【正文】 越的自然環(huán)境和良好的人文氣息，使得該區(qū)域的土地受品牌開發(fā)商的青睞。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 13 圖 長春市歷年房地產(chǎn) 建設指標 情況走勢圖 3． 2 房地產(chǎn)市場 3． 2． 1 土地市場概況 截至 2020 年 12月底，全市經(jīng)營性土地供應量同比小幅下降，共推出國有經(jīng)營性建設用地 60宗，用地總面積 萬㎡，其中商住用地 萬㎡，商業(yè)用地 萬㎡；工業(yè)用地供應量同比大幅下降，推出工業(yè)用地 68 宗，面積 萬㎡。 2020 年 18月，商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %。商品房竣工面積 萬㎡，同比下降 %。 據(jù)統(tǒng)計：2020 年 1— 8 月 份， 長春 市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，其中 :住宅開發(fā)投資 億元，同比增長 %； 同時， 從房地產(chǎn)開發(fā)投資結構分析，住宅開發(fā)投資的增長加大了住房市場的有效供給，對滿足市場不斷增長的住房需求起到了積極作用。 ? 西部客站發(fā)展區(qū)： 建設以城市西部客運站場服務和產(chǎn)業(yè)配套為主的多功能新區(qū)。 “ 多組團 ”是指城市的空間拓展采取組團的布局模式 ■長春未來城市主要發(fā)展方向為東南，以凈月組團為代表的南部生態(tài)新城建設將是長春發(fā)展城市新中心的重點 ， 凈月是唯一的生態(tài)居住板塊 ，是中高檔人群的主要導入?yún)^(qū) 。隨著長春市經(jīng)濟的發(fā)展，也將為居民創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機會，在未來幾年里，長春市的發(fā)展水平還將以較高的速度持續(xù)發(fā)展。 圖 長春市 歷年人均可支配收入與人均消費支出 示意圖 2020 年長春市城市居民年人均可支配收入較上年增加 1274 元。外貿(mào)依存度為 %，比上年下降 個百分點。其中，進口 億美元，增長 %；出口 億美元，增長 9%。 圖 長春市產(chǎn)業(yè)結構情況示意圖 2020 年，長春市的三大產(chǎn)業(yè)仍然是第二產(chǎn)業(yè)超過第一、第三產(chǎn)業(yè)，高達 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 7 億元，同比增長 25%。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 6 長春素有“ 汽車城 ”、“ 電影城 ”、“光電之城”“科技文化城”、“大學之城”、“森林城”、“雕塑城”的美譽，是中國汽車、 電影 、 光學 、 生物制藥 、軌道客車等行業(yè)的發(fā)源地。公司的主要經(jīng)營業(yè)務為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。 各地塊信息如下： 土地編號 占地面積 （平方米） 土地使用性質(zhì) 土地使用權人 土地證取得時間 地價 （萬元） 契稅 （萬元） 1644 302020 住宅 長春高力置業(yè)有限公司 2020 年 12 月 28 日 16311 2154 1644 33557 商服 2020 年 12 月 28 日 020361 202065 商服 長春東方聯(lián)合置業(yè)公司 2020 年 4 月 25 日 26610 020362 32085 商服 2020 年 4 月 25 日 020362 288766 住宅 2020 年 4 月 25 日 合 計 857687 —— —— —— 42921 2154 收購主體、交易方式和 付款 安排 通過在境內(nèi)收購目標公司 51%股權的方式獲取本項目 。 f. 燃氣：已至紅線外； g. 電信：已至紅線外； h. 熱力：已至紅線外； ⑶ 場地 宗地 僅有約 15戶居民尚未拆遷，可快速實現(xiàn)凈地。 前期市政狀況 ⑴ 道路 項目周邊東西向道路主要有 丁二十二路 ， 南北向主要道路為 凈月大街、長雙公路 。 土地現(xiàn)狀與交地條件 宗地現(xiàn)狀 宗地 內(nèi)：有約 10 處未動遷的 農(nóng)家小院 和兩排高力項目部臨時辦公房 ，現(xiàn)狀為平 房 、 林地 、果園 和荒地，宗地四至用圍擋圍隔，項目東南角為原始森林。 其中： 1 號地塊為商業(yè)用地， 2 號、 4 號地塊為商住用地 。區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，市政設施完善，交通條件便捷，是長春乃至吉林省 一個集 生態(tài)涵養(yǎng)、文化休閑、高尚宜居、高端產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)型現(xiàn)代新城 和 高端物業(yè)聚集區(qū)域。 月潭明珠花園 項目 可行性研究報告 東北區(qū)域事業(yè)部 2020 年 5 月 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 I 目 錄 1．項目概況 ............................................1 地理位置 .................................................... 1 規(guī)劃指標 .................................................... 2 土地現(xiàn)狀與交地條件 .......................................... 2 項目背景 .................................................... 4 ................................. 5 城市概況 .................................................... 5 經(jīng)濟發(fā)展 .................................................... 6 城市規(guī)劃 .................................................... 9 ........................... 12 房地產(chǎn)行業(yè) ................................................. 12 房地產(chǎn)市場 ................................................. 13 ................................ 19 凈月區(qū)概況 ................................................. 19 社會經(jīng)濟 ................................................... 20 重點項目介紹 ............................................... 21 發(fā)展規(guī)劃 ................................................... 21 小結 ....................................................... 24 5. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .............................. 24 市場整體特征 ............................................... 24 區(qū)域總體市場走勢 ........................................... 25 區(qū)域土地出讓市場概述 ??????????????????? 25 區(qū)域市場在售項目概述（含別墅與商鋪等產(chǎn)品 ） ................. 27 典型項目介紹 ............................................... 29 6. 項目開發(fā)經(jīng)營計劃 ............................... 35 說明 ....................................................... 35 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 II 開發(fā)策略和開發(fā)順序 ......................................... 35 項目產(chǎn)品建議 ............................................... 36 成本控制策略 ............................................... 37 初步規(guī)劃設計方案 ........................................... 37 經(jīng)營銷售計劃 ............................................... 41 重要節(jié)點安排 ............................................... 43 7 項目投資收益分析 ................................ 44 測算假設條件 ............................................... 44 成本控制 ................................................... 44 項目 融資計劃 ............................................... 46 項目經(jīng)濟效益分析 ........................................... 46 項目整體經(jīng)濟效益分析評價 ................................... 52 無 抵稅發(fā)票條件下的整體效益評價 ............................. 52 .................................. 53 風險評 估及對策 ............................................. 53 地塊 SWOT 分析 .............................................. 56 結論與建議 ................................................. 58 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 1 1．項目概況 地理位置 本 項目 行政隸屬于長春凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ， 位于長春凈月潭國家森林公園的西側(cè)，北側(cè)為長影世紀城和長春輕軌一號線始發(fā)站，西側(cè)為在建的保利歌劇院與吉林省三館（文化館、展覽館、科技館）。 圖 項目 四至圖 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 2 規(guī)劃指標 本項目包含三個地塊，分別為凈月 020361號 地塊、凈月 020362號 地塊、凈月 1644 號 地塊。 但按照長春操作的慣例，該項目報批 的容積率完全可行，需目標公司 協(xié)助報批 ； ? 通過對 凈月區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品的市場調(diào)研，及對 不同容積率下產(chǎn)品組合的投資收益測算 ，綜合 得出：商業(yè)部分的容 積率為 、住宅部分的容積率為 時，項目品質(zhì)才能達到最佳化，項目利潤方可實現(xiàn)最大化；據(jù)此統(tǒng)計：該項目的規(guī)劃總建筑面積 720705 ㎡ ， 可售面積 718800 ㎡， 其中：住宅部分 477300㎡ ，商業(yè)部分 241500 ㎡ 。 由 凈月區(qū)管委會 拆遷完畢后交地，交地責任人為 凈月區(qū)管委會 。 e. 電力：按 長春 市電業(yè)局規(guī)定地埋線纜按建筑面積收取配套費。 通過查詢得知，該項目在 2020 年出讓時的地價款為 42921 萬元 ，已繳納 契稅2154 萬元，合計 45075 萬元。 長春高力置業(yè)公司簡介 長春高力置業(yè)有限公司（以下簡稱“高力置業(yè)”），現(xiàn)注冊資本 2億元人民幣，公司 2020 年 10月 18日成立，原名稱為“長春東方聯(lián)合置業(yè)有限公司”，后經(jīng)過多次增資和股權結構調(diào)整， 2020 年 4 月 4 日，高力置業(yè)成為長春高力投資集團有限公司的全資子公司（實際控制時間為 2020 年 12月 3日）。市區(qū)是東北地區(qū)天然地理中心。長春地區(qū)生產(chǎn)總值能 夠保持發(fā)展的勢頭，主要是因為隨著長春市的經(jīng)濟增長，投資環(huán)境的大力改善，城市建設力度的不斷增加，很大程度上加快了長春市的經(jīng)濟發(fā)展。 圖 長春市 歷年進口總額 情況示意圖 2020 年，全市全年實現(xiàn)進出口總額 億美元，比上年增長 %。一般貿(mào)易出口 億美元，