物業(yè)管理師經(jīng)營管理模擬試題1上-全文預(yù)覽
【正文】 或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失）和經(jīng)濟(jì)折舊（建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失）。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 答案： B 解析： P93，在評估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上（含兩種）估價(jià)方法，而且可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用（比如代建市政道路、代市政綠化、人行天橋或地下通道等）。 A． B． C． D． 答案： B 解析： ? ?? ? ? ?101 0 1 01 1 0 % 1 6005 0 5 3 8 .5 51 0 % 1 1 0 % 1 1 0 %P ??? ? ? ??? 18．某出租公寓的年有效毛租金收入為 100 萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為 30 萬元，如果租金收入和運(yùn)營費(fèi)用在未來30 年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年 3%和 2%的速度增長，折現(xiàn)率為 8%，該出租公寓的凈運(yùn)營收益現(xiàn)值為（ ）萬元。 A． 45 B． 20 C． D． 答案： D 解析： P55，1 1 2 0 1 1 1 0 12 0 1 4 4 . 52 1 0 2nn PL nA C C Gn? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? 16．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（ ） A．內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準(zhǔn)收益率 B．內(nèi)部收益率是到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資可以被完全收回的比率 C．如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。 C．設(shè)備有形磨損使設(shè)備精度降低，最終導(dǎo)致設(shè)備喪失使用價(jià)值。 A．稅前現(xiàn)金流 B．有效毛收入 C．凈運(yùn)營收益 D．實(shí)際租金收入 答案： C 解析：有效毛收入 =潛在毛租金收入一空置和收租損失 +其他收入；凈運(yùn)營收益 =有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用；稅前現(xiàn)金流 =凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息；實(shí)際租金收入 =潛在毛租金收入一空置和收租損失。 C．把初始投資 P 看作是第 0 期期末發(fā)生的。而 D 中資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化是指的 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。 A．建筑物功能過時(shí)帶來的風(fēng)險(xiǎn) B．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用 C．未來不可預(yù) 見的法律費(fèi)用 D．資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化 答案： D 分析： P41，未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 7．寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，所以出租人就通過增加一個(gè)小酒吧來滿足這種需求，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的（ ） A．各異性 B．適應(yīng)性 C．相互影響性 3 頁 D．專業(yè)管理依賴性 答案： B 分析： B 適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度； A 各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)； C 相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ) 設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響； D 專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。 A．設(shè)施管理 B．運(yùn)行管理 C．價(jià)值管理 D．資產(chǎn)管理 答案： C 解析： P1 下面。 A．自然壽命 B．經(jīng)濟(jì)壽命 C．設(shè)計(jì)壽命 D．技術(shù)壽命 答案： B 解析： P6 下面。每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)最符合題意） 1．物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)（ ）的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求。 3．物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（ ）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。 6．以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資說法錯(cuò)誤的是（ ） A．房地產(chǎn)開發(fā)投資是一種房地產(chǎn)直接投資形式 B．房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資 C．房地產(chǎn)開發(fā)投資是將建 成后的房地產(chǎn)用于出租 D．房地產(chǎn)開發(fā)投資形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給 答案： C 分析：正確的應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資是將建成后的房地產(chǎn)用于出售。
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