘇傳統(tǒng)街道生活空間，為新城建設(shè)增加了文化內(nèi)涵。 為滿足各層次體育活動(dòng)的需求，設(shè)置環(huán)城健身道、體育中心、全民活動(dòng)中心，以及核心區(qū)內(nèi)部 的各級(jí)體育活動(dòng)中心和休閑健身廣場(chǎng)，力求實(shí)現(xiàn)健康、活力的發(fā)展理念 。 各功能片重點(diǎn)明確相互融合，各具特色，展現(xiàn)多樣化的城市風(fēng)貌，合筑 博望濱湖新城 形象 ，是具有 現(xiàn)代城市氣息區(qū)域。（略） 現(xiàn)在生活配套服務(wù)區(qū)主要設(shè)立鄰里中心，在新城區(qū)公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)一處睦鄰坊服務(wù)中心輻射半徑 公里 范圍 最多服務(wù) 8000 戶居民的設(shè)置原則，在新城區(qū)內(nèi)設(shè)置四至五個(gè)睦鄰坊 ， 內(nèi) 設(shè)有超市、銀行、郵政、餐飲店、賓館、學(xué)校、維修店、休閑娛樂中心、醫(yī)院、生活（商貿(mào)）市場(chǎng)和中介服務(wù)（法律、保險(xiǎn)、旅游、家政、房產(chǎn)）、人才交流（創(chuàng)業(yè)）以及其他生產(chǎn)、生活配套設(shè)施等。 二、關(guān)于土地指標(biāo)落地問題 居民安置問 題 目前我國征地中安置原居民的方式主要有兩種：一是異地安置，即在不改變?cè)用駪艏再|(zhì)（農(nóng)業(yè)戶口）前提下實(shí)行集體搬遷，此方式涉及搬遷的一次性補(bǔ)償費(fèi)用極高，且易受到原居民抵觸；另一種方式是就地安置，即改變?cè)用駪艏再|(zhì)（實(shí)行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔(dān)原居民的社會(huì)保障（社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等）費(fèi)用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補(bǔ)償費(fèi)用，并有利于推進(jìn) 博望 的城鎮(zhèn)化建設(shè)。 政策的運(yùn)用 本案的開發(fā)應(yīng)運(yùn)用好馬鞍山鼓勵(lì)開展土地整理和村莊整治及當(dāng)涂縣政府出臺(tái)的《當(dāng)涂縣農(nóng)村土地整治節(jié)地指標(biāo)使用暫行辦法》的新政策，鼓勵(lì)村集體整合土地資源，清理村集體閑置土地零星用地，興建農(nóng)村服務(wù)業(yè)用房、農(nóng)貿(mào)流通設(shè)施等，優(yōu)先用于扶持發(fā)展鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）旅 游。 在項(xiàng)目建設(shè)用地不足的情況下，通過城鎮(zhèn)化及文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)，整合現(xiàn)有的土地資源，在存量的 基礎(chǔ)上，盤活存量建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)用地問題，要以產(chǎn)業(yè)（文化、農(nóng)業(yè)等）帶動(dòng)土地增量，提高投入，產(chǎn)出才平衡，而大量投資、大規(guī)模建設(shè)， 土地才有效時(shí) 增減掛鉤，進(jìn)而解決 項(xiàng)目用地 指標(biāo)問題，從而提高土地價(jià)格，這是解決土地指標(biāo)非常必要的。 （ 2）將 濱 湖 大道建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目向省政府申報(bào)，爭(zhēng)取由省政府直接提供用地指標(biāo) 。 二、開發(fā)模式 本項(xiàng)目采取的開發(fā)模式為： 區(qū)域聯(lián)動(dòng) +城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合。 極大多數(shù)農(nóng)民是屬于文化水平較低、資金較少、技能較差，農(nóng)民的生活和生存面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 二、啟動(dòng)資金籌措 以上項(xiàng)目啟動(dòng)資金為 億元人民幣，由以下出資人出資： 集團(tuán)有限公司出資 億元，占總股本的 36％； 科賽集團(tuán)出資 億元，占股份 24%； 集團(tuán)出資 萬元，占股份 16%； 社會(huì)入股 億元，占股份 24% 三、后續(xù)建設(shè)資金籌措 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和資金投入量的需要，一是增資擴(kuò)股；二是采取銷售開發(fā)用地回收資金；三是向社會(huì)金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取貸款支持。 農(nóng)總行貸款項(xiàng)目：科賽集團(tuán)已在中國農(nóng)行總行北京總部授權(quán)集中授信，各項(xiàng)目公司根據(jù)運(yùn)行情況與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行進(jìn)行對(duì)接，并在集團(tuán)授信的額度內(nèi)進(jìn)行融資。 五、投資大聯(lián)盟籌措資金 蘇州科賽集團(tuán)原于浙江，發(fā)展于江蘇蘇州，集浙商蘇商理智融于一體，在浙江一帶較有號(hào)召力。 預(yù)計(jì)每年可新增地區(qū)生產(chǎn)總值 180 億元、稅收 30 億元，提供就業(yè)崗位 12－ 16 萬個(gè) 。 二、幾點(diǎn)建議 本項(xiàng)目的道路、堤岸、城市公共綠地等工程建設(shè)，純屬社會(huì)公益性投資，而且投資額度大，建議當(dāng)?shù)卣雠_(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，對(duì)行政性 規(guī)費(fèi)能免亦免，能減亦減辦法，對(duì)地方性稅收實(shí)行先交后返等優(yōu)惠措施 。 建議投資商即業(yè)主，搭建好金融平臺(tái)，加強(qiáng)融資力度，保障資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 建議當(dāng)?shù)卣畬⒉疬w安置與新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，利于政策處理，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益。雖然項(xiàng)目建設(shè)用 地量較大，征地、拆遷工作任務(wù)重，但是只要各級(jí)黨委、政府形成共識(shí)和合力，建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將較為順利。特別是浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)名列全國前茅，民間資金存量數(shù)千億，主要流向重大項(xiàng)目。 引入戰(zhàn)略投資者：科賽集團(tuán)作為投資大聯(lián)盟的組織者，科賽不僅是投資者，更是資源的組織者，聯(lián)合一大批志同道合的企業(yè)家組成企業(yè)群，形成投資大聯(lián) 盟。 四、搭建金融平臺(tái) 、 多渠道融資 本項(xiàng)目被金融機(jī)構(gòu)看好，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)要求在自有資金達(dá)到融資條件下，各家銀行承諾予以貸款。 或 建立專門的農(nóng)民保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理， 劃出一部分股份解決農(nóng)民及居民社會(huì)保障， 以提供長(zhǎng)期可靠的基本生活保障。 三、社會(huì)保障措施 通過各村莊的整治及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)， 提高其城鎮(zhèn)載體功能，通過完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)體系和文明自治社區(qū)，為城鎮(zhèn)居民提供良好教育、居住、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，并 為城鎮(zhèn)居民必要 醫(yī)療、養(yǎng)老 等社會(huì)保障措施。 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項(xiàng)目 建議書 19 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團(tuán)團(tuán) 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第 六 章 項(xiàng)目開發(fā)模式與 保障措施 一、開發(fā)原則 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目要科學(xué)化、具體化，要將長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和中短期規(guī)劃互相結(jié)合，村莊及新鎮(zhèn)的布局、基礎(chǔ) 設(shè)施和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃形成整體，發(fā)揮整體資源的經(jīng)濟(jì)效益。 經(jīng)初步測(cè)算， 項(xiàng)目需要用地規(guī)模為 平方公里，約為 90300 畝左右，但是按照《 博望新 城總規(guī) 》 需要用地指標(biāo)約 為 畝 。 建設(shè)用地指標(biāo)問題 因項(xiàng)目建設(shè)涉及到用地指標(biāo)問題，而本項(xiàng)目的開發(fā)為解決土地指標(biāo)提供需必要條件。 建議當(dāng)?shù)卣咨谱骱迷用竦陌仓霉ぷ鳎x擇好村莊安置點(diǎn)，建議安置點(diǎn)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃布局。 （略） 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項(xiàng)目 建議書 17 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團(tuán)團(tuán) 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第五章 土地利用 指標(biāo)落實(shí) 分析 一、城鎮(zhèn)用地分析 提高土地利 用集約度，應(yīng)通過農(nóng)村集體建設(shè)用地整理的方式來解決，將整理出來的集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，結(jié)合土地增減掛鉤政策，為城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)用地提供預(yù)留空間。（略） 先進(jìn)加工制造區(qū) （略） 其他配套服設(shè)施 —— 睦鄰坊 (現(xiàn)代商業(yè) 服務(wù)中心 ) 現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)區(qū)為新型的商業(yè)開發(fā)和社區(qū)管理模式，把所有與居民日常生活需要貼近的商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施都集中于一體 。其建設(shè)依托 博望 現(xiàn)在有的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)， 對(duì) 農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè) 進(jìn)行 升級(jí)，其規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容有： 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、有機(jī)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心 、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū) 和水系景觀區(qū) 。 二、主要建設(shè)內(nèi)容簡(jiǎn)介 環(huán)濱湖綜合開發(fā)項(xiàng)目 本項(xiàng)目作為新城建設(shè)的戰(zhàn)略支 點(diǎn)，是引導(dǎo)沿湖片區(qū)發(fā)展的重要地段，以石臼湖東起長(zhǎng)流村為起點(diǎn)至 西野風(fēng)港 為終點(diǎn)約 6 公里， 其建設(shè)內(nèi)容為濱湖大道、公園、 茶園、 觀景臺(tái) 、休閑沙灘，濕地公園、 水上休閑娛樂設(shè)施 等， 以生態(tài)農(nóng)業(yè)和自然風(fēng)光展示為主 。 規(guī)劃布局 主要有會(huì)展中心、文化休閑主題公園、 區(qū)域性研發(fā)基地、旅游觀光等內(nèi)容， 其 主要 建設(shè)內(nèi)容包括： （ 石臼 湖 ） 環(huán) 濱 湖 綜合 開發(fā)項(xiàng)目 （濱湖大道、 公園、廣場(chǎng)、 濱湖岸線景觀 等 ） 、 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 （包括 水產(chǎn)養(yǎng)殖、 有機(jī) 農(nóng)業(yè) ）、濱湖 商業(yè)服務(wù) 核心 區(qū) 、 新農(nóng)村建設(shè)區(qū) 、 先進(jìn)加工制造區(qū) 及其他配套服務(wù)設(shè)施 ， 并且優(yōu)先啟動(dòng) 濱湖 （濱湖大道 、 濱湖岸線景觀 ） 綜合開發(fā)項(xiàng)目 、長(zhǎng)流村 新農(nóng)村建設(shè) 及 部分新城 基礎(chǔ)設(shè)施作為整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的切入點(diǎn)。 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項(xiàng)目 建議書 14 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團(tuán)團(tuán) 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 一、總體布局及建設(shè)規(guī)模 本案開發(fā)需要整合現(xiàn)有各類資源，尤其是對(duì)相關(guān)文化自然資源 的 整合，按照城市發(fā)展的特點(diǎn)進(jìn)行合理規(guī)劃，然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。引導(dǎo)農(nóng)業(yè)生態(tài)化和種植標(biāo)準(zhǔn)化，推廣無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品和有機(jī)食品。積極引進(jìn)和培育一些工程機(jī)械、環(huán)保設(shè)備、智能儀表、數(shù)控機(jī)床、精密模具等裝備設(shè)備制造企業(yè) 。這里指涉及居民日常生活所需的服務(wù)項(xiàng)目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完整。提升在展覽、會(huì)議、賓館服務(wù)等方面的功能，策劃和支持舉辦一批具有特色和影響力的區(qū)域性、全國性乃國際性會(huì)展活動(dòng)，扶持發(fā)展會(huì)展企業(yè)，培育知名會(huì)展品牌、促進(jìn)會(huì)展業(yè)健康有序發(fā)展。 因此我們把博望濱湖新城產(chǎn)業(yè)定位為： 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來濱湖新區(qū)展示形象的主要領(lǐng)域。 博望 濱湖新 城 是 馬鞍山 融入長(zhǎng)三角地區(qū)的水上門戶，是 馬鞍山 未來新形象的集中展示區(qū)。 博望濱湖新城不僅作為馬鞍山城市副中心，同時(shí)將它作為南京及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)“后 花園”來打造。 以建設(shè) “宜居、宜游、宜商” 為發(fā)展 目標(biāo)，即 “休閑宜游、現(xiàn)代宜商、生態(tài)宜居”的生態(tài) 新 城 區(qū) ， 突出 行政辦公 ， 從而帶動(dòng)行政咨詢服務(wù)、商務(wù)咨詢服務(wù)、文化、教育、體育和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。把 博望 濱湖新 城 建設(shè)成 馬鞍山 通過 博望主動(dòng)融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重門 戶 ， 打造 成在 長(zhǎng)三角有影響力、才智匯聚創(chuàng)新智慧之城 及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群、功能復(fù)合的活力 的、宜商、宜居、宜游文化休閑 之城。 項(xiàng)目地人文資源豐厚，長(zhǎng)期閑置而未能充分利用，無異于對(duì)資源的浪費(fèi)。以 生產(chǎn) 刃具 為重點(diǎn)的一批骨干企業(yè)正在蓬勃發(fā)展，但受現(xiàn)有條件制約發(fā)展遇到瓶頸。雖說近幾年當(dāng)?shù)攸h委政府盡了最大努力，高度重視農(nóng)業(yè)這個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但由于諸多原因，農(nóng)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益仍是十分有限的。