【正文】 31日起截止2005年4月4日止，應(yīng)支付遲延履行違約金579618元。投資公司于2004年11月向本院提起訴訟，、。如乙方未在以上約定的時(shí)間內(nèi)向甲方支付價(jià)款，則按未給付金額的日萬分之五向甲方支付違約金。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費(fèi)用。乙方不負(fù)責(zé)在辦理按揭貸款過程中所發(fā)生的一切費(fèi)。二、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬元，共計(jì)1630萬元，由乙方承擔(dān)支付，抵頂甲方投資。應(yīng)由雙方共同承擔(dān)的部分，作為乙方的工程投資。本院查明：10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協(xié)議書》(以下簡(jiǎn)稱20協(xié)議書)，約定：一、甲方將飯店土地使用權(quán)作價(jià)1716萬元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬元(含甲方已付工程款1360萬元，四建二公司執(zhí)付工程款1400萬元)，總計(jì)4476萬元作為同乙方合作聯(lián)建遼寧華廈大酒店工程的投資。因此，不存在一審法院認(rèn)為的“在法院確定了違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)后，新增加違約金數(shù)額另行起訴”的問題。因此，從2004年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續(xù)，上訴人對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金作為該合同的新債務(wù)加以主張，既有事實(shí)依據(jù)，也符合合同的約定、更有法律依據(jù)，不存在一審法院認(rèn)為的“違背法律對(duì)違約金性質(zhì)和目的的規(guī)定”的問題，一審法院據(jù)此駁回投資公司訴訟請(qǐng)求明顯錯(cuò)誤。我國(guó)《合同法》中規(guī)定的違約金是對(duì)合同當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產(chǎn)生的事實(shí)依據(jù)是違約、產(chǎn)生的法律依據(jù)是法律規(guī)定或當(dāng)事人的有效約定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”、“拆訴”、“分訴”有本質(zhì)上的區(qū)別?！睂?duì)上述判決顯然可以看出，沈陽中級(jí)法院僅僅是因?yàn)橥顿Y公司對(duì)2004年10月31日以后新產(chǎn)生的違約金未在該訴中同時(shí)主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對(duì)2004年10月31之后產(chǎn)生的違約金已經(jīng)放棄，更不是沈陽中級(jí)法院對(duì)新產(chǎn)生的這部分違約金已經(jīng)進(jìn)行審理并予以駁回。上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛已由沈陽市中級(jí)人民法院依法判決，案件已進(jìn)入執(zhí)行程序。上述事實(shí)，有投資公司向法庭提供的(2004)沈民(2)房初字第258號(hào)民事判決書副本等證據(jù)材料及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述筆錄在卷佐證，經(jīng)開庭質(zhì)證，予以確認(rèn)。故李世公司以按司法解釋確定違約金標(biāo)準(zhǔn)的理由不能成立。本院于11月28日立案，由審判員白云良任審判長(zhǎng)并主審，與審判員高子丁、代理審判員王大鵬組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了公開開庭審理，上訴人投資公司委托代理人徐馳、王昱，被上訴人李世公司委托代理人欒嚴(yán)峰到庭參加訴訟，現(xiàn)已審理終結(jié)。被告在實(shí)際交付房屋之日30日內(nèi)未向原告支付違約金。2010年8月18日，被告向原告發(fā)出了《關(guān)于推遲交房的致歉信》。違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計(jì)算，并于實(shí)際交房之日起30內(nèi)向原告支付。此致上海市xx區(qū)人民法院具狀人：xxxxx年xx月xx日范文二：原告：xxx，女，1981年2月5日出生，漢族，無業(yè)，住xxxx，身份證號(hào)碼xxxxxxxxxxxxxxxxxx.被告：xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地xxxxx，實(shí)際經(jīng)營(yíng)地xxxx(郵編101100)，注冊(cè)號(hào)xxxxxxx，聯(lián)系電話xxxxxxxxx.法定代表人xxx，系公司董事長(zhǎng)。被告因故遲延交房，直至2010年2月21日(共計(jì)13天)，原、被告簽署《房屋買賣交接書》完成交付手續(xù)，原告支付被告尾款人民幣1萬元。于2009年12月13日支付被告人民幣274萬元整。訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。郵編：xxxx聯(lián)系電話：xxxx被告：余xx，女，中國(guó)香港居民，19xx年xx月x日出生，香港永久性居民身份證號(hào)：xxxxxx。二十七、適用范圍本紀(jì)要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農(nóng)村房屋買賣。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時(shí)予以確定。二十五、民間借貸與以房抵債的處理當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。二十三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算。二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過高，經(jīng)審查買受人實(shí)際損失無法確定的，法院可以買受人已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。十三、買受人拒絕接收商品房的處理出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。十二、商品房不符合交付條件的處理買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。九、連環(huán)買賣中的合同效力房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。六、無權(quán)處分合同的效力和履行夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。四、房屋買賣中陽合同的效力當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國(guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。二、預(yù)約合同的效力和履行當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。案號(hào)：()渝一中法民終字第01501號(hào)審理法院：重慶市第一中級(jí)人民法院本案要旨：先履行抗辯權(quán)為合同履行抗辯權(quán)的一種，是指在雙務(wù)合同中因合同約定或合同本身的性質(zhì)等原因使當(dāng)事人履行他們之間的有關(guān)聯(lián)性的合同義務(wù)有先后順序，后履行一方在先履行一方未履行合同義務(wù)前可以拒絕履行自己合同義務(wù)的權(quán)利。案號(hào)：民抗字第24號(hào)審理法院：湖北省高級(jí)人民法院本案要旨：房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。典型意義：在商品房買賣合同中，由于購(gòu)房者與開發(fā)商所簽訂的購(gòu)房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責(zé)任方面，購(gòu)房者基本上處于弱勢(shì)地位，無改變合同條款的權(quán)利，致使開發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任。同時(shí)，周某在庭審中稱其到某公司履行義務(wù)，其售房部已關(guān)門，但并無證據(jù)提交，且如其不能直接履行義務(wù)，也可采取其他方式履行付款的義務(wù)，如提存等方式。因此，法院判決開發(fā)商部分違約，承擔(dān)80%的責(zé)任比較合理。本案要旨：開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購(gòu)房人的知情選擇權(quán)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。最高法公布典型案例本案要旨：出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同被解除的，買受人請(qǐng)求出賣人賠償損失，并返還定金的，應(yīng)予支持。二審案件受理費(fèi)八十元，由單莉莉負(fù)擔(dān)(已交納)。單莉莉所持抗辯意見依據(jù)不足，本院不予采納，對(duì)其上訴請(qǐng)求本院不予支持。本院經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。二、駁回北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。雖然三方簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》因單莉莉違約未能履行，但單莉莉仍應(yīng)按雙方約定，向中地恒遠(yuǎn)公司支付居間報(bào)酬。時(shí)間內(nèi)辦理貸款手續(xù)，亦未按約定的期限支付首付款、過戶費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi)，其行為構(gòu)成違約，并判決駁回單莉莉的訴訟請(qǐng)求?！焙贤炗喼?，單莉莉向楊素芬交納了購(gòu)房定金5000元。乙方、丙方約定于8月20日，乙方付清丙方壹萬貳仟柒佰元整過戶費(fèi)及代理服務(wù)費(fèi)和叁仟貳佰元整貸款服務(wù)費(fèi)。原審法院經(jīng)審理查明，2007年8月12日，單莉莉作為購(gòu)買方(乙方)經(jīng)居間方(丙方)中地恒遠(yuǎn)公司與出售方(甲方)楊素芬簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，單莉莉以 540 000元的價(jià)格購(gòu)買楊素芬所有的1428號(hào)房屋。我當(dāng)時(shí)是想購(gòu)買1428號(hào)房屋。北京市海淀區(qū)人民法院判決認(rèn)定因單莉莉違約，導(dǎo)致合同無法履行，故駁回了其訴訟請(qǐng)求。合同簽訂時(shí)，單莉莉向楊素芬支付了購(gòu)房定金5000元。委托代理人江佰清，男，1978年5月27日出生，北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主管，住北京市海淀區(qū)稻香園西里2號(hào)樓1706室。地產(chǎn)合同糾紛案例篇一　民事判決書(2008)一中民終字第6694號(hào)上訴人(原審被告)單莉莉，女，1978年8月30日出生，漢族，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院行政人員，住北京市海淀區(qū)雙榆樹東里9號(hào)樓905號(hào)。合同的格式和要求是什么樣的呢？這里我整理了一些優(yōu)秀的合同范文，希望對(duì)大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧。法定代表人楊忠，總經(jīng)理。北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中地恒遠(yuǎn)公司)在原審法院起訴稱，2007年8月12日，我公司與單莉莉、楊素芬簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》，單莉莉采取商業(yè)貸款方式以540 000元的價(jià)格購(gòu)買楊素芬位于海淀區(qū)北三環(huán)西路34號(hào)1428號(hào)，(以下簡(jiǎn)稱1428號(hào)房屋)。而且，單莉莉還對(duì)我公司及楊素芬提起訴訟，要求楊素芬雙倍返還定金，要求我公司賠償其損失。單莉莉在原審法院辯稱，中地恒遠(yuǎn)公司所述與事實(shí)不符?，F(xiàn)中地恒遠(yuǎn)公司對(duì)我的起訴沒有道理，故我不同意中地恒遠(yuǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。”合同補(bǔ)充條款約定：“甲、乙雙方約定于8月20日去貸款公司面簽，并于當(dāng)日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾萬元整，若因單方原因不能正常辦理貸款手續(xù)則視為違約。若甲方或乙方違約導(dǎo)致本合同不能實(shí)現(xiàn)的，由違約方承擔(dān)丙方的居間服務(wù)費(fèi)，守約一方已支付丙方居間服務(wù)費(fèi)的損失，向違約一方主張賠償。2007年12月17日，本院以(2007)海民初字第27510號(hào)民事判決書認(rèn)定單莉莉未在中地恒遠(yuǎn)公司通知的39。原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，單莉莉經(jīng)中地恒遠(yuǎn)公司與楊素芬簽訂房屋買賣合同，中地恒遠(yuǎn)公司作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司促成了單莉莉與楊素芬訂立合同，雙方形成了居間合同關(guān)系，單莉莉理應(yīng)向中地恒遠(yuǎn)公司支付報(bào)酬。據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零九條、第四百二十四條、第四百二十六條第一款之規(guī)定，判決：一、單莉莉于本判決生效后七日內(nèi)給付北京中地恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間服務(wù)費(fèi)人民幣一萬一千二百元。中地恒遠(yuǎn)公司同意原審法院判決。因中地恒遠(yuǎn)公司已促成單莉莉與楊素芬訂立合同，故單莉莉應(yīng)按照約定向中地恒遠(yuǎn)公司支付報(bào)酬。一審案件受理費(fèi)九十九元，由單莉莉負(fù)擔(dān)(本判決生效后七日內(nèi)交納)。為此，本文以最高人民法院12月4日發(fā)布的房屋買賣合同糾紛典型案例為契機(jī)，提煉整理了該批案例的裁判要旨和典型意義，并附上相關(guān)案例裁判規(guī)則，為解決房屋買賣合同糾紛實(shí)務(wù)難點(diǎn)提供借鑒。商品房買賣合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，并不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害，而采取的額外保護(hù)措施，法院對(duì)此應(yīng)予支持。法院依法判決開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，既可以維護(hù)買房人的合法權(quán)益，又可以給開發(fā)商以警示，有利于促進(jìn)開發(fā)商增強(qiáng)法治意識(shí)，遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，在全社會(huì)弘揚(yáng)誠(chéng)信原則，減少紛爭(zhēng)的產(chǎn)生。典型意義：抗辯權(quán)的行使是對(duì)抗違約行為的一種救濟(jì)手段，在雙務(wù)合同中，首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，本案中，某公司未按合同約定的時(shí)間向周某交付房屋是事實(shí)，但合同中明確約定周某應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后，方可進(jìn)行房屋交接，即周某應(yīng)該先履行付款的義務(wù)，某公司才履行交房的義務(wù)。本案要旨：商品房買賣合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)，但因合同未能繼續(xù)履行是因?yàn)槌鲑u人原因造成，在買受人交納全部購(gòu)房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經(jīng)濟(jì)損失，因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于中國(guó)人民銀行同期同類貸款利息，買受人主張?zhí)岣哌`約金給付標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予支持。本案要旨：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持。開發(fā)商主張按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)