【正文】 建設改造的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。第二十條 規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉為國有。第三章 土地管理第十四條 城中村改造必須使用國有土地。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市規(guī)劃主管部門申請領取建設用地規(guī)劃許可證。第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)市發(fā)改部門核準后，建設單位應當向市規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由市規(guī)劃主管部門依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。第八條 城中村改造建設項目核準。第四條 通過改造建設，逐步完成村民變?yōu)槭忻?，集體土地變?yōu)閲型恋?，行政村變?yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€轉變。城中村改造建設的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。孫口鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負其責，加快辦理項目建設相關手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務，積極為項目建設創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現(xiàn)象發(fā)生。二要科學規(guī)劃，搞好配套建設。每到一處，牛春堡都仔細查看工程建設進展情況，詳細了解目前工程開發(fā)建設存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導性意見。（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。（三）有土地使用批準文件：（四）市房屋拆遷資格證書（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件。八、辦理程序：網(wǎng)絡受理→審核→審定→告知九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證二、項目類別：許可三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）四、收費依據(jù)：不收費五、辦理時限：30個工作日六、辦理結果狀態(tài)：本局審核市建委備案七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址::/)八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目按網(wǎng)上審批的要求進行網(wǎng)上審批。征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發(fā)給區(qū)政府。三、區(qū)國土分局按國家及市有關規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。（七）辦理程序：受理審查決定送達（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。（七）辦理程序：受理審查決定送達（八）辦理時限：20個工作日（九）費用情況：本許可項目不收費（十）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收（二）項目類別：許可（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第11336條。（八）辦理程序：受理審查決定送達（九）辦理時限：20個工作日（十）費用情況：本許可項目不收費（十一）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準（二）項目類別：許可（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）（四）辦理對象及范圍：**區(qū)（五）辦理條件：（六）申請條件：掘路施工申請（申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設主管部門施工許可；設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。具有擬建架空線路的設計圖紙。（八）辦理程序：受理審查決定送達（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日（十）費用情況：本許可項目不收費（十一）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構筑物之間架設管線行政許可（二）項目類別：許可（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條（四）辦理對象及范圍：**區(qū)（五）辦理條件：**區(qū)范圍內(nèi)建設各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負責行政許可。建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》（六）辦理程序：受理審查決定送達（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質的。（十）申請人提交材料目錄：**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。（九）申請方式：書面申請。鴨子鋪社區(qū)的城中村改造是長沙市城中村改造全面執(zhí)行的開始，政府的高度重視和居民的特殊關注給這個改造地區(qū)帶來了契機和挑戰(zhàn)。二是要對規(guī)劃內(nèi)的城中村項目要進行科學引導，但不越權。五，完善防洪措施，建立預警機制，盡量做好充足的準備工作減少洪澇造成的生命財產(chǎn)損失。這需要兩方面的努力，一是發(fā)展居民優(yōu)化生活方式所需要的各種服務業(yè)，二是普及可持續(xù)發(fā)展的相關理論知識，讓他們了解到不僅要為自己著想，更要為子孫后代謀福利。（六）綜合診治環(huán)境問題鴨子鋪社區(qū)環(huán)境“臟、亂、差”情況普遍，由于建筑密度過高，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏公共綠地和活動場所，很多居民希望能興修公園、廣場等休閑基地和加強綠化建設。當然，以家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老的非正式制度也應給予鼓勵和支持，同時，也要鼓勵有經(jīng)濟能力的村民參與商業(yè)保險，以提高自身的保障水平。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在社會保障方面，村民最關心的是養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。充分利用市、區(qū)、街道、居委會各級勞動就業(yè)服務網(wǎng)絡，優(yōu)先為“城中村”居民推薦就業(yè)，并通過減免稅收等手段鼓勵創(chuàng)業(yè)。以低廉的價格、高水平的服務，完善的配套設施，良好的治安環(huán)境，規(guī)范化的管理，吸引外來流動人口居住?！俺侵写濉备脑?，首當其沖的是鴨子鋪本地居民，土地與房屋在他們心中被認為是私有財產(chǎn)，并且相當一部分的人靠蔬菜種植、經(jīng)營買賣或者出租房屋為生，因此，改造應盡量做到自力更生、就地安置。前面已經(jīng)介紹了三種主體各具備的優(yōu)勢。從目前各地的做法來看，城中村改造資金籌措主要有三種做法：一是政府主導的方式。城中村的改造并非易事，我們將面臨大量問題和矛盾。同時，村民的環(huán)境保護意識、科技利用意識較弱，往往把牲畜糞便、生產(chǎn)生活垃圾隨處堆放，而社區(qū)又缺少足夠的環(huán)衛(wèi)人員和設備，道路狀況亦不佳，從而環(huán)衛(wèi)車輛進不來，垃圾運不出去，致使社區(qū)“臟、亂、差”的情況普遍。（四）惡劣的環(huán)境問題。財務問題：鴨子鋪社區(qū)的財務問題是村民反映特別強烈的一個問題，尤其體現(xiàn)在房屋拆遷安置款這一問題上。在以往其他城市城中村改造的過程中，政務、財務不公開帶來了嚴重的后果。但哪個級別的地方政府（湖南省政府、長沙市政府、開福區(qū)政府、洪山街道辦事處），這個必須要搞清楚。選擇開發(fā)商為改造主體：開發(fā)商資金雄厚、經(jīng)驗豐富，可能得到的拆遷安置補償費更高，更容易協(xié)商解決。改造主體的選擇亦會對城中村改造過程和結果產(chǎn)生重要影響，因此必須謹慎對待。鴨子鋪社區(qū)的改造勢在必行，很多當?shù)鼐用窦磳⒊蔀槭У剞r(nóng)民，失去他們賴以生存的房屋和菜地。就業(yè)問題就業(yè)是關系到國計民生的大問題，鴨子鋪社區(qū)居民大都以兩種收入為主要經(jīng)濟來源（如表表8）。傳統(tǒng)村民本就具有極強烈的土地占有意識，更何況宅基地對于鴨子鋪居民而言意義至關重要，它既是房屋出租的保障，也是做小生意的大本營，是避免幾世同堂尷尬局面的安全閥，是減免物業(yè)管理費的有效途徑。安置房問題目前全國范圍內(nèi)，普遍使用的是劃一塊宅基地給村民，然后由村民自建安置房，或開發(fā)商代建安置房然后由村民以低于市場價的價格購買。圖1 安置途徑意見統(tǒng)計圖%的村民希望采用就地安置，安土重遷的村民認為畢竟是祖祖輩輩生活的地方。目前長沙市大多采用補償款先發(fā)放到村委會，然后由村委會逐戶發(fā)放的形式。而后在修建二環(huán)聯(lián)絡道的時候又進行了一次拆遷，這個問題再次突現(xiàn)出來。因此村民基本上希望政府在拆遷安置過程中使用60號令。如果真正按照103號令來確定補償款，也許很多居民拿著補償款而買不起安置房?？梢哉f如果把拆遷安置這個主要矛盾解決了，其他次要矛盾也就容易解決了。四、改造前的民意考察 為了全面了解鴨子鋪社區(qū)的具體情況，我們向當?shù)鼐用癜l(fā)放問卷、個人訪談了解到大量信息，并根據(jù)問卷統(tǒng)計和訪談記錄列出了下列居民集中放映的問題。（五）“兩轉一納”的黎托新模式為實踐鐵路客貨分離，國家啟動了武廣客運專線建設，為保證建設項目拆遷安置工作的順利進行，在長沙市黎托新區(qū)率先試點實施“一納入兩轉變?nèi)健钡男掳仓媚Ｊ剑阂患{入即拆遷農(nóng)民分年齡段納入城市居民社保體系；兩轉變即集體土地轉變?yōu)閲型恋?，農(nóng)民轉變?yōu)槭忻?；三同步即拆遷、安置、社保同步啟動。該村采用“高層公寓安置模式”，全村按人均60平方米建2棟高樓僅需80畝地，僅占到傳統(tǒng)安置模式的約四分之一，可節(jié)省土地200多畝。（三）洞井鎮(zhèn)的新型“兩安”模式洞井鎮(zhèn)地處長沙市南大門，轄新城、新裕、商貿(mào)城3個社區(qū)，在長株潭一體化加速的過程中失地農(nóng)民的安置問題日益凸顯，迫使該鎮(zhèn)進行“兩安”（生活安置和生產(chǎn)安置）長效機制的探索。在天馬小區(qū)的發(fā)展進入一定的有序的階段后，天馬小區(qū)的發(fā)展更多的是考慮到小區(qū)的長期的持續(xù)性發(fā)展問題。在考慮到自己的地緣優(yōu)勢的情況下，天馬小區(qū)開創(chuàng)了這種高校后勤服務社會化的新模式。其二，依托優(yōu)質資產(chǎn)，綜合管理集體資產(chǎn)（二）天馬小區(qū)的城中村改造模式天馬小區(qū)的改造模式總體的來說可以概括為“政府指導、依托市場，自拆自建”模式，這其中可以看出天馬小區(qū)的主要特色在于與市場結合，充分利用自己的資源，既節(jié)約了一定的財物花費，同時又把自己小區(qū)的居民的建設積極性激發(fā)起來了?！罢鲗汀钡牟疬w安置模式：統(tǒng)一拆遷補償，留地集中安置。社區(qū)內(nèi)人口混雜，并且缺乏有序的管理，導致鴨子鋪社區(qū)成為治安問題復雜的地區(qū)。住宅建筑布局混亂，呈無序發(fā)展狀態(tài)：連片的樓房挨擠的堆在一起，磚瓦結構、土木結構、鋼筋水泥??根據(jù)調(diào)查圖片顯示，社區(qū)內(nèi)存在大量“連體式”“貼面式”等獨特景觀。這些都不能很好的滿足居民正常出行需求，更不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛的正常通行，嚴重影響了居民的生活質量。盡管在空間布局上鴨子鋪社區(qū)納入了長沙市城區(qū)范圍，但社區(qū)整體布局混亂無序，缺少必需的基礎設施建設。第二、抗旱設施的缺乏。但是由于社區(qū)資金等方面的問題，始終無法建成完備的防洪抗旱體系。同時近幾年來，由于全球氣候多變，我國自然災害大增，湖南長沙地區(qū)亦面臨著日益嚴峻的自然災害，洪澇、干旱、冰凍等災害頻發(fā)。（二）、現(xiàn)實問題思考易發(fā)的自然災害及較為落后的防洪防汛設施。沿用至今，又有民間傳說是因本地有一口名叫“湖汐塘”的水洼，常年有一群鴨子在此嬉戲，而方圓數(shù)公里以內(nèi)有大大小小數(shù)十口魚塘，水鴨唯獨湖汐塘情有獨鐘。阻礙了城市的健康和諧發(fā)展，對于我國的城市經(jīng)濟發(fā)展，社會文化發(fā)展，物質形態(tài)空間發(fā)展，城市管理等方面產(chǎn)生了諸多不良影響。包括“城中村”土地的不合理使用，出現(xiàn)了以建房為由的亂占亂建等的一些違法違規(guī)現(xiàn)象。表現(xiàn)在一是產(chǎn)業(yè)層次低端化。二是存在公共安全隱患。社會管理問題。住房用地，工業(yè)與商業(yè)用地所占比例有大幅度增長，而衛(wèi)生、道路、娛樂場、綠化地、廣場用地等公共基礎設施的建設用地比例明顯偏低。由于管理的缺位，“城中村”建設沒有規(guī)范化的秩序，基礎設施不配套，環(huán)境臟、亂、差等問題嚴重影響了城市現(xiàn)代化建設和城市整體功能的發(fā)揮，阻礙了城市化進程。第一篇：長沙市鴨子鋪社區(qū)城中村改造調(diào)查長沙市鴨子鋪社區(qū)“城中村”改造調(diào)查劉政一、調(diào)查緣起（一）調(diào)查背景“城中村”概要“城中村”是中國城市化進程中出現(xiàn)的一種新的社會問題，也可以說是現(xiàn)代城市高速發(fā)展出現(xiàn)的一種城市弊病。當初的城市遺留圈地雖有一定程度的發(fā)展，但與城市整體形象格格不入，如社會經(jīng)濟結構、管理制度與生活方式等。主要表現(xiàn)在土地使用不合理，規(guī)劃指導與管理不到位，土地利用結構不協(xié)調(diào)。綠地少，綠化景觀保留不夠，垃圾等污染物得不到及時處理，嚴重影響了城市的整體形象與外觀。村委會幾乎是獨攬村里的如衛(wèi)生清潔、市場管理等一切大小事務，又管村集體經(jīng)濟，政企不分。經(jīng)濟發(fā)展問題。所謂“非正式經(jīng)濟”是指處于政府管理、監(jiān)督之外，不合法、不公開、藏身于“地下”的經(jīng)濟行為。但不能回避的是，隨著改建步伐的加速，“城中村”在經(jīng)濟、社會、文化、生活等方面的問題與城市和諧發(fā)展的矛盾日益凸顯。鴨嘴鋪因此而得名，后因俗語逐漸喊成鴨子鋪。鴨子鋪社區(qū)的發(fā)展與整個長沙市開福區(qū)規(guī)劃發(fā)展息息相關，但是目前鴨子鋪社區(qū)存在著環(huán)境、就業(yè)、公共設施等多方面問題嚴重影響了整個開福區(qū)甚至是長沙市市容，鴨子鋪社區(qū)改造迫在眉睫，我們必須將目光集中在這樣一個將有可能對整個城中村改造有示范作用的地區(qū)，把握各方面人力物力財力加快對這個地方改造，使之跟上長沙市的發(fā)展節(jié)奏，和諧發(fā)展。據(jù)相關報道、資料及村民反映，當時洪水漫過防洪大堤淹沒了整個鴨子鋪社