【正文】 第 28 頁 28 而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述分析， 建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價格。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 銷售平均價格為： 12250元 /M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。 （ 3）可銷售面積部分單位成本： 7000元 /平方米。 景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 6． 設(shè)計意圖和要求： ，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景； e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。在北京地區(qū)高檔住宅 商品價格居高不下的情況下（高檔住宅商品價格普遍高于 7000 元 /平方米），到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價的情況下會顯得輕松而從容。 因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望和購買行為的。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同時，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為 銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機(jī)會。 節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型 消費(fèi)行為已基本不存在。 行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。 容量大，快節(jié) 奏的旅游活動比較適合他們的口味。 消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。 仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 對高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。 開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。 三亞中央海岸 第 17 頁 17 新婚階段： 年輕夫妻，無子女 經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。好動型青年公寓的主要租買者。 6 市場定位 市場定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。并積累了許多成功的經(jīng)驗，這些都將成為中港度假酒店建成后，成功運(yùn)作的保障。隨著海南整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。 宣傳與銷售方式 采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售 平均 銷售價格 14300 元 /㎡ 客戶主要來源 80%以上為內(nèi)地游客 目前銷售情況 其他 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：精裝修 4 本項目優(yōu)劣勢分析 ● 本項目同 埃德瑞度假酒店 項目相比較，具有共同的特點(diǎn)： A、 都位于三亞市區(qū)城市度假酒店。因位于市區(qū)河景只能遠(yuǎn)眺大海，所以與本項目存在不可比性。 2．市場定位 中港度假酒店是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其 它社會高層機(jī)構(gòu)和 知名人士。中港度假酒店的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市 場需求的，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格和城市港口風(fēng)韻，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于喜來登、凱賓斯基等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。 （二）市場供求分析 90 年代未期，三亞僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到 30 萬人次 /年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、希爾頓銀泰等十幾家星級酒店，客房接待能力越過 400 萬人次 /年。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱 帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境 。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。 20xx 年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。項目所處的市場形勢利好。 三亞中央海岸 第 8 頁 8 在中國內(nèi)地，從 1995年開始流行。 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店 所需的 投資 和 宏大的管理 體系分解為單體的組合，為擁有一定 閑置 資金 的投資人獲 得較高回報，且不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機(jī)會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。 首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特 。本報告在 以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。業(yè)內(nèi)人士認(rèn) 為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。旅游房 地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 是建設(shè)高檔城市港口 度假酒店的 理想用地。西眺三亞灣擁有開闊的視野和獨(dú)特的海灣風(fēng)景， 三亞灣鉆石地帶，前方三亞灣路與后方解放路分屬三亞的景觀主軸和交通主軸；穿行解放路的市政公交通達(dá)市區(qū)各地，而三亞灣路作為核心旅游大道，與亞龍灣、大東海、鹿回頭、天涯海角、南山寺等各景區(qū)相連，相映融匯成璀璨的三亞風(fēng)景帶，并且與鳳凰機(jī)場、國際碼頭、三亞火車站、東西 三亞中央海岸 第 5 頁 5 線高速路快捷溝通。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A 級旅游目的地。 三亞中央海岸 第 1 頁 1 三亞 中央海岸 項目可行性研究報告 編撰單位： 三亞中港置業(yè)有限公司 編撰時間：二○○六年十一月十日 目 錄 第一章 總論 1 項目概況 2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行均勢 3 中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 4 本項目 優(yōu) 劣勢分析 5 本項目前景預(yù)測 三亞中央海岸 第 2 頁 2 第三章 項目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 開發(fā)該項目目的定位 4 項目 開發(fā)的市場需求定位 5 公共的配套條件 6 市場定位 7 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 8 價格定位 ３、９入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位 ３、 10 銷售方式定位 11 物業(yè)管理定位 第四章 管理范圍 一、管理期限 二、收益分配期限 三、乙方的權(quán)利和義務(wù) 四、 管理公司的權(quán)利和義務(wù) 第五章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 二 、經(jīng)營管理成本（參考） 三亞中央海岸 第 3 頁 3 三、收益分配 四、收益支付辦法 第六章 合同的修改、變更及解除 一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式 二、基本運(yùn)行管理 三、業(yè)主入住管理 四、客房委托經(jīng)營管理模式 五、委托經(jīng) 營管理收入分配方案 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 第七章 營銷策略 1 賣點(diǎn)整合 2 優(yōu)惠措施 3 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 4 分階段控制的公關(guān)效果 5 外發(fā)式宣傳策略 6 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計算，均指公寓部分） 第八章 投資估算和資金籌措 1 投資估算（見附件１） 2 資金籌措 （見附件２） 第九章 財務(wù)評價與社會效益分析 三亞中央海岸 第 4 頁 4 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測（見附件 5） 3 敏感性分析（見附件 7） ４社會效益分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 1 項目概況 本報告所陳述的 對象為 三亞 中港度假酒店（暫定名） ，以下簡稱本項目。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。 地塊南北約 230 米，東西約 150 米，面積： 68 畝。 并地處市區(qū)內(nèi)一塊集文化、休閑于一體的度假旅游生活區(qū)。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 它是 由消費(fèi)者或個人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時間里的使用權(quán) 。 產(chǎn)權(quán)酒店 是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 美國的 產(chǎn)權(quán) 酒店 已超過了 1000個。 酒 店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報道， 20xx 年到 20xx 年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰?占 10%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市的購買者占了 70%。 20xx 年，以 瑞海豪庭的被搶購為代表的 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個信號。尤其是三亞 灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。根據(jù)有關(guān)部門 提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 圖例： （表 3） 酒店接待能力 實(shí)際到訪游客數(shù)量 170 220 330 三亞中央海岸 第 11 頁 11 單位：萬 /人次 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 從上表可見三亞的五星級酒店還沒有達(dá)到飽和，客房接等依然有很大的市場。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 三亞中央海岸 第 12 頁 12 目前唯一競爭對手是位于三亞河的“埃德瑞度假酒店”。 三亞中央海岸 第 13 頁 13 項目劣勢： 項目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境； 戶型設(shè)計面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購房對面積的要求； 本項目地處椰夢長