【正文】 安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 擬規(guī)劃用地 200畝（約 ），位于江西安義工業(yè)園區(qū)。同時(shí)，一如既往地做到 “ 辛勤工作 365 天不休息，優(yōu)質(zhì)服務(wù)24 小時(shí)無(wú)區(qū)別 ” ，取消雙休日，工作在現(xiàn)場(chǎng)、解決問(wèn)題在一線。 安義工業(yè)園區(qū)位于縣城東大 門(mén) — 鳳凰山上 ,南安一級(jí)公路穿境而過(guò) ,距縣城 公里、南昌市 50 公里、昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 35 公里、九江港和國(guó)際名山廬山 100 公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站 25 公里，完全融入了 “ 南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。 四區(qū)： 即在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)金融區(qū)、生 活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)，合理配置小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務(wù)項(xiàng)目，各自服務(wù)于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團(tuán)及周邊居民。中心區(qū)設(shè)置管委會(huì)、會(huì)展中心、金融服務(wù)中心、接待中心、購(gòu)物中心、企業(yè)家俱樂(lè)部、職工休閑中心等主要項(xiàng)目。 海納百川、誠(chéng)實(shí)守信的南昌，打造了全國(guó)第一張 “ 成本最低、回報(bào)最快、效率最高、信譽(yù)最好 ” 的招商品牌，作出了全國(guó)第一個(gè) “ 親商、扶商、安商、護(hù)商、富商 ” 的莊嚴(yán)承諾，頒布了全國(guó)第一部《南昌市優(yōu)化投資環(huán)境條例》地方性法規(guī)，這正是我們今天期待各位有志之士投資于南昌、創(chuàng)業(yè)于南昌、成功于南昌的呼喚！ 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 江西安義工業(yè)園區(qū)是通過(guò)國(guó)家發(fā)改委審核、江西省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)工業(yè)園區(qū)，是南昌國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)和南昌國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套園區(qū)，是昌九工業(yè)走廊的的魅力板塊，是南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的耀眼新星，是鑲嵌在兩個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園之間的璀璨明珠。 最后，經(jīng)濟(jì)快速提升，投資商機(jī)無(wú)限。自來(lái)水供應(yīng)量 ，工業(yè)用水價(jià)格為 /立方米 （含 元污水處理費(fèi)）?？焖俚暮娇者\(yùn)輸服務(wù)為南昌物流企業(yè)開(kāi)拓國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)提供了極大的便利?，F(xiàn) 已開(kāi)通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫?zāi)媳薄? 南昌投資環(huán)境 南昌是江西省的省會(huì)，共轄四縣五區(qū)、一個(gè)新區(qū)和兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積7402平方公里，總?cè)丝?449萬(wàn)，其中市區(qū)人口 196萬(wàn)，是全國(guó) 35個(gè)特大城市之一。 2020年，提出把南昌建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明確了具體目標(biāo)，從政治的高度和南昌做好 “ 兩篇文章 ” 的實(shí)際出發(fā)，確立并強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)作為城市經(jīng)濟(jì)支柱的核心地位。 規(guī)劃 建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、醫(yī)藥包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。 指標(biāo)類型 指標(biāo)數(shù)值 備 注 項(xiàng)目規(guī)劃用地 200畝（ ） 單位：平方米。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì) 。合計(jì)項(xiàng)目投資總額。 項(xiàng)目規(guī)劃用地 133400平方米，建筑面積 140040平方米。 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 第二章 項(xiàng)目背景 ：南昌制造高昂龍頭 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第六章 投資估算 第七章 融資方案 融資主體 第八章 財(cái)務(wù)分析 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 第十章 項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn) 第十一章 研究結(jié)論與建議 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目暫定名稱：安義金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 開(kāi)發(fā)商：南昌力博投資有限公司 公司法定代表人：余磊 公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營(yíng)企業(yè)） 公司注冊(cè)資本： 500萬(wàn) 公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)洪城時(shí)代廣場(chǎng)相榭座 1802室 公司業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、工業(yè)投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃用地 200畝（ 133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全 部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營(yíng)銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。可引進(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約 。項(xiàng)目的投資回報(bào)率約 %。項(xiàng)目分析結(jié)果表明，項(xiàng)目是必要的，也是可行的，建議考慮實(shí)施。所得稅按 15%測(cè)算 投資回報(bào)率 % 投資回收期 單位：年 第二章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目擬定名為安義 金鳳凰創(chuàng)業(yè)園 ，位于 江西安義工業(yè)園區(qū)。 ：南昌制造高昂龍頭 2020年，市委、市政府確立以大開(kāi)放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略； 以及 自2020年提出打造制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略以來(lái)，短短幾年，南昌工業(yè)發(fā)展乃至城市面貌發(fā)生翻天覆地的變化。 以發(fā)展制造業(yè)為龍頭，進(jìn)而帶動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， “ 南昌制造 ” 正以世人矚目的速度牽引南昌工業(yè)經(jīng)濟(jì)邁向新的輝煌。 市郊向塘有 98 股道的全國(guó)第二大貨運(yùn)編組站， 京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一 的省會(huì)城市， 是我國(guó)鐵路交通的一個(gè)重要樞紐 ，同時(shí)也 是 10 31 320 三條國(guó)道的交匯處 。水路運(yùn)輸最大內(nèi)河裝載能力為 1000 噸，可由九江沿長(zhǎng)江水域經(jīng)上海港出海，遠(yuǎn)洋運(yùn)載能力為 5000 噸。 南昌電力供應(yīng)充足， 2020年全市用電量 ，大工業(yè)用電價(jià)格僅為 /度。 與此同時(shí)南昌 勞動(dòng)力資源富足且價(jià)廉，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)員工月平均工資為 600元人民幣，僅是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的 60%－ 70%，素質(zhì)較高而價(jià)位較低的人力資源，成為南昌吸引外來(lái)投資者的重要優(yōu)勢(shì)。 南昌的投資環(huán)境日益改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快，市場(chǎng)景氣度持續(xù)上升，尤其是企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙走強(qiáng)，這充分表明南昌所蘊(yùn)涵的巨大發(fā)展空間和投資機(jī)遇；“南昌現(xiàn)象”不僅正受國(guó)內(nèi)各界人士關(guān)注，而且已被國(guó)外各方友人矚目；“四最”品牌日益彰顯，近年世界銀行發(fā)布的《對(duì)中國(guó) 23個(gè)城市投資環(huán)境調(diào)查報(bào)告》中，南昌被列為“ B＋”類，與北京、深 圳、成都等特大城市并列；美國(guó)科勒公司在歷經(jīng)兩年、考察全國(guó) 35個(gè)城市后，把“繡球”拋在了南昌。 一心： 即規(guī)劃在基地偏東南部南安一級(jí)公路側(cè)布置集行政、商業(yè)、文化娛樂(lè)、公共綠地為一體的中 心區(qū)。 三縱橫： 即以鳳凰路、舞鳳路、循環(huán)東路為路網(wǎng)框架，向南北兩向拓展，并形成內(nèi)、外環(huán)路， “ 三縱三橫 ” 主干道為園區(qū)提供與外界的主要聯(lián)系，內(nèi)、外環(huán)路則完成了各工業(yè)組團(tuán)間的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。 八組團(tuán)： 規(guī)劃依據(jù)安義縣及工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、工業(yè)布局結(jié)構(gòu)，結(jié)合工業(yè)區(qū)一期已經(jīng)開(kāi)發(fā)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，由東至西布置了八個(gè)相對(duì)獨(dú)立完整的工業(yè)組團(tuán) —紡織園、食品園、建材園、精工園、創(chuàng)業(yè)園、磨具園、起步園和高新園。為鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)，針對(duì)創(chuàng)業(yè)園，我縣出臺(tái)了一系列政策，如：在企業(yè) 用地上，落戶創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)用地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)的的基礎(chǔ)上下浮 20%，并允許創(chuàng)業(yè)者 “ 先上車后買(mǎi)票 ” ，分期繳納土地出讓金。 未來(lái) 23 年，我縣規(guī)劃在創(chuàng)業(yè)園引進(jìn)落戶企業(yè) 100 戶，創(chuàng)業(yè)資金 20 億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 50 億元，利稅 5 億元，安排就業(yè)崗位 3000 個(gè) 。 商務(wù)中心區(qū)建設(shè)為一棟六層現(xiàn)代的公共建筑體，充分展示現(xiàn)代工業(yè)商務(wù)氣息。 項(xiàng)目建設(shè)用地及建筑面積規(guī)劃表（單位：平方米） 建設(shè)項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 建筑用地 80040 / 其中：生產(chǎn)車間（一層廠房） 69040 69040 商務(wù)辦公中心（ 6層） 1000 6000 生活配套服務(wù) / / 員工宿舍 （ 6層） 10000 60000 公共食堂（一半隔空） 5000 公共綠化用地 (廠區(qū)道路、停車場(chǎng)、綠化 ) 53360 / 合 計(jì) 133400 140040 容積率 / 建筑密度 60% / 綠化率 22% / 道路占有率 18% / 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 基于本項(xiàng)目總規(guī)模不是很大，但廠房功能對(duì)建筑的要求有異。 項(xiàng)目建設(shè)分為九個(gè)實(shí)施階段： 項(xiàng)目最初準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研，并初步分析項(xiàng)目的可行性。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)，并經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部 門(mén)審批，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；編制工程設(shè)計(jì)概算和工程施工圖預(yù)算文件。 項(xiàng)目第二期基礎(chǔ)工程建設(shè)階段。 項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)投資額估算表 單位：萬(wàn)元 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)面積 投資額 備注 生產(chǎn)車間（一層） 69040 （ ） / 商務(wù)辦公中心（ 6層） 6000 （ ） 480 / 生活配套服務(wù) 員工宿舍（ 6層） 60000 （ ） 4800 / 公共食堂 5000 （ ） 425 / 公共綠化用地 (廠區(qū)道路、停車場(chǎng)、綠化 ) 53360 （ ） / 合 計(jì) 259440 / 項(xiàng)目土地成本為 500萬(wàn)元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 。 第七章 融資方案 項(xiàng)目融資組織形式為項(xiàng)目法人融資形式。 項(xiàng)目自有資金籌措擬通過(guò)以下幾種方式解決： ⑴項(xiàng)目法人資本金，南昌力博投資有限公司為開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目； ⑵招商引資款轉(zhuǎn)作投資，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后，根據(jù)項(xiàng) 目穩(wěn)定的客戶關(guān)系，租賃收入部分投入項(xiàng)目的后期運(yùn)作，轉(zhuǎn)作為投資，作為部分后續(xù)資金的來(lái)源。償還貸款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目可用于還本的開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)。 對(duì)于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開(kāi)發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長(zhǎng)期貸款利率 9%，但總的來(lái)看，不管是債務(wù)性固定回報(bào)率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開(kāi)發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個(gè)較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。 工業(yè)園廠房、倉(cāng)庫(kù)、商務(wù)中心等年租金收入約為 。從而初步預(yù)算金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的生活配套年租金收入約 936萬(wàn)元。 每年創(chuàng)稅額將超過(guò) 萬(wàn)元（所得稅按 15%測(cè)算）。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。 災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項(xiàng)目將無(wú)法承受。 1 項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。對(duì)于工程風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)比較適合采取這種方式。 項(xiàng)目按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，采用以下措施確保達(dá)到環(huán)保要求： （ 1）固體垃圾：按照我國(guó)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，建設(shè)必要的設(shè)施，便于垃圾的收集和運(yùn)送。 主要從觸電、火災(zāi)、交通事故、車間作業(yè)等因素上，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國(guó)家的安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 項(xiàng)目擬規(guī)劃用地 200畝（ ），規(guī)劃建筑面積 ，項(xiàng)目建筑密度 60%，容積率 。建成后預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額達(dá) ，年實(shí)現(xiàn)稅收 ，年投資回報(bào)率 %， 項(xiàng)目投資回收期約為 。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 金輝廣場(chǎng) 居住區(qū)由 東方置業(yè)發(fā)展有限公司 組織開(kāi)發(fā)。自 1995 年 7 月起，已停耕填土的地塊面積為 畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總 建筑面積： 399260 ㎡ 其中：住宅面積： 351476 ㎡ 公建面積： 47784 ㎡ 總投資： 126108 萬(wàn)元（不含貸款利息） 自有資金投入： 25222 萬(wàn)元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本： 3275/㎡ 高層住宅得房成本： 3925 元 /㎡ 稅后利潤(rùn)： 14747 萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值： 1430 萬(wàn)元 自有資金凈現(xiàn)值： 3172 萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率： % 自有資金內(nèi)部收益率： % 總投資利潤(rùn)率： % 自有資金投資利潤(rùn)率： % 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬 60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集 居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。 劣勢(shì)及對(duì)策分析 （ 1）變電站和高壓線 已建成的 220KVA 變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵