【正文】 全年接待過夜旅游人數(shù) 萬人次，比上年增長 %。2020 年接待國內(nèi)外游客 萬人次，比上年增長 %；旅游總收入 億元人民幣，比上年增 長 %。 3. 酒店入住率和房價走勢 近幾年，部分三星級以下、經(jīng)營期限長且未重新裝修的酒店在經(jīng)營上遇到了新的挑戰(zhàn)，競爭較激烈。 2. 酒店接待能力逐年變化 近幾年，海南酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對四、五星級酒店的需求逐年提高。 2020 年 10 月 9 日，新華社發(fā)布了第一份《中國旅游品牌問卷調(diào)查》，報(bào)告結(jié)果表明，海南（?？冢┍涣袨槿珖钤敢庥斡[的旅游區(qū)、點(diǎn)之首，位居蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳前列。 全年共接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年增長%。 第一節(jié) 旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀 一 . 海南旅游市場情況 1. 近 些年旅游接待人次 隨著海南旅游環(huán)境的改善和政府對旅游業(yè)支持政策的出臺，海南旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢，具體情況如下： 1993 年至 2020 年旅游接待、收入統(tǒng)計(jì) 年 份 國際游客 （萬人次） 國內(nèi)游客 （萬人次） 創(chuàng) 匯 （萬美元） 國內(nèi)旅游收入（億元） 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 海南省咨詢投資公司 15 據(jù)海南省旅游部門統(tǒng)計(jì)：自 2020 年海南省旅游人數(shù)首次突破千萬人次大關(guān)后， 2020 年，海南省接待國內(nèi)外游客達(dá)到 萬人次，實(shí)際 旅游收入 億元人民幣，占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值 %， 高于全國平均水平的 10%。 本項(xiàng)目的實(shí)施是海南復(fù)興公司實(shí)施多元化戰(zhàn)略的重要步驟，通過本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，將構(gòu)建公司不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的，支持企業(yè)發(fā)展后勁的核心競爭力，最終實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展目標(biāo)。步行商業(yè)街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。濱海土地資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。 1. 打造?？谑械穆糜涡蓍e商圈。在新?？诘某鞘幸?guī)劃中，擬把沿西海岸和沿東海岸一帶建成濱海旅游觀光帶。 根據(jù)新的海口市城市發(fā)展規(guī)劃，海口市在未來要建成全國重要的，并具有一定國際影響的旅游城市。同時這種地域性使項(xiàng)目本身會產(chǎn)生永久不竭的魅力，將達(dá)成地塊開發(fā)與市場經(jīng)營的雙贏。首先，本項(xiàng)目用地所處的區(qū)位優(yōu)勢無可比擬。海南省旅游業(yè)的發(fā)展空間是無與倫比的。市場前景仍然樂觀。 房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。環(huán)境化、藝術(shù)化的設(shè)計(jì)兼旅游休閑、購物、娛樂、餐飲、會議等多 種功能于一體。因此可以說，這種飽和是一種結(jié)構(gòu)性飽和，低層面的飽和，也為?？谑猩虡I(yè)服務(wù)業(yè)提出了上層次、上水平，從經(jīng)營理念到市場定位、到商業(yè)運(yùn)作都需要提升的新課題。而且絕大多數(shù)企業(yè)市場定位不準(zhǔn)，經(jīng)營方式類同，不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。海口市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃工作滯后，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)布局不甚合理。無怪乎眾多游客游完三亞就登上返程。主要原因是?？谑芯包c(diǎn)少，休閑場所和配套服務(wù)設(shè)施匱乏。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示： 2020 年至 2020 年三年間，全省全年接待旅游人數(shù)平均以 %的速度遞增， 2020 年接待旅游人數(shù)達(dá)到 萬人次。大力發(fā)展旅游業(yè)以及與旅游相關(guān)的其它產(chǎn) 業(yè)，乃是海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的重中之重。 海南省咨詢投資公司 6 海南省咨詢投資公司 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 自十三屆四中全會以來，中國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平均以 8%的速度遞增，預(yù)計(jì)今明兩年仍將保持 %的速度。 經(jīng)測算，項(xiàng)目一期工程總投資 8501 萬元，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %（稅后），靜態(tài)投資回收期 個月，投資利潤率 %，投資利稅率 %。項(xiàng)目的建設(shè)為海南省乃至?？谑写蛟祚Y名旅游城市增添了新亮點(diǎn)，同時將成為?？谑惺兰o(jì)大橋和萬綠園一帶又一道亮麗的風(fēng)景。 8. 項(xiàng)目規(guī)劃初步方案。 4. 現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范大全。項(xiàng)目二期工程總投資 4236 萬元，業(yè)主自籌 1736 萬元，擬向銀 海南省咨詢投資公司 3 行申請中長期借款 2500 萬元。 A 區(qū)位于建筑群的北部，有 2 家品牌餐飲、茶 房、豪華會所和辦公區(qū)； B 區(qū)和 C 區(qū)位于建筑群的東部， B 區(qū)處于復(fù)興小街，是各類風(fēng)味餐飲美食街； C 區(qū)處于復(fù)興正街，是純粹的商業(yè)區(qū)； D 區(qū)位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和精品購物區(qū)； E 區(qū)位于建筑群的南部，是國際影院和娛樂中心。公司于 2020 年斥資 4000 余萬元承建 ?？谑袨I海東路的道路改造工程，于 2020 年 10 月 16 日破土動工，已于 2020 年5 月實(shí)現(xiàn)局部通車，目前道路改造的配套項(xiàng)目（路燈、園林、交通設(shè)施）正處于緊張施工中。復(fù)興城項(xiàng)目 二 . 項(xiàng)目建設(shè)單位 海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司 三 . 建設(shè)單位簡介 海南復(fù)興企業(yè)集團(tuán)，核心企業(yè)有海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司和成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司等 ，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)、兼涉市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程監(jiān)理等的大型民營企業(yè)集團(tuán)。復(fù)興城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論………………………………………………… 1 第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況………………………………… 1 第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍……………………………… 3 第三節(jié) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………………………………… 3 第四節(jié) 研究結(jié)論……………………………………… 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性………………………… 6 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景……………………………… 6 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性……………………… … 9 第三章 市場分析與定位…………………………………… 12 第一節(jié) 旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀………………………… 12 第二節(jié) 海口市旅游業(yè)未來發(fā)展及預(yù)測…………… 17 第三節(jié) ?？诓惋嫎I(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測…………………… 18 第四節(jié) ?？谛峦鉃?fù)興城客源分析……………… 19 第五節(jié) 市場定位…………………………………… 24 第六節(jié) 業(yè)內(nèi)?？谑袌龇治觥?29 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件……………………………… 36 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)……………………………… 36 第二節(jié) 建設(shè)條件………… ………………………… 36 第三節(jié) 外部建設(shè)條件……………………………… 39 第五章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)?！?41 第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容…………………………………… 41 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模…………………………………… 42 第六章 建設(shè)方案…………………………………………… 44 第一節(jié) 總體布局…………………………………… 44 第二節(jié) 建筑工程建設(shè)方案………………………… 47 第七章 公用工程…………………………………………… 55 第一節(jié) 給排水………………………………………… 55 第二節(jié) 供電…………………………………………… 57 第三節(jié) 空調(diào)…………………………………………… 59 第八章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)約能源……………………………… 60 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)……………………………………… 60 第二節(jié) 節(jié)約能源……………………………………… 62 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動定員……………………………… 63 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)……………………………………… 63 第二節(jié) 勞動定員……………………………………… 64 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度安排……………………………………… 65 第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度安排………………………………… 65 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)………………… 66 第十一章 一期工程投資估算與資金籌措………………… 67 第一節(jié) 投資估算……………………………………… 67 第二節(jié) 資金籌措……………………………………… 69 第三節(jié) 資金投資使用計(jì)劃…………………………… 69 第十二章 一期工程財(cái)務(wù)分析與評價……………………… 70 第十三章 二期工程投資估算與資金籌措………………… 74 第一節(jié) 投資估算……………………………………… 74 第二節(jié) 資金籌措………… …………………………… 76 第三節(jié) 資金投資使用計(jì)劃…………………………… 76 第十四章 二期工程財(cái)務(wù)分析與評價……………………… 77 附：有關(guān)財(cái)務(wù)分析表 海南省咨詢投資公司 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況 一 . 項(xiàng)目名稱 ?？谛峦鉃?其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花園被評為 2020 年度“成都市優(yōu)質(zhì)形象工程”和“十大風(fēng)云樓盤”；公司承建的三亞白鷺公園為三亞市最大的市政公園，占地 26 萬平方米，總投資 4500 萬元，先后接待過李鵬、李瑞環(huán)等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，得到海南省政府、三亞市政府及市民的首肯，有力改善了三亞的城市形象和旅游經(jīng)濟(jì) 海南省咨詢投資公司 2 環(huán)境。 本項(xiàng)目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為 A、B、 C、 D、 E 五個功能區(qū)。其中自籌資金 3261 萬元，申請銀行固定資產(chǎn)貸款 3500 萬元，其他方式融資 1740 萬 元。 3. 現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。 7. 民用建筑設(shè)計(jì)通則。復(fù)興城項(xiàng)目是海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與 海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司共同 籌資興建的獨(dú)具行業(yè)特色、具有一流服務(wù)水平的、集餐飲購物、健身娛樂、文化休閑、旅游觀光、商務(wù)服務(wù)、會議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商業(yè)服務(wù)建筑群。項(xiàng)目具有可觀的經(jīng)濟(jì)和社會效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。復(fù)興城項(xiàng)目建成后將具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益，是一個十 分可行的項(xiàng)目。旅游業(yè)以及與此有關(guān)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的定位越來明確。但就?？谑心壳暗默F(xiàn)狀，相對于成為一個旅游經(jīng)濟(jì)名城尚存大的距離。據(jù) 2020 年統(tǒng)計(jì)，平均每位游客在?？谕Ａ舻臅r間僅為 天，每人每天消費(fèi)（含住宿）僅為 605 元。論城市面貌，地處南方城市卻無南國韻味；論商業(yè)文化品味，比之北京王府井、上海南京路又遜色甚遠(yuǎn)；論椰風(fēng)海韻，又遠(yuǎn)不及三亞。諸如： 1. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。?？谑械脑S多商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，實(shí)力弱，管理手段、管理技術(shù)、管理水平落后，經(jīng)濟(jì)效益低。多屬于社群商業(yè)，小而全、簡而陋，經(jīng)營成本高、業(yè)態(tài)規(guī)模小，又多集中在老商區(qū)，有幾個象樣的商家，諸如：第一百貨、嘉華城市花園和中央商城，雖在規(guī)模上說得過去，但多固守已經(jīng)過時百貨業(yè)經(jīng)營模式，或者存在著位置缺陷，或者存在著不能較好的延留游客的社區(qū)性和周邊環(huán)境上的弱點(diǎn)等等，以致經(jīng)營業(yè)績平平。隨之而來的必然要帶動對?？谑新糜螛I(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的新一輪改造和提升，在此觀光帶中，復(fù)興房地產(chǎn)公司和佳貿(mào)實(shí)業(yè)公司以極富遠(yuǎn)見卓識的眼光，在世紀(jì)大橋西側(cè)、萬綠園以東、世紀(jì)廣場以南、濱海大道以北的得天獨(dú)厚的區(qū)域位置上，置地 78 畝，意欲打造?？谑芯哂懈咭?guī)格、高品味、全新經(jīng)營理念、純南國風(fēng)味的建筑風(fēng)格，能融合現(xiàn)代人多種目標(biāo)需求的經(jīng)營設(shè)施。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間。旅游業(yè) 是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素的綜合性產(chǎn)業(yè)。而差異化經(jīng)營是贏得市場成功的重要因素。其市場經(jīng)營成功的概率相當(dāng)大。同時它又將眾多子市場整合成一個功能完善的大市場，子市場與大市場互動互補(bǔ)，相得益彰。海口扼守瓊州海峽通道，是 全省最大的交通樞紐，是來海