【正文】 企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合 同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全 體業(yè)主公示。 問(wèn) 4業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企 業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會(huì)依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè) 的 (前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。 本 資 料 來(lái) 自 本 資 料 來(lái) 自 問(wèn) 4如何與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管 理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 9 Page 10 五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用 問(wèn) 4物業(yè)服務(wù) 般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。 特約性服務(wù)指受 別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。 問(wèn) 50、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以， 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由 家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。 10 Page 11 問(wèn) 5車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時(shí)停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。 問(wèn) 5出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交納？ 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人 約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。對(duì)于 裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒(méi)有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管 理 費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對(duì) 物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。” 問(wèn) 6專項(xiàng)維修資金的用途是什么？ 答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的 修期滿后的維修 工程，即除 常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 問(wèn) 6專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？ 答：業(yè)委會(huì)成立后，市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè) 主委員會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)辦行）開(kāi) 戶存儲(chǔ)。 問(wèn) 6支用維修資 金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任 人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。 七、物業(yè)使用和維護(hù) 問(wèn) 6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 本 資 料 來(lái) 自 本 資 料 來(lái) 自 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常 的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛 樂(lè)場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、 物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 問(wèn) 7能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌 ? 答： 幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無(wú)特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體 業(yè)主共有。 環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主 感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其 值增值的作用。 問(wèn) 7物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系 統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會(huì)業(yè)主、使用人，還會(huì)影響到相鄰的業(yè) 主，甚至整 物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共 用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、 暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。在 存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋 的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。 問(wèn) 8業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 嗎？ 答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服 務(wù)協(xié)議。 問(wèn) 8業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？ 答：業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝 飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查， 對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。 修 期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工 程竣工驗(yàn)收合格之 起計(jì)算。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄 廢棄物。 問(wèn) 8住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？ 答：按照建設(shè)部第 110 令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內(nèi) 裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為： （ 1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建 筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （ 2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房； （ 3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； 本 資 料 來(lái) 自 本 資 料 來(lái) 自 （ 4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （ 5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上 開(kāi)門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。同時(shí)，物業(yè)管理公 司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這 義務(wù)的前提。為了維護(hù)公共安全 和公眾利益，需要對(duì)房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋 14 Page 15 的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行 為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 如果責(zé)任不明確的，維修費(fèi)用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配 合。 問(wèn) 7鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán) 益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞 的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專用維修資金，也可以按照 業(yè)主大會(huì)的決定使用。如需經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征 得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照 規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 問(wèn) 7因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、 挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和 場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、 挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照事先 制定的預(yù)案進(jìn)行處理。 業(yè)主確需改變 公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知 物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè) 主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問(wèn) 6支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的 30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。 按照專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。 問(wèn) 6業(yè)主買房 時(shí)是歸集起來(lái)的維修資金由誰(shuí)代為管理？ 答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會(huì)成立前由市小 區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，證專戶存儲(chǔ)、 ?？顚Ｓ?。 六、專項(xiàng)維修基金 問(wèn) 6建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單 本 資 料 來(lái) 自 本 資 料 來(lái) 自 幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng) 維修資 金。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè) 主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過(guò)協(xié)商或訴訟解決糾紛。對(duì)違反裝修 本 資 料 來(lái) 自 本 資 料 來(lái) 自 協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放 時(shí)間不得超過(guò)三天。 問(wèn) 5物業(yè)管理企業(yè)收取停車