【正文】 21 . 41 . 61 . 8靜安區(qū) 黃浦區(qū) 徐匯區(qū) 盧灣區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 浦東區(qū)平均租金 最高租金 最低租金$2020年 1月上海市主要市區(qū)寫字樓租金統(tǒng)計(jì)圖 單位：元 /每天每平方米 靜安南京路沿線商業(yè)業(yè)種結(jié)構(gòu)分析圖 單位：百分比， n＝ 255 18%36%4%5%7%3%2%3%5%4%13%餐飲 服飾 金融機(jī)構(gòu) 鐘表眼鏡食品 美容美發(fā)化妝品 休閑娛樂 計(jì)算機(jī)通用器材攝影音像書報(bào)店 金銀珠寶工藝品 其它哈佛《商業(yè)評(píng)論》案例大賽專用，版權(quán)所有，未經(jīng)允許不得翻印轉(zhuǎn)載 28 自選附件 8： 2020 年上海市消費(fèi)者商圈選擇意愿調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：尚道管理咨詢有限公司 自選附件 9: 2020 年消費(fèi)者選擇商圈主要決定因素調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：尚道管理咨詢有限公司 0 5 1 1 2 2 3南京東路 南京西路 淮海中路 四川北路 徐家匯 其它 2020年上海市消費(fèi)者商圈選擇意愿調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖 單位：百分比， n＝ 1101 2020年消費(fèi)者選擇商圈主要決定因 素調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖 單位：百分比， n＝ 1397 0 10 20 30 40 功能齊全 交通便利 品種豐富 品牌高檔 時(shí)尚潮流 價(jià)格合理 其它 哈佛《商業(yè)評(píng)論》案例大賽專用，版權(quán)所有，未經(jīng)允許不得翻印轉(zhuǎn)載 29 自選附件 10： 2020 年消費(fèi)者對(duì)靜安南京路滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：尚道管理咨詢有限公司 自選附件 11： 2020 年消費(fèi)者對(duì)靜安南京路不滿意因素統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：尚道管理咨詢有限公司 2020年消費(fèi)者對(duì)靜安南京路滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)圖 單位：百分比， n＝ 800 0 20 40 60 80 100滿意不滿意0 5 10 15 20 25 30 文化 購(gòu)物 酒店會(huì)展 旅游 休閑 其它 2020年消費(fèi)者對(duì)靜安南京路不滿意因素統(tǒng)計(jì)圖 單位：百分比， n＝ 862 哈佛《商業(yè)評(píng)論》案例大賽專用，版權(quán)所有，未經(jīng)允許不得翻印轉(zhuǎn)載 30 自選附件 12： 2020 年靜安南京路各功 能區(qū)沿線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來源：尚道管理咨詢有限公司 自選附件 13： 靜安南京路地區(qū)支馬路業(yè)種分布 數(shù)據(jù)來源：尚道管理咨詢有限公司 2020年靜安南京路各功能區(qū)沿線商 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)圖 單位：百分比 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%文化傳媒區(qū) 國(guó)際購(gòu)物區(qū) 賓館會(huì)展區(qū) 旅游觀光區(qū) 主題休閑區(qū)餐飲 服飾 金融機(jī)構(gòu) 鐘表眼鏡食品 美發(fā)美容化妝品 休閑娛樂 計(jì)算機(jī)通訊品材攝影音像書店 金銀珠寶工藝品 其它靜安南京路地區(qū)支馬路業(yè)種分布圖 （共計(jì) 797 家） % % % % % % % % % 服裝 餐飲 便利店 超市 箱包、鞋 眼鏡 首飾 銀行服務(wù) 其它 。他 在 身邊的 報(bào)攤買了份 《 青年報(bào) 》 ， 隨手 翻到財(cái)經(jīng)版，幾個(gè)大字赫然映入眼簾 —— “南京東路商圈啟動(dòng)升級(jí)”，標(biāo)題下方是一幅巨幅照片，上面兩幢搭著腳手架的高樓直插云際。 他記得中信泰富廣場(chǎng)的邊上有家星巴克，不過季風(fēng)知道那里的座位仿佛永遠(yuǎn)都是滿的 。 由此可見 ， 上海在改善投資 環(huán)境 方面還有很多工作要做。 前不久，季風(fēng) 針對(duì) 靜安南京路的項(xiàng)目曾對(duì)市經(jīng)委的張新生副主任 進(jìn)行 過一次訪談，對(duì)方 在談話中 就提到 了 上海 目前的投資環(huán)境與 香港 的差距。 季風(fēng)非常認(rèn)同何磐光的觀點(diǎn) 。 季風(fēng)覺著 這些 就像 是 貼在建筑物精致妝容的膏藥，很煞風(fēng)景。季 風(fēng)記得沈敏副區(qū)長(zhǎng)說 過，為了支持這些門店升級(jí)，提升靜 安南京路的形象，區(qū)政府對(duì)重新裝修的商家都發(fā)放了 一定的財(cái)政補(bǔ)貼 。如今，雖然歲月流逝，但這幢被譽(yù)為“遠(yuǎn)東第一豪宅”的四層建筑，在一簇面目模糊的灰色建筑中猶如一抹柳蔭，依然散發(fā)著絕世的風(fēng)華?！奔撅L(fēng)從她的微笑里， 看到了堅(jiān)定和信任，也看到了一絲焦灼。 別的 方面， 比如 在 文化和景觀方面 ，靜安南京路 似乎也有很多不盡如人意之處。 其實(shí)，靜安南京路目前的狀況與國(guó)際購(gòu)物標(biāo)志性地區(qū)還是有很大差距的，尤其是 在人文等軟環(huán)境方面 。根據(jù)靜 安的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為 我們 應(yīng)該將眼光投向世界 —— 如何用世界性的眼光看待靜安南京路？如何用國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)提升靜安南京路？ 區(qū)里提出，要舉全區(qū)之力，推進(jìn)靜安南京路的發(fā)展。 面臨各中心商業(yè)區(qū)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，我們的確感 到壓力挺大。由于選擇了步行，季風(fēng)比約定時(shí)間提早 5分鐘到達(dá)位于常德路的靜安區(qū)政府。 還有商務(wù)方面，我們也希望能引進(jìn)一些著名的與品牌相關(guān)的企業(yè)。談話中，季風(fēng)問葉堅(jiān)華如何看待商家的那些擔(dān)憂，不想對(duì)方的回答完全出乎他的意料。黃浦區(qū)已經(jīng)表示了，說要把外灘打造成上海商業(yè)的新地標(biāo)?，F(xiàn)在南京西路南面沿街老建 筑底層開的品牌專賣店越來越多了，可樓上和弄堂里面還是有些無序蕪雜。 —— 斯沃琪集團(tuán)（中國(guó)）何小明 歐舒丹選擇在南京西路開全國(guó)旗艦店，看重的就是路段形象和我們的品牌形象相吻合。從手表市場(chǎng)來看，真正的購(gòu)買者是國(guó)民群體，中國(guó)人的消費(fèi)觀念更超前，比歐洲人看重名牌，對(duì)奢侈品的擁有欲望高 10 倍，有個(gè)月收入 490 元的下崗紡織女工，存了 10 年 錢，到我們店里買了一塊 16000的歐米茄手表。我們恒隆 的買家大多是江浙二線城市的富翁，出手闊綽。我們選了最好的地，選了最好的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) KPF，并且從設(shè)計(jì)開始就與一流大牌談，希望將大牌聚集在一起?，F(xiàn)在的問題是，南京西路 的確 越來越美觀了， 可 不好的東西都 到小馬路上去了，那里停滿了車，行人走路都很困難。但反過來又一想，兩家人撐，總比一家人撐好。季風(fēng)的筆在記事本上飛快地游走。接著，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信 泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)的相關(guān)代表相繼到達(dá)，還有歐米茄（ OMEGA） 、歐舒丹 （ L’OCCITANE） 和資生堂 （ SHESIDO） 等幾個(gè)旗艦和專賣店的高級(jí)主管也應(yīng)邀而至。位于久光城市廣場(chǎng)和靜安寺北面的這片地界就像是老上海石庫門人家的后門口，比起前門體面氣派的南京路，這里 完全是 一幅 世俗且熱鬧 的 市井 浮世 圖。季風(fēng)一邊擦汗一邊匆匆走進(jìn)靜 安區(qū)經(jīng)委所在的那幢辦公大樓，他進(jìn)了電梯間，按 下 8層的按鈕。 第三大功能區(qū)為上海展覽中心地區(qū)，以波特曼麗嘉酒店、嘉里中心、上海展覽中心為核心，形成商務(wù)辦公、會(huì)展、酒店服務(wù)區(qū)。這些舊式住宅多是當(dāng)時(shí)富商、買辦在租界建設(shè)的私舍或用于出租的房屋，風(fēng)格各異、環(huán)境優(yōu)雅，很多 至今 都保存良好，使得繁華的南京西路地區(qū)又擁有了鬧中取靜、優(yōu)雅宜人的居住環(huán)境，為靜安南京路憑添了一份雅致秀美之色，也增添了一份歷史文化底蘊(yùn)，并特別受到一批海外歸來人士、致富人士以及外籍人士的親睞。 上海展覽中心是地處市中心唯一的具備一定規(guī)模的會(huì)展場(chǎng)地， 也是全市重大政治會(huì)議的集會(huì)場(chǎng)所，具有重要的地標(biāo)意義，有上海最華麗的街道風(fēng)景線之美譽(yù)。截止到 2020 年末，該地區(qū)旅游星級(jí)飯店客房平均出租率達(dá) ％，繼續(xù)保持全市領(lǐng)先水平。全區(qū)執(zhí)業(yè)律師事務(wù)所 81 家，在全市各中心區(qū)名列前茅，包括國(guó)浩、匯理等著名事務(wù)所，另有 16家外國(guó)律師事務(wù)所開設(shè)辦事處，哈佛《商業(yè)評(píng)論》案例大賽專用，版權(quán)所有，未經(jīng)允許不得翻印轉(zhuǎn)載 9 占全市 1/3。根據(jù)中國(guó)銀行市中支行提供的世界 500 強(qiáng)客戶的資料顯示，目前市中支行共有500 強(qiáng)客戶 56 家，其中辦公在靜安南京路的有 40 余家，特別是 英、法 、德等總 領(lǐng)事館 和美國(guó)、西班牙等一批 商務(wù)處的駐扎，更是吸引了眾多國(guó)外 客戶入駐。（參見附件 8： 2020年 2020 年 靜安區(qū)一、二、三 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 構(gòu)成結(jié)構(gòu)圖；附 件 9： 2020 年 2020年靜安區(qū)五大支柱產(chǎn)業(yè)稅收統(tǒng)計(jì) ） 商務(wù)辦公 靜安南京路地區(qū)現(xiàn)有甲、乙級(jí)商用及專用辦公樓 38幢，加上其他中小型辦公建筑面積，辦公總建筑面積 萬平方米（ 38 幢合計(jì) ）。me 全球最大的 概念店 、江詩丹頓上海專賣店 等彰顯個(gè)性、 文化、時(shí)尚特征 的品牌 專賣或 旗艦店 相繼落戶靜安南京路。 進(jìn)入上海的著名品牌在靜安南京路上開設(shè)專賣店、專柜的約為 80%左右，其中世界頂級(jí)品牌有 90%以上在靜安南京路開設(shè)了專賣店、旗艦店，僅泰興路至陜西路的南京路段，就集中了國(guó)際品牌近 400 個(gè)，國(guó)際頂級(jí)品牌有 20個(gè)左右，眾多國(guó)際品牌云集使靜安南京路成為本市最具規(guī)模的國(guó)際化高檔消費(fèi)區(qū)。港臺(tái)地區(qū)和日本消費(fèi)者的比例占了 15%20%。在對(duì)消費(fèi)者選擇商圈的主要決定因素這一項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查時(shí)，有近 30%的消費(fèi)者看中交通便利性，另有超過 20%的消費(fèi)者關(guān)注商品品種是否豐富。從消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)上來看， 在對(duì)食品需求增長(zhǎng)的同時(shí)，居民對(duì)文化娛樂、居住條件等軟性消費(fèi)和文化、服務(wù)消費(fèi)方面的需求也在增長(zhǎng)。 區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，較上年增長(zhǎng)了 %，年均增長(zhǎng) %。比如：西摩會(huì)堂、 中共 二大會(huì)址、以及毛澤東、蔡元培、張愛玲、阮玲玉故居等。 特色景觀 目前，靜安南京路地區(qū)的特色景觀主要集中在以靜安寺廟、靜安公 園、 地鐵下沉式廣場(chǎng)和百樂門為代表的 靜安寺地區(qū) 。（參見附件 4：靜安南京路地區(qū) 部分 已建、 在建及待建項(xiàng)目一覽） 交通系統(tǒng) 哈佛《商業(yè)評(píng)論》案例大賽專用，版權(quán)所有，未經(jīng)允許不得翻印轉(zhuǎn)載 7 地鐵二號(hào)線 在南京西路沿線設(shè)有靜安寺站、石門一路站，其延伸段將分別 連接 兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 2020 年開業(yè)的久百城市廣場(chǎng)和 正在建設(shè) 的越洋廣場(chǎng)，將在靜安寺地區(qū)形成大型商業(yè)廣場(chǎng)的新高地。另據(jù)尚道管理 咨詢 公司的調(diào)查，靜安南京路地區(qū)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三多四高”的特點(diǎn) ，即：知名人士多，港澳臺(tái)、海外人士多，干部、知識(shí)分子多；另外人口具備高學(xué)歷，高收入，高智商，高科技的特點(diǎn)。（參見附件 3： 靜安南京路沿線甲 、乙級(jí)商務(wù)樓及其他 著名建筑）。 1993年初，靜安區(qū)委區(qū)政府拉開了“以靜安南京路全面改造和綜合開發(fā)為龍頭，建設(shè)一流中心城區(qū)”的序幕，在 1992 年、 1993 年分別實(shí)施繁華南京路的 20 個(gè)中小型項(xiàng)目基礎(chǔ)上，陸續(xù)推出了一系列外資批租綜合開發(fā)改造項(xiàng)目。如 1979 年開工、 1983年落成的上海賓館，刷新了原上海老租界區(qū)最高層標(biāo)志性建筑國(guó)際飯店的高度； 1985 年開工、 1988 年開業(yè)的靜安希爾頓酒店更成為上海首次利用外資建造和 經(jīng)營(yíng)管理 的 第一座五星級(jí)酒店； 1986 年動(dòng)工、 1990年開業(yè)的上海商城（ Shanghai Center）則進(jìn)一步集五星級(jí)賓館、酒店公寓、商務(wù)辦公、會(huì)議展覽、小型劇場(chǎng)于一體，建筑量高達(dá) 萬平方米，以滿出租率和高租金成為當(dāng)時(shí)上海外資寫字樓的皇冠和中國(guó) 80 年代改革開放的標(biāo)志性成就，有“南（上海）商城，北（北京）國(guó)貿(mào)”之稱。加之第二次世界大戰(zhàn)使上海變?yōu)椤肮聧u”，社會(huì)名流和富裕階層也大量遷入西區(qū)避難，由此帶 動(dòng)了娛樂、餐飲和商業(yè)持續(xù)涌入，加速了靜安南京路的現(xiàn)代化和中產(chǎn)化。這些店鋪中著名的有凱司令西點(diǎn)店、綠屋夫人時(shí)裝店、藍(lán)棠皮鞋店、波士頓皮件店等。 1920～30 年代上海進(jìn)入近代發(fā)展的黃金時(shí)期，市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化。 筑路伊始的靜安南京路最早興建的是上海私人林園。 第一階段： 鬧中取靜的十里洋場(chǎng)西區(qū) （ 1862 年 —— 1949 年） 1840 年上海開埠，被辟為中國(guó)近代對(duì)外通商的五大口岸之一，在上海老城廂北側(cè)，迅速形成了以外灘和南京東路為代表的早期租界區(qū)。季風(fēng)打開手提電腦，點(diǎn)擊進(jìn)入標(biāo)有“靜安 南京路”的文檔。朋友跟季風(fēng)握手道別的時(shí)候，仿佛不經(jīng)意地問了一句：“這里算不算？我是說你那個(gè)靜安南京路 商圈 。 季風(fēng)和朋友從席家花園出來時(shí)，天色已晚。 銀座的商品是一流的，商店服務(wù)也是一流的。相比之下， SONY 產(chǎn)品展示廳和 NISSAN 汽車展示廳代表的則是高新科技。聽說很多游客到銀座不見到鐘樓，感覺就好象不算到過銀座。 銀座是由一條長(zhǎng)達(dá) 2公里的中央大道和 7條橫貫其間的街道組成的，從北到南分為八段，故有“銀座八丁”之說。 依我看，東京的銀座就是一個(gè)“國(guó)際購(gòu)物標(biāo)志性地區(qū)”。他今晚約見香港的這位朋友，也是為此目的，對(duì)方曾供職于著名的仲量聯(lián)行（ Jones Lang LaSalle），參與過大陸和海外許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的咨詢，季風(fēng)希望能借他的經(jīng)驗(yàn)拓寬一下思路。 “靜安南京路在未來 5～ 10年，明確定位趕超紐約、倫敦、巴黎、東京等代表性的