【正文】 米左右。通過本次調(diào)查，現(xiàn)將長沙市寫字市場主要樓盤入口及大堂情況統(tǒng)計如下： 1 人流入口方式 樓盤名稱 樓盤性質(zhì) 入口方式 亞大時代 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 恒隆商務(wù)大廈 專業(yè)寫字樓 自動玻璃門 第一大道 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 平和堂商務(wù)大廈 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 名匯達商務(wù)樓 專業(yè)寫字樓 自動玻璃門 聯(lián)合商廈 商住樓 對開玻璃門 建鴻達現(xiàn)代城 商住樓 對開玻璃門 金源大酒店 酒店 旋轉(zhuǎn)門 新世紀大廈 S樓 專業(yè)寫字樓 對開 玻璃門 通程國際大酒店 酒店 旋轉(zhuǎn)門 維一星城國際 商住樓 對開玻璃門 湖南文化大廈 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 順天國際財富中心 專業(yè)寫字樓 對開玻璃門 人流入口方式，除酒店式寫字樓為旋轉(zhuǎn)門外，其余多為自動玻璃門或?qū)﹂_玻璃門。 廣場面積：廣場面積最大的為新世紀花苑、毗鄰白沙廣場。 二、人、車流引導(dǎo)、廣場面積 在我們調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，寫字樓廣場面積的大小、人車流的設(shè)計對寫字樓的實用性影響比較大。 外立面與建筑造型的昭示性與個性，對以下幾個因素有影響： 同等前提條件下，昭示性越好、個性越強，銷售價格往往要高些。 設(shè)計公司： 此三家寫字樓設(shè)計方分別是： 樓盤名 設(shè)計商 中天廣場 浙江省建筑設(shè)計院 運達廣場 美國史塔賓建筑事務(wù)所 第一大道 澳大利亞 GHD公司、化工部長沙設(shè)計院 第二等：昭示性稍弱、稍具個性，現(xiàn)代感鮮明、有寫字樓感覺。 根據(jù)目前經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、預(yù)計未來紀念 將有大量的外地公司入湘，加上本土企業(yè)的快速成長，寫字樓的 市場 需求將會增大。 租賃市場：根據(jù)市場調(diào)查，目前租賃市場租金在 1 元 /㎡ /天 2 元 /㎡ /天。 市場總結(jié)： 長沙寫字樓市場近年來總體處于供需平衡狀態(tài)、略有空置。 在 “ 長株潭一體化 ” 的大背景下， 隨著 長株潭融城戰(zhàn)略的實施， 必將給長沙寫字樓市場帶來的一個發(fā)展契機。 長沙寫字樓市場未來展望： 1. 泛珠江三角洲戰(zhàn)略聯(lián)盟的建立，沿海城市的一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和加工業(yè)陸續(xù)向湖南省這樣的內(nèi)陸省份轉(zhuǎn)移；而蓬勃向上的高新科技產(chǎn)業(yè)，正是房地產(chǎn)開發(fā)的原動力和推進器。該表中所列舉寫字樓物業(yè)為項目所選取的地段比較好、具備一定知名度寫字樓物業(yè)。 第三檔次：普通專業(yè)寫字樓及商住樓 該檔次的寫字樓租金為 30 元 /㎡ /月 45 元 /㎡ /月。天 /㎡ /月 從上圖可以看出長沙寫字樓的租金與物業(yè)管理水平明顯分為三個檔次： 第一檔次：酒店寫字樓 該檔次的寫字樓租金最高，租金達到 74 元 /㎡ /月 134 元 /㎡ /月。由于城市的快速擴張及中心城區(qū)土地供應(yīng)量有限，未來開發(fā)將呈現(xiàn)圍繞中心城區(qū)向四周發(fā)展的趨勢。 即將面市銷售的寫字樓樓盤概況： 項目名稱 位 置 占地面積 （㎡） 推出時間 標志 ? 整體銷售狀況良好 目前在售 主要 樓盤體量 約 萬平方米。 該部分寫字樓被選擇原因： 1. 出租價格低廉、實惠。 商住兩用的寫字樓有兩大弊?。? 由于大樓中商住兩用，住戶和辦公人流在時間、空間上的交集造成了人流混亂、環(huán)境復(fù)雜，往往是 “ 買菜的和拿公事包的一起上樓 ” 、 “ 寫字樓外住戶晾衣形成的萬國旗迎風(fēng)飄飄 ” 、 “ 這邊在進行商務(wù)談判，而隔墻卻是麻將聲聲入耳 ”等奇異的現(xiàn)象。 選擇原因： 物業(yè)管理水平：比較專業(yè)的物業(yè)管理。 比較能彰顯企業(yè)形象、符合企業(yè)品牌形象 第二等： 專業(yè)寫字樓 。 如通程大酒店、華天貴賓樓、佳程大酒店等，主要分布于長沙酒店與商業(yè)密集的韶山路袁家?guī)X地段，而租用該類寫字樓的業(yè)主主要是各大知名企業(yè)駐長機構(gòu)，如美國約克、美國開利等等世界知名企業(yè)。因此，新推出的寫字樓能在硬件配套上優(yōu)于同類項目，智能化管理程度提高，而且在服務(wù)項目和文化內(nèi)涵上相當?shù)奶厣瑒t取得成功的可能性非常大。同時也有大量的外資企業(yè)，如銀行、保險、證券、電信等涌入長沙。酒店公寓也就是提供酒店服務(wù)的公寓房，它具備了酒店的服務(wù)功能和管理模式，又結(jié)合了住宅、寫字樓的優(yōu)勢，既可居住，又可辦公，是一種綜合性很強的物業(yè)。從對資源的利用上講，居家辦公相對于純粹的公寓和辦公樓而言，對房屋的空間、停車場、水、電以及電話的容量等資源達到了最充分的利用，而且極大地減少了城市的交通壓力和空氣污染。人們可以在家辦公，也可以在辦公室開 Party。該樓盤還榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“中國房地產(chǎn)開發(fā)模式獎”。同時華僑大廈、華聯(lián)大廈、商業(yè)銀行大廈等也在市場中初 步回暖，悄然地消化完畢。 ? 發(fā)展階段（ 1998－ 1999年） 98 年，由于市場經(jīng)濟復(fù)蘇，新的企業(yè)不斷增多，高新技術(shù)企業(yè)得到了長足的發(fā)展，企業(yè)對于寫字樓市場需求逐步回升，長沙寫字樓開發(fā)步入健康發(fā)展軌道，不斷提高其自身優(yōu)良的硬件設(shè)施和完善的物業(yè)管理來贏得眾多的大中型公司。 至九七年，受國家宏觀經(jīng)濟體制的影響，沿海開發(fā)潮流回流，造成大量一涌而上的寫字樓，其自身素質(zhì)存在這樣或那樣的問題，如設(shè)計缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，導(dǎo)致寫字樓市場開始滑坡，大量寫字樓空置，陷入了發(fā)展商們“談寫字樓”色變的困境。 ? 非專業(yè)寫字樓濫竽充數(shù)，掩蓋實際需求 根據(jù)國際通用計算法： 城市每個就業(yè)人口平均占有的寫字樓面積為 平方米， 目前長沙 市城鎮(zhèn) 居住 人口 萬人，則 總需求量 為 ： 萬平方米的建筑面積寫字樓，但目前，長沙 2021 年至今純寫字樓 預(yù)售面積 為： 萬平方米 ，可看出寫字樓實際的需求是大于供應(yīng)量的 ，而 其中很大 部分需求正被非專業(yè)寫字樓濫竽充數(shù) 。由于政策上，商住樓、寫字樓的性質(zhì)界定存在一定漏洞，目前長沙不少發(fā)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地塊，在建筑設(shè)計功按寫字樓的功能進行設(shè)計、開發(fā)，目前市場上不少中小企業(yè)仍然在購買商住樓、甚至住宅樓進行辦公。市場未出現(xiàn)辦公物業(yè)的認購熱潮，也沒有出現(xiàn)銷售嚴重受阻樓盤。 長沙的寫字樓市場有待進一步的規(guī)范。目前成為中高檔寫字樓代表的華僑大廈、華聯(lián)大廈等就是當時的產(chǎn)物。它給一涌而上的寫字樓市場敲了一記警鐘，同時也為后來的寫字樓市場開發(fā)進入理性階段打下了基礎(chǔ)。雖然平和堂為首的高檔寫字樓以價格昂貴著稱于業(yè)內(nèi)，然其仍以其良好的服務(wù)默默地吸納著無去處的部分大中型公司，直至 2021 年左右，新聞大廈的面世方與其爭鋒。由順天集團建設(shè)開發(fā)、建安房屋策劃代理的“順天城”正好迎合了這一市場需求，成為了這一階段的代表樓盤。住宅不再象住宅，辦公室不再象辦公室。 SOHO 的建筑所具有的兩面性可謂正中他們的下懷。“和府酒店公寓”成為典型的代表，它創(chuàng)下了 2021 年上半年樓市的多項記錄。 ? 與國際接軌的高檔寫字樓開發(fā)階段（ 2021 年―今天） 隨著入世的成功，更多的本地企業(yè)和外地駐長辦事處會更加注重自身形象，以便開展對外貿(mào)易。 長沙市場上完全意義上的與國際接軌的高檔寫字樓仍然比較少，它不僅在位置上具有優(yōu)勢，而且各方面因素額綜合素質(zhì)更高，包含平面功能、配套服務(wù)、停車、企業(yè)形象、物業(yè)管理、智能化管理、文化內(nèi)涵等方面。 目前可供出租的專業(yè)寫字樓 根據(jù)品質(zhì)分為以下幾等： 第一等：品質(zhì)最好、租金最貴的寫字樓， 以各星級酒店的寫字樓為主 。這是其他長沙寫字樓難以做到的。其主要入駐企業(yè)都為實力雄厚的大型企業(yè)、金融機構(gòu)等。而該類辦公場所由于商、住的混雜，從一開始就面臨著諸如人員混雜、專業(yè)素質(zhì)低、影響入駐企業(yè)公司形象等等弊病。而由于大樓設(shè)計風(fēng)格上的 貼近住宅 ，使得 進駐企業(yè)的來訪 客戶對于 入駐 企業(yè)的判斷陷于迷惘，對入駐企業(yè)實力判斷也產(chǎn)生懷疑。 5萬 ㎡ 3萬㎡ 總計： 6棟 / 20． 73萬㎡ 小結(jié) ： ? 專業(yè)寫字樓價格拉差大 寫字樓價格拉差較大，整體均價已經(jīng)在 4300 元 /平米以上， 城市中心區(qū)的價格區(qū)間在 4850— 8000 元 /㎡之間，運達國際廣場的均價 目前 達到 8000 元 /㎡。 ? 基本集中在芙蓉路與五一路上 在售的 6 個專業(yè)寫字樓項目中，有 4 個在芙蓉路， 2 個在五一路， 80%以上在市中心區(qū)域。海利大廈 約 110000 2棟，預(yù)估寫字樓面積 6萬㎡ 總計 1285012㎡ ㎡ 小結(jié)： 從上表可以看出，在未來 2— 3 年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量在不斷增大 ，已報建的寫字樓貨量大約 36 萬㎡ 。 租賃市場 租金、物業(yè)管理費水平 樓盤名稱 樓盤性質(zhì) 位置 物業(yè)管理費 租金 總計月費用 /㎡ 亞大時代 專業(yè)寫字樓 五一大道與韶山北路交口西北角 /㎡ /月（不含空調(diào)、電費） /㎡ /天 /㎡ /月 恒隆商務(wù)大 專業(yè)寫字樓 五一大道蔡鍔路交叉口 /㎡ /月 /㎡ / /㎡ /月 廈 東北角 天 第一大道 專業(yè)寫字樓 五一大道 、百盛廣場 /㎡ /月 /㎡