【正文】 自然風險主要包括地震、自然氣候條件的變化從而引起洪水等自然災害。 社會對項目的適應性和可接受程度分析表 序號 社會因素 適應程度 可能出現的問題 措施建議 1 不同利益群體 接受 2 當地技術 文化條件 適應 、社會風險分析 ⑴、經濟風險 通貨膨脹是影響項目建設的一個主要風險，通貨膨脹可使建筑材料和人工費超過預算，從而加大項目的投資。 、項目所在地社會適應性分析 項目建成后，所在地人流 、車流將有一定的增量，對交通和市場將有更高的要求。項目建設對優(yōu)化投資環(huán)境、加快經濟強市建設進程、促進 經濟和社會各項事業(yè)發(fā)展都具有重要的作用。 具體的投資估算表見下表 81 41 表 81 總投資估算表（概算法） 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 工程量（ M2） 建筑 工程費 設備購置及安裝費 其他 費用 合計 比例 1 拆遷費 4832 3300 55% 2 工程費用 15 0 % 主體工程、安裝、給排水、供配電等工程 15 3 工程建設其他費用 依據 費率 % 建設單位管理費 財建 [2020]394 90 項目前期工作咨詢費 計價格 [1999]283 規(guī)劃、勘察設計 建部價 [2020]10 工程監(jiān)理費 工程招標代理費 1 環(huán)境影響咨詢服務費 環(huán)保局計價格[2020]125 1 工程造價編制和審核費 湘價服 [2020]81 施工圖設計費 報批報建及其他費用 3 4 基本預備費 27 27 % 5 建設投資合計 6000 100% 、資金來源 本項目總投 資為 6000萬元，資金來源 自籌。 ㈡、費用及成本 費用及成本依據國家有關政策估算。 39 第八章 項目開發(fā)投資與成本費用估算 、投資及成本估算依據 ㈠、投資估算依據 ⑴、建筑安裝工程 ①《全國統一建筑工程基礎定額》； ②《全國統一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》； ③《湖南省建筑工程計價消耗量標準》及省內和當地類似結構工程現行價格造價技術經濟指標； ④省內及當地主要設備、材料市場價格； ⑤《投資項目可行性研究指南 (試用版 )》； ⑥ 其他工程和費用估算，依據本工程建設條件和特點，當地政府有關部門的規(guī)定和實際發(fā)生的費用進行估算； ⑦項目單位提 供的其他相關資料。 2020 年 7 月中旬完成項目可行性研究報告審批工作。 、項目實施進度 項目擬定開發(fā)期從 2020 年 8月開始拆除，至 2020 年 7月全面拆除完畢，從 2020年 8月開始建設，至 2020年 7月竣工。 住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，中央公 寓內設不小于 4 米的環(huán)狀道路。 本方案嚴格遵循國家有關規(guī) 范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在中央公寓區(qū)內有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內均設有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。 ⑤ .加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。 ㈡、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施 ① .建設項目的工作場所，應當符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。 ③ .建立項目安全生產監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產監(jiān)管方式和手段，提高安全生產監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。 本項目運營期綜合能耗為 245噸標煤。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善 的排水系統。 ⑷、其它新材料、新技術的利用，包括新型建筑防水材料， PVC 塑料管應用技術、節(jié)能型保溫外墻涂料、中空玻璃門窗等。 ㈤、采用新型材料和新技術 ⑴、大量推廣使用建筑節(jié)能和新型墻材，該技術能減少污染，節(jié)能能源，應在建設中大量使用。室外照明選用與周圍景觀相協調的照明燈具，光源采用節(jié)能型氣體放電燈，在管理用房內相對集中控制。 活動場所燈具應設 臵 護網或護罩。 ㈢、照明系統節(jié)能 根據建筑的不同功能，進行日照分析，盡量滿足不同建筑的采光需求，減少人工照明數量。 ㈡、單體設計方面 ⑴、采用簡單規(guī)整的體形，盡量縮小體形系數。目前建筑節(jié)能的主要依據有《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 (建設部令 76 號 )、《公共建筑節(jié)能標準》、《公共建筑節(jié)能設計標準》 (2020 年 7 月 1 日實施 )及其他措施、標準與規(guī)范。根據《中華人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定，本項目的建設方案設計要體現合理利用和節(jié)約能源的方針，節(jié)能方案應符合相關建設標準、技術標準和《中國節(jié)能技術政策大綱》中的節(jié)能要求。貫徹落實科學發(fā)展觀的一個重要方面，就是要處理好經濟建設、人口增長、資源利用、環(huán)境保護的關系。資源、能源和環(huán)境的問題己成為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要制約因素。 28 ⑷、應按規(guī)范設置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施，設置火災自動報警系統。 ⑵、根據《建筑滅火器配置設計規(guī)范》在必要的部位設置氣體滅火裝置。 、消防 消防給水均按改建區(qū)通盤考慮，除考慮與市政給水主管的對接外，還應分別建設生活與消防專用水池。 、綠化原則 植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。 ㈣、固體廢渣 本項目施工期間固體廢渣主要為生活垃圾和施工產生的廢渣土，生活垃圾收集后送到垃圾場消納處理，廢渣土等應及時清運處理。應合理安排施工時間和施工用場地等管理措施，包括高噪音設備如攪拌機、裝載機等施工時間盡可能安排在晝間施工 (6： 00～ 22： 00)；施工沒備選型上采用低噪音設備，以降低噪音源聲壓級；在施工過程中對動力機械設備要定期進行維護和 26 保養(yǎng)，最大限度降低噪音。 ㈠、污水 施工期間生產的污水主要為生活污水和施工污水主要含泥沙、懸浮等，應經過沉淀后排放。 25 第五章 環(huán)境影響分析 、施工期的環(huán)境影響 本項目為三泰大廈改建工程，項目建成后不會對當地環(huán)境造成不良影響，只需對生活廢水進行簡單處理后即可達到排放標準，直接進入市政污水排放管網。 (2)、接地裝置： 本項目各建筑單體低壓配電系統接地系統采用“ TNCS”系統，在電源引入配電箱后，其“ N”線外作一組重復接地，利用基礎內主筋作接地體，接地電阻＜ 4Ω，所有經過漏電開關的工作零線與保護地線應分開設置，不得混用。 ⑶、照明及應急照明 ①、照明按照《建筑照明設計標準》和《民用建筑電氣設計規(guī)范》的要求進行設計。電源電壓為 380/220V，三相四線制系統。 ㈢、通風設計 本項目其它各房間由于有較好的朝向且能滿足冬至日照滿窗的要求，室內有足夠的空氣容量，根據房間比例及經濟條件，滿足規(guī)范要求 23 及通風換氣之要求，因此，通風采用自然通風方式。 ②、室外計算相對濕度：夏季通風 36％，冬季空氣調節(jié) 80%。 22 ㈣、排水系統 本工程污水排放采用污水、雨水分流制，室內污水主要為衛(wèi)生設施及洗池沖洗水，不含有毒化學物質，可直接排 至室外排水系統；雪水、雨水自由落水流入綠地自然滲漏、蒸發(fā)，不進入排水管網。 、給排水設計 ㈠、設計依據 a、《建筑給水排水設計規(guī)范》 GBJ500152020； b、《建筑設計防火規(guī)范》（ GB500162020）； c、《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術規(guī)程》 GJJ/T2998； d、國家現行設計標準、規(guī)程。 以上為 M5混合砂漿，砌筑采用 MU10 粘土磚。 以下為 水泥砂漿，砌筑采用 MU10 粘土磚；177。鋼筋混凝土條形基礎底板的受力鋼筋沿兩個方向通向設置。 ⑶、按《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102020，建筑結構分三個安全等級，本工程屬二級，結構構件按裂縫控制等級，最大裂縫寬度允許值按三級考慮。朝北外墻飾面用瓷磚砌面，其余立用一般外墻涂料。 ⑶、住宅、公寓部分 總建筑面積 ，戶型面積從 4080 平方米左右不等，最大限度滿足各種層次的不同消費需求，規(guī)劃住房 254 套。 、項目總體規(guī)劃布局方案 ㈠、設計依據 ⑴、《城市規(guī)劃編制辦法》（建設部令 146 號）； ⑵、《民用建筑設計通則》（ GB503522020）； ⑶、項目建設單位提供的有關基礎資料和方案設想； ㈡、規(guī)劃方案描述 基于本項目周邊的環(huán)境及地塊本身特征，在充分利用土地資源的基礎上，對本項目做出了如下總體規(guī)劃構想： 項目規(guī)劃總用地面積 ㎡ ，總建筑 面積 ㎡ 。項目以打造新型的鄰里交往空間，改善人居環(huán)境，突出以人為主體，以生態(tài)和諧環(huán)境為基礎的規(guī)劃設計思想。 ㈦、基礎設施條件 近幾年，冷水灘區(qū)城市基礎設施建設速度加快，實施了城市主干路 17 網、供水、污水處理、街路改建、環(huán)衛(wèi)、城區(qū)綠化、城區(qū)防洪等工程，基礎設施齊全，為項目提供了良好的建設發(fā)展環(huán)境。經計算可知，當基礎埋深為 米時，計算總濕陷量為 ～ 厘米，屬于 II— III 級 (嚴重 )濕陷性黃土地基。 (5)古土壤：褐紅色，可塑，含有白色鈣質條紋及少量鈣質結核，偶見蝸牛殼，針壯大孔，土質均勻密實，具有濕陷性，屬低壓縮土，揭露厚度 米，揭露深度 米。 (2)黃土：褐黃色，可塑～軟塑，針狀人孔發(fā)育，偶見蝸牛殼片，土質均勻，具有中等的濕陷性，屬中等壓縮性土，厚度 ～ ，底層深度 ～ 米。項目建設的背景 、建設條件 ㈠、氣候氣象條件 15 （ 1）地形、地貌條件 項目建設地形非常平坦，土壤屬于粘性黃土，場地開闊，可以滿足項目的建設需要。是湖南省八大商業(yè)經濟區(qū)之一，貿易繁榮，商賈云集，是湘西南最大的物流、人流和資金流中心。 冷水灘區(qū)毗鄰兩廣，自古以來山水形勝，人杰地靈，總面積 1222 平方公里，總人口 50 萬人，城市人口 20 萬，既是湖南向沿海地區(qū)和港澳市場開放的前沿陣地，又是華中、華南兩大經濟區(qū)域結合部的一個重鎮(zhèn)，素有“湘西南門戶”和“瀟湘第一城”之稱。總面積 1222平方千米，總人口 53 萬（ 2020年），其中 城市人口 20多萬。 28′ 111176。 、建筑土地權屬 永州市三泰大廈改建工程建設用地屬于湖南三泰房地產開發(fā)公司，將現三泰大廈拆除，原土地上新建，不需征地，但 需拆遷。 ⑵、項目對城市建設將起到促進作用 目前，冷水灘城鎮(zhèn)人均住宅面積提升的空間較大，臨近市中心的住宅公寓還比較缺少。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從 2020年的 2020年的 。永州房地 產占GDP 的比重還將快速上升，對 GDP的貢獻率還將逐步增大。 2020 年，面對復雜嚴峻的國際經濟形勢，市委、市政府帶領全市人民堅決貫徹中央和省委、省政府的各項決策部署，堅持以穩(wěn)中求進為總要求，以承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設為總抓手，凝心聚力謀發(fā)展，改革創(chuàng)新求突破，科學趕超邁出堅實步伐，全市經濟平穩(wěn)較快增長，各項社會事業(yè)取得新的進步，為全面建成小康社會 奠定良好基礎。民生支出力度加大，全市用于教育、文化體育與傳媒、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、城鄉(xiāng)社區(qū)事務、節(jié)能環(huán)保、農林水事務、住房保障等方面的民生支出 億元，占一般預算支出的 %。全市完成財政總收入 ，增長%。 ㈢、永州市國民經濟環(huán)境 2020 年永州市實現地區(qū)生產總值 億元、增長 %，經濟總量邁上千億元臺階。商品房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。全省財政支出 ，增長 %。 全省財政總收入 ，比上年增長 %。 ㈡、湖南省國民經濟環(huán)境 湖南省作為我國的內陸省份，據初步核算， 2020年湖南省地區(qū)生產總值 億元，比上年增長 %。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為 %，第二產業(yè)增加值比重為 %，第三產業(yè)增加值比重為 %。公寓產品在永州市尚不多見，相信旺盛的市場需求會極大地促進這一產品在永州市樓市的發(fā)展。近些年來，我國各城市中所建的公寓式住宅，在設計上作了較大改善，以適合我國國情。當時建的這類住宅，其特點是一套單元 內房間多，通常 3～ 4 間；面積大，每間 14～ 18 平方米；凈空高達 3～ 米，廚房功能全。 公寓式住宅，相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。 、編制單位 單位名稱： 湖南湘立工程 咨詢有限公司 單位資格等級：乙級 工程咨詢資格發(fā)證單位：國家發(fā)展和改革委員會 工程咨詢資格證書編號：工咨乙 12220200002 、項目建設單位的基 本情況 湖南三泰房地產開發(fā)公司或成立于一九九三年三月二十五日，法定代表人陸曉毛，注冊號 43110000000641，注冊資金人民幣壹仟柒佰伍拾萬元整，公司位于永州市冷水灘區(qū)鳳凰路 2 號，是一家以房地產開發(fā)、經營。公共服務和公益服務設施要規(guī)模適度、標準適當，衛(wèi)生設施齊全。 ⑴、編