【正文】 管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的 維護(hù)，具體包括：有機(jī)動 車、非機(jī)動車管理制度和管理方案；對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證， 出門憑證放行； 證停車有序， 24 小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車 協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 問 5交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？ 答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修 費(fèi)用。 問 5物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對違反業(yè)主 （臨時(shí)）公約 和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？ 答：是 。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 問 4物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主 人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共 財(cái)產(chǎn)的看管，包括： （ 1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明 顯標(biāo)志和防范措施； （ 2）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時(shí) 停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （ 3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、 小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （ 4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于 次的防范檢查和巡邏， 巡邏不少于 2 人，做到有計(jì)劃、有記錄； （ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采 取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 問 4什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán) 利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè) 和業(yè)主委員會加蓋印章。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理 企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料： （ 1）業(yè)主大會決議； （ 2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書； 8 Page 9 （ 3）招標(biāo)文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 問 3業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會和街道辦事處？ 答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇 物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì) 的物業(yè)管理企業(yè)。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與 成立業(yè)主大會籌備組。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主 應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 業(yè)主委員會的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 問 2業(yè)主委員會是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之 起 30 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國土房管 局備案。 問 2業(yè)主委員會職責(zé)是什么？ 答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)為： （ 1）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （ 2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （ 3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履 行物業(yè)服務(wù)合同； （ 4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； （ 5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 問 2業(yè)主大會具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會主要職責(zé)如下： （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （ 4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使 用、公共 秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。以每 平米為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足 平米部分不予計(jì)算。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之 起成立。 籌備組的主要職責(zé)如下： ①確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案） 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 和 《業(yè)主公約》（草案）； ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)； ④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 問 1什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會？ 答：新建和已建成的商品房 （包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過 50%的或入住率 不足 50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過 50%的物 業(yè)管理區(qū)域， 應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會。業(yè)主大會是對應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域 4 Page 5 成立的， 物業(yè)管理區(qū)域成立 業(yè)主大會。 問 1業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單 業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？ 答：不能。 問 1前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等 條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持 致， 開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定，但不能 由 別購房人與開發(fā)單位單獨(dú)協(xié)商確定。 3 Page 4 問 業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約 束力。 問 業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、 管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依 法作出約定。 問 是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)公約？ 答：買房人在購房時(shí)就要看業(yè)主臨時(shí)公約，在簽訂房屋買賣合同的同時(shí)要書 面承諾遵守臨時(shí)業(yè)主公約。如果購房時(shí)沒有約定，房屋買賣關(guān) 系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容 易產(chǎn)生矛盾。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大 會，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè) 主委員會委員，并享有被選舉權(quán)等。在成立業(yè)主大會及組 建業(yè)主委員會過程中，除房 屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用 房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的購房人”可以視為業(yè)主”。 （ 3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的 維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。 問 為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理： （ 1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。主要從三個(gè)角度理解： 業(yè)主選聘 有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理；二物業(yè)管理活動中兩 重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義 務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、 管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家 庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、 值提 出了較強(qiáng)的