【正文】 ● 項目概況： 項目名稱： 淮安 ***國際商業(yè)廣場 *****住宅項目 開發(fā)單位：淮安 ***置業(yè)發(fā)展有限公司 項目規(guī)劃： 淮安 ***國際廣場 ****住宅 項目位于淮安市 ****，****，地理位置優(yōu)越、交通便利、周圍基礎設施完善，自然景色極佳。由兩棟點式高層和兩棟板式高層 及臨街 商鋪 所組成。綜合三個數(shù)據(jù)可看出，淮安市房地產(chǎn)市場供需20 2020 年淮安房地產(chǎn)開工面積與成交面積 0 50 100 150 200 萬平方米 開工面積 成交面積 2020 年 2020 年 20 2020 年淮安房地產(chǎn)竣工面積與成交面積 0 50 100 150 萬平方米 竣工面積 成交面積 2020 年 2020 年 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 基本平衡。該項目東 西長 米，南北寬 米，地面總高 18 層，建筑高度 米，其中商業(yè)兩層，第一層沿街為帶門面的商鋪，第一層到第二層是 1 萬多平方米的大型賣場，第 3 層以上由各高 16 層的 4 棟高品質(zhì)住宅樓組成，面積約 平方米，地下一層為商業(yè)、居住共有公用的地下停車場，與周邊停車位一起可以滿足同時停放機動車 220 輛、非機動車約 2600 輛 2)銷售狀況： 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 范圍 價格（元 /平方米） 銷售狀況 起價 3582 良好 均價 3938 較好 最高價 4293 較好 小結：本項目所在的淮安市是房地產(chǎn)市場 的熱點區(qū)域，周邊各項目的良好銷售態(tài)勢說明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購買需求；另外本項目引進數(shù)家世界 500 強商業(yè)企業(yè)，對業(yè)態(tài)分布進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以大、中、小多種主力店帶動人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。 ****集團 依靠 商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開發(fā)模式， 引進 TESCO樂購 的入 駐 ，將會 極大的 拉動人氣。 由于 項目 地處鬧市區(qū) ， 如果處理不好， 可能 會有 噪聲 影響 。 從近兩年淮安房地產(chǎn)市場供需分析，市場的需求量有上升趨勢，更有利于本項目銷售階段的去化速度。 3. *****住宅 項目 以 優(yōu)越的地理位置、 齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強合作伙伴。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項目成功的堅實保障?！?*****住宅 項目 ” 項目 將充分利用 ***集團 近十多年來的商住開發(fā)經(jīng)驗，依靠在 **、 **、重慶 等地的項目 建設成果，并借鑒國際國內(nèi)先進理念和成功經(jīng)驗，建設集 高端 生態(tài) 宜居 住 宅 、 國際化 商業(yè) 、休閑、娛樂、餐飲于一體的 高品質(zhì)項目。 “淮安 ******住宅 ” 項目 設計 四 棟 20 層 配備 空中花園 的 宜居 生態(tài) 住宅 及 4層 商業(yè) 配套 區(qū) ， 住宅項目依靠 ****的 生態(tài)景色、充分享有綠色、 清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。 我們的戶型有 典雅休閑的一房、浪漫 溫馨的兩房、經(jīng)濟舒適的三房 并配有獨立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。 ***集團根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時代華納等世界 500 強企業(yè)良好的合作關系，擬在本項目內(nèi)引進經(jīng)營一家面積在 17000平方米左右的，淮安市最大的、經(jīng)營超過 25000 種商品以上的綜合性大型 超市 —— 英國 TESCO樂購 ，與項目內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，以帶動整個項目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費潛能，并以獨特的“娛樂帶動零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財富價值。這將與項目 內(nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，形成淮安市大眾飲食的新中心。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費者多贏的良好局面。 2. 立體空間的構造。 交通 ：主軸線為對稱軸，構成商業(yè)廣場的主干道；同時配有橫向的商業(yè)步行街。 空間 ：商業(yè)廣場主體樓高五層，地下 一 層為停車庫；一 層為精品店； 二、三層為大型超市 及精品街； 四層 為美食城 及 精品街； 主要以自動扶梯、電梯來直接輸送。 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 光線 ：如何讓自然光充滿于空間，同時兼顧到淮安氣候特點，一直是設計過程中努力追求的目標。 ●造型與風格： 現(xiàn)代商業(yè)街的 mall street經(jīng)濟是在西方市場經(jīng)濟模式下發(fā)展起來的，它集中、小型商鋪，大型超市，配備了完善的娛樂設施。比例尺度優(yōu)美的柱列和山墻乃至細部與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體量相互咬合，對此，實的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，使得商業(yè)建筑應有的、大眾的 pop 氛圍在基地上得以彌漫，從而創(chuàng)造了活潑熱烈的商業(yè)氣氛。 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 ● 方案技術指標 規(guī)劃技術經(jīng)濟指標一覽表 項 目 經(jīng)濟指標 所占比例 說明 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 地上建筑面積 m2 % 其 中 商業(yè) 面積 m2 % 住宅面積 m2 % 面積 m2 % 地下建筑面積 m2 % 占地面積 容積率 （不含架空層） 建筑密度 % 綠地率 20% 機動車停車位 431 其中 地上 11 地下 420 第三章 項目投資收益分析 第一節(jié) 項目投資估算 淮安 ***國際商業(yè)廣場項目投資估算表 附表 1 單位 :萬元 項目 工程名稱 單位 數(shù)量 單價 小計 一、土地開發(fā)成本 4, 1 土地出讓金 平方米 3, 2 土地契稅 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 3 地上、地下附著物拆 遷補償凈支出 二、前期開發(fā)費用 2, 1 設計費 平方米 107694 24 2 勘測費、施工圖審核費、規(guī)劃許可證費、三通一平費等 3 項目可行性研究費 4 零星費用 5 統(tǒng)一基建收費 平方米 107694 1, 三、基礎設施建設費 1, 1 道路工程及鋪裝工 程 m2 2 供水工程 3 供電工程 5 排污工程 6 通訊工程 7 照明工程 m2 8 景觀工程 m2 9 環(huán)衛(wèi)工程、有線電視 工程 四、建筑安裝工程費 16, 1 樁基工程 1, 2 地下室工程 m2 20209 2, 3 上部主體工程（含粗 裝修） m2 87575 8, 4 電梯工程 5 消防工程 6 電氣工程 m3 7 給排水 m2 8 發(fā)電機組 臺 9 空調(diào)工程 m2 1, 10 煤氣工程 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 11 弱電工程 m2 12 基坑支護、樣品房及 零星工程 五、 開發(fā)間接費 1 監(jiān)理費用 2 保險費用 3 現(xiàn)場辦公費用 4 地基沉降觀測、消防檢測、電梯質(zhì)檢、防雷檢測、白蟻防治費等 六、銷售與管理費用 3, 1 銷售費用 (%) 2 管理費用 (%) 3 招商費用 (%) 1, 七、工程不可預見費用 1, 八、財務費用 1, 1 貸款利息費用 % 1, 九、投資總額 31, 第二節(jié) 項目 功能面積 指標 本地塊地上可建面積為 89667m2，地下可建面積為 ，總建筑面積為 ，各功能層建筑物的用途及面積詳見下表： 建筑物 功 能 層 數(shù) 建筑面積 (m2) 商業(yè)廣場 4 14 層 商業(yè) 4 住宅 520 層 住宅 16 地下 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 地下一 層 設備間及停車場 1 合計 第三節(jié) 價格定位 價格定位主要從市場的角度出發(fā) ,參考項目附近項目銷售價格及其銷售狀況對本項目各產(chǎn)品價格進行定位如下： 物業(yè) 靜態(tài) (目前 )價位 (元 /㎡ ) 動態(tài) (一、二年后 )基 本價位(元 /㎡ ) 支撐價位 基本價位 樂觀價位 商業(yè) 1 層 17000 17800 21800 23800 2 層 13000 13800 15800 17800 3 層 10000 10800 11800 12800 4 層 8000 8800 9800 10800 住宅 4000 4200 4300 4500 第四節(jié) 銷售收入預測明細表 物業(yè) 建筑面積 (㎡ ) 銷售面積 (㎡ ) 銷售單價(元 /㎡ ) 銷售額 （萬元） 商業(yè) 1 層 8873 5995 18000 10791 23 層 8873 3300 8000 2640 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經(jīng)濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經(jīng)濟管 4 層 8873 6441 6000 3865 13 部分 15171 8873 小計 41790 24609 住 宅 47877 47877 4160 合計 89667 72486 第五節(jié) 利潤預算表 項目 行次 預算金額（ 萬元 ） 備注 一、主營業(yè)務收入 1 減：銷售折扣與折讓 2 主營業(yè)務成本 3 其中： 土地成本 4 房地產(chǎn)開發(fā)成本 5 主營業(yè)務稅金及附加 6 其中： 土地增值稅 7 營業(yè)稅及水利基金 9 印花稅及其他 10 二、主營業(yè)務利潤 11 加：其他業(yè)務利潤 12 的應用研究 . 經(jīng)濟管理已審核中國移動應急通信網(wǎng)絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經(jīng)濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經(jīng)