【正文】 適用于 公司預(yù) （ 決 ） 算室 在項(xiàng)目策劃時(shí)的概算、施工過程中核算、竣工時(shí)對工程進(jìn)行 決算 的管理 。 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)公司的《工程 投資 預(yù)算書》。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《工程決算書》。 總經(jīng)理 根據(jù)權(quán)限 審批，超出 審批 權(quán)限的交集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批 ，審批通過后 形成《工程投資概算書》。預(yù) （決） 算室根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)算控制。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 45 預(yù) （決） 算室審核工程材料付款申請，進(jìn)入材料付款流程。 監(jiān)理公司專業(yè)技術(shù)人員對施工單位的決算書進(jìn)行審核，經(jīng)過監(jiān)理審核通過后，將施工單位工程決算書提交給預(yù)（決）算室審核。 總經(jīng)理審核通過審計(jì) 決算書。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 46 第二節(jié) 設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理 0 4 . 0 2 設(shè) 計(jì) 費(fèi) 用 付 款 流 程相 關(guān) 部 門設(shè) 計(jì) 單 位設(shè) 計(jì) 單 位 提 出 書 面 付款 申 請 報(bào) 告 或 催 款 函付 款 申 請 報(bào) 告YYYN規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 根據(jù) 設(shè) 計(jì) 合 同 進(jìn)行 審 核是 否 批 準(zhǔn)是 否 批 準(zhǔn)計(jì) 財(cái) 部 付 款。 決算書獲審批后一周內(nèi)，預(yù)算室主管負(fù)責(zé)組織對每個(gè)單項(xiàng)工程結(jié)果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析。如 預(yù)（決）算室存在異議，則請施工單位修改，直到預(yù)（決）室審核通過后，如 與施工單位的決算存在較大分歧時(shí)，報(bào)預(yù)算室主管處理。 施工單位竣工驗(yàn)收結(jié)束后，按照合同規(guī)定的時(shí)間編制施工單位工程決算書，項(xiàng)目施工負(fù)責(zé)人簽字或蓋章認(rèn)可的竣工圖 ，竣工圖與原施工圖有差異處需附相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更單，并將有效變更通知、變更簽證單附后。 預(yù) （決） 算室審核設(shè)計(jì)變更費(fèi)用申請，進(jìn)入設(shè)計(jì)變更工程費(fèi)用批準(zhǔn)流程 。 設(shè)計(jì) 院根據(jù)設(shè)計(jì)招標(biāo)書提供施工圖紙。 4 工作程序及內(nèi)容 預(yù)算室根據(jù)《工程項(xiàng)目總體規(guī)劃》和《工程詳細(xì)總體規(guī)劃》 編制 《工程投資概算書》。 預(yù)算室審核《工程決算書》。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 工程副總組織相關(guān)部門對預(yù)算室編制的《工程投資概算 書》進(jìn)行會審。 材料付款流程：適用于公司材料費(fèi)用付款的管理。 工程施工付款流程：適用于公司工程施工費(fèi)用付款的管理。 以下所包含的流程為： 預(yù) 決 算 管 理 設(shè) 計(jì) 付 款 管 理 施 工 付 款 管 理 工 程 變 更 費(fèi) 用 管 理 材 料 付 款 管 理 預(yù)、 決算控制流程：適用于本公司預(yù)決算室的預(yù)決算工作。 工程部負(fù)責(zé)將工程 移交給物業(yè)管理單位。 工程通過五方驗(yàn)收，則形成《工程竣工報(bào)告》。 質(zhì)檢站驗(yàn)收 合格后，工程部督促施工單位填寫《竣工驗(yàn)收申請表》，并完成工程資料、圖紙的收集、整理工作。 監(jiān)理單位組織施工單位、工程部對工程進(jìn)行驗(yàn)收，并形成先期驗(yàn)收報(bào)告。 工程部請求政府部門對主體工程驗(yàn)收 ?，F(xiàn)場指揮部主管交一份施工單位，一份交由工程資料管理員存檔。如果預(yù)算室予以簽證，則交工程副總審核；如果沒有確認(rèn)，則要求施工單位修正工程變更簽證單，直到預(yù)算室確認(rèn)為止。如果不準(zhǔn)確，則要求施工單位重新修改工程簽證單。 工程副總審核工程量和《工程簽證單》。 確保工程變更能得到及時(shí)、準(zhǔn)確記錄。 當(dāng)工程施工結(jié)束后，進(jìn)入工程驗(yàn)收管理流程。 工程部審核通過后，交工程副總審批。 工程副總審批《工程施工計(jì)劃》。 確保施工質(zhì)量。 監(jiān)理人員監(jiān)督施工單位按進(jìn)度計(jì)劃做好施工準(zhǔn)備工作。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 按 照 《工程開工前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃》召集工程部、設(shè)計(jì)單位、施（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 34 工單位各專業(yè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行圖紙會審，設(shè)計(jì)院各專業(yè)設(shè)計(jì)人員負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)交底，并形成施工圖會審紀(jì)要。工程前期準(zhǔn)備進(jìn)入《招標(biāo)流程》。 監(jiān)理單位按照《工程開工前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃》，編制《監(jiān)理大綱》并交工程部經(jīng)理審批。 現(xiàn)場指揮部組織 有關(guān)人員對《施工組織設(shè)計(jì)》進(jìn)行評審。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 工程副總審批《工程開工前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃》。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 公司相關(guān)部門及設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位分別辦理設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的開工手續(xù)。 招標(biāo)委員會 監(jiān)督代理機(jī)構(gòu)按時(shí)開標(biāo)，并監(jiān)督整個(gè)開標(biāo)過程。 招標(biāo) 委員會 根據(jù)工程特征、設(shè)計(jì)特征、現(xiàn)場管理的需要進(jìn)行標(biāo)段的劃分。 4 工作程序及內(nèi)容 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)公司臨時(shí) 招標(biāo)委員會 ，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工招標(biāo)和監(jiān)理招標(biāo)工作，招標(biāo)委員會統(tǒng)籌房地產(chǎn)公司的招標(biāo)計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和實(shí)施。 招標(biāo) 委員會 確定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、并簽訂 招標(biāo)代理合同。 2 控制目標(biāo) 確保招標(biāo)過程規(guī)范、公正、公平。確保施工質(zhì)量，確保施工進(jìn)度符合計(jì)劃要求，確保對施工的全過程進(jìn)行控制。通過對招標(biāo)流程的規(guī)范，用合適的投入，選定具有一定資質(zhì) 、 信譽(yù) 較好的施工單位。借閱者使用完后應(yīng)立即歸還，工程資料管理員做好借還記錄工作。施工單位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標(biāo)時(shí)，由工程部發(fā)放。如不符合規(guī)范，工程資料管理員重新整理。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批工程圖紙的借用。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 相關(guān)部門及時(shí)整理工程圖紙和資料 ,并交工程檔案室。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 第七節(jié) 工程圖紙資料管理 0 2 . 0 7 工 程 圖 紙 資 料 管 理 流 程規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 經(jīng) 理 工 程 資 料 管 理 員YYN規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 經(jīng) 理 審 核工 程 資 料 借 還 記 錄 表工 程 資 料 管 理 員 接 收 工 程 資 料 和 圖紙 , 并 檢 查 其 規(guī) 范 性 和 完 整 性 , 對 不完 整 的 要 求 相 關(guān) 部 門 及 時(shí) 提 交 , 對不 規(guī) 范 的 要 求 相 關(guān) 部 門 及 時(shí) 修 正工 程 圖 紙 管 理 規(guī) 范終 止規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 經(jīng) 理 在 權(quán)限 范 圍 內(nèi) 審 批借 用 者 使 用后 歸 還工 程 資 料 管 理 員 對 工 程資 料 和 圖 紙 進(jìn) 行 分 類工 程 資 料 管 理 員 對 工 程資 料 和 圖 紙 進(jìn) 行 編 號填 寫 資 料 借閱 單工 程 資 料 管 理 員 對 工 程資 料 和 圖 紙 制 定 密 級工 程 資 料 管 理 員 對 工程 資 料 管 理工 程 資 料 借 用工 程 資 料 發(fā) 放工 程 資 料 歸 檔工 程 資 料 管 理 員每 三 個(gè) 月 清 理 一次 工 程 資 料對 峻 工 的 項(xiàng) 目資 料 歸 檔N相 關(guān) 部 門 及 時(shí) 整 理 工 程 圖 紙和 資 料 , 并 交 工 程 檔 案 室工 程 部 負(fù) 責(zé) 將方 案 和 圖 紙 發(fā)放 給 施 工 單 位和 監(jiān) 理 單 位 并作 發(fā) 放 記 錄工 程 資 料 管 理 員負(fù) 責(zé) 將 圖 紙 和 設(shè)計(jì) 變 更 分 發(fā) 至 現(xiàn)場 指 揮 部 預(yù) 算部 材 料 部 并 作發(fā) 放 記 錄 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 26 1 適用范圍 適用于公司工程圖紙和工程資料的收集、接收、分類、編號、發(fā)放、借用、歸檔的管理。 經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核后，工程資料管理員及時(shí)將圖紙歸檔，并做好圖紙發(fā)放（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 工作。 施工單位和監(jiān)理單位做好技術(shù)交底和圖紙會審的會議記錄。 4 工作程序及內(nèi)容 由規(guī)劃設(shè)計(jì)部牽頭組織工程部、施工單位和監(jiān)理單位成立施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會審小組，小組成員由各部門（單位）的技術(shù)人員組成。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)施工圖紙技術(shù)交底圖紙會審的組織工作。 2 控制目標(biāo) 確保施工單位和監(jiān)理單位對施工圖紙全面理解。如由公司組織人員編制設(shè)計(jì)變更，則由規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出設(shè)計(jì)方案，組織人員編制，控 制設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度，并對最終形成的變更設(shè)計(jì)方案和變更設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核。 總經(jīng)理在集團(tuán)公司授予的權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。 審核通過后形成《設(shè)計(jì)變更報(bào)告》。審核其變更對工程質(zhì)量、進(jìn)度和預(yù)算的影響，并簽署是否同意或提出更改意見。 集團(tuán)總經(jīng)理審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。 現(xiàn)場指揮部審查施工單位提出的技術(shù) 變更報(bào)告。 2 控制目標(biāo) 確保施工單位提供的技術(shù)變更得到及時(shí)的審核。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)報(bào)市建委審圖中心審查。 在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)部跟蹤設(shè)計(jì)的進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部評審?fù)ㄟ^后，報(bào) 工程副總經(jīng)理審核 ， 工程副 總經(jīng)理 核提出修改意見，按 執(zhí)行，工程副總審核通過后報(bào)總經(jīng)理審批。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)與（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 設(shè)計(jì)單位溝通協(xié)調(diào)，并控制設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量 。再報(bào) 工程副 總經(jīng)理審批。 工程副 總經(jīng)理簽署意見后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部對其進(jìn)行修改，修改完再請總經(jīng)理審批。 工程副總審核組團(tuán)設(shè)計(jì)方案。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 工程副總經(jīng)理審批標(biāo)書和設(shè)計(jì)任務(wù)書。 確保組團(tuán)設(shè)計(jì)招標(biāo)公正、公開、高效。相關(guān)項(xiàng)目部門對月度進(jìn)度計(jì)劃表進(jìn)行優(yōu)化，直至獲得最佳的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。相關(guān)部門根據(jù)總體計(jì)劃每月填寫《月度進(jìn)度計(jì)劃表》。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核通過后，提交工程副總審核。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部計(jì)劃編制人員 根據(jù)《項(xiàng)目計(jì)劃草案》、設(shè)計(jì)計(jì)劃書和施工計(jì)劃書編（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 制項(xiàng)目總體計(jì)劃。 工程副總審核 ，并提出修改意見， 通過后，提交總經(jīng)理審批。 工程副總經(jīng)理審核《優(yōu)化的項(xiàng)目計(jì)劃》。 總經(jīng)理審批《項(xiàng)目計(jì)劃書草案》。 確?？傮w計(jì)劃得到 有效地分解和實(shí)施。 如果《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》經(jīng)過評審，則由規(guī)劃設(shè)計(jì)部 報(bào) 規(guī)劃局、市政、交通、環(huán)保、電力等部門審批，如不能通過，規(guī)劃設(shè)計(jì)部要求設(shè)計(jì)院對《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》進(jìn)行修改。 設(shè)計(jì)院根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求編寫《總體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織公司有關(guān)人員對《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》評審。 2 控制目標(biāo) 確保 《總體設(shè)計(jì)方案規(guī)劃》 科學(xué) 規(guī)范。 公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門討論通過后的項(xiàng)目策劃報(bào)告，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后分發(fā)到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各部門，由房地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施。 項(xiàng)目策劃組長將設(shè)計(jì)要求與項(xiàng)目可行性分析報(bào)告?zhèn)鬟_(dá)給策劃公司，安排策劃小組人員針對方案細(xì)節(jié)與策劃公司充分溝通與協(xié)商，督促專業(yè)策劃公司按合同完成策劃報(bào)告。 委托專業(yè)策劃公司完成策劃方案。 項(xiàng)目策劃依據(jù)包括：《項(xiàng)目評估報(bào)告》、《項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》、《市場預(yù)測及分析報(bào)告》、《區(qū)域市場調(diào)研報(bào)告》、《居住實(shí)態(tài)及客戶需求調(diào)研報(bào)告》、《消費(fèi)市場變化趨勢分析報(bào)告》等。項(xiàng)目策劃小組由公司總經(jīng)理按照以下 專業(yè)：建筑、土建、經(jīng)濟(jì)、市場營銷、法律、財(cái)稅、環(huán)藝和廣告策劃等組建的對某個(gè)具體項(xiàng)目進(jìn)行定位建議的工作組，該工作組由項(xiàng)目策劃組長負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目策劃小組組織討論、審核《項(xiàng)目策劃報(bào)告》。 確保 策劃過程科學(xué)合理，提出優(yōu)秀 的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營銷策略建議。 工程圖紙資料管理流程：適用于公司工程圖紙資料的收集、分類、編號、發(fā)放、借用、歸檔的管理。 設(shè)計(jì)變更管理流程：適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)部對公司開發(fā)的所有工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)變更控制。 項(xiàng)目總體 計(jì)劃 流程： 適用于本公司所有工程項(xiàng)目從立項(xiàng)到移交整個(gè)過程的進(jìn)度計(jì)劃控制工作。 項(xiàng) 目 總 體 計(jì)劃 管 理 總 體 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 方 案 報(bào) 審設(shè) 計(jì) 變 更 管 理組 團(tuán) 設(shè) 計(jì) 管 理工 程 圖 紙 資 料 管 理施 工 圖 紙 會 審 和 交 底項(xiàng) 目 策 劃 管 理 項(xiàng) 目策劃流程： 適用于房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目策劃 管理。 銷售控制流程包括認(rèn)購，合同管理，款項(xiàng)交納，付款管理 房號 、 退房的辦理 、公證的辦理、按揭的辦理、 入伙的辦理等流程進(jìn)行控制和管理。 工程投資管理包括預(yù)、決算管理，設(shè)計(jì)費(fèi)用管理、工程施工付款管理、工程變更費(fèi)用管理和材料付款管理。 設(shè)計(jì)管理流程包括 規(guī)劃設(shè)計(jì)、組團(tuán)設(shè)計(jì)和施工圖 設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的管理以及對設(shè)計(jì)變更的管理和控制。 項(xiàng)目總體計(jì)劃管理流程 對計(jì)劃的編制過程，進(jìn)行規(guī)范。由于財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和行政管理流程及規(guī)范由集團(tuán)公司統(tǒng)一制定，所以本手冊主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程管理 、工程投資管理、材料管理 、營銷策劃管理 。目前集團(tuán)承擔(dān)著房地產(chǎn)公司的投資管理，房地產(chǎn)公司的總體流程如下圖。 通過項(xiàng)目策劃管理 ,確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位，確保 提出良好的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營銷策 略，并能 歸 避市場風(fēng)險(xiǎn)，提高