【正文】 異國流水花園體系又融合了中國園林布局，引進(jìn)多種熱帶植物，使整個社區(qū)的建筑看起來恢弘壯觀，且在莊嚴(yán)之中靈動舒展，全部隱現(xiàn)于綠色景致之中。 大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠(yuǎn)離塵囂的安寧與快樂。重重保護(hù)，確保業(yè)主安心居家。 地段得天獨厚，配套零距離 ? 交通區(qū)位優(yōu)勢明顯：師宗縣位于云南省東部，滇桂兩省結(jié)合部。 鳳城龍園周圍的山林形如一把太師椅，位于師宗西北部，山勢起伏綿延百里，山腳下的活水不息，這里人們被譽(yù)為師宗的福地。 （ 3）交通方便：多條公交線均可到達(dá)，10 分鐘步程內(nèi)休閑、娛樂、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)、商場超市、醫(yī)療、銀行等一應(yīng)俱全。 緊鄰師宗一中，10 分鐘路程內(nèi)，學(xué)校、商場、公 園、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng)有盡有。如樓梯間鋪設(shè)中國紅花崗巖，門為帶自動上鎖的高級防盜門，窗為鋁合金噴涂窗和塑鋼窗，外墻包裝為高級防水涂料及高級外墻磚等，可謂幾十年都不會落伍。穿透綠色的屏障，這片森林感受天地的祝福，山水間蘊(yùn)藏已久的智慧與感悟，正因 “鳳城龍園 ”而日見清晰。 規(guī)劃設(shè)計采用 “一環(huán)、二脈、四組團(tuán) ”的整體空間布置結(jié)構(gòu) ，使整個規(guī)劃片區(qū)成為既相互獨立又和諧統(tǒng)一的整體。 四組團(tuán)：多層經(jīng)典組團(tuán)、聯(lián)排時尚組團(tuán)、點式高檔組團(tuán)、雙拼亮麗組團(tuán)。本片處于整個小區(qū)由縣城方向入口的西則，其西臨昆明至羅平的在建新公路，規(guī)劃采用 2—5 個單元為一排的布置方式，以公路成 45 度左右角布設(shè)，這樣不僅和現(xiàn)狀職工居住區(qū)有一定的聯(lián)系和過渡，還能使整個片區(qū)有空間上的隔離，同時可借此向過往車輛乘客展示小區(qū)的氣度與風(fēng)采。 C、點式高檔組團(tuán) 組團(tuán)處在整個規(guī)劃區(qū)域的核心區(qū)域 (包括規(guī)劃片區(qū)北部區(qū)域 )，組團(tuán)中心現(xiàn)狀有一個水池，設(shè)計對該水池進(jìn)行整理造型，以此為中心點式布置建筑，錯位、借景相統(tǒng)一，力求每一棟建筑都能臨窗觀水?？紤]在建筑臨水區(qū)域種植米蘭、曼陀羅等防蟲植物，減少水域較易滋生蚊蟲而帶來的不利因奉。同時從人性化角度出發(fā)，在局部道路通達(dá)能力相對較差的區(qū)域設(shè)置人行梯步，方便居民的往來。專家認(rèn)為，該建筑幾十年甚至上百年都不會落伍。 緊鄰師宗一中， 10 分鐘路程內(nèi)，學(xué)校、商場、公園、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng) 有盡有。園區(qū)燈光自動控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測控制，保安 24 小時巡更。 VOLV0400KW 柴油發(fā)電機(jī)組可確保因意外導(dǎo)致的電力中斷后立即自動啟動后備供電，充分保障數(shù)據(jù)與通訊的安全。 絕對經(jīng)典的戶型設(shè)計 ? 俗話說：買不買房看建筑及園林，掏不掏錢看戶型。而鳳城龍園的戶型不僅布局合理，還采用新型較薄的室內(nèi)隔墻，有效增大了使用面積，創(chuàng)造了戶型史上的奇跡。 大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠(yuǎn)離塵囂的安寧與快樂。在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。 第三節(jié) 項目的核心價值 ? 首創(chuàng)全新生活理念：盡情享受生活 本案地處淺丘陵緩坡地帶。 ? 地段：獨特的地理位置不可復(fù)制。在園林景觀綠化上專門請知名的園林公司設(shè)計施工，一般小區(qū)的水景都是靜態(tài)的，缺少靈氣，鳳城龍園充分利用緩坡的特點，既借鑒了異國流水花園體系又融合了中國園林布局。選擇住在該片區(qū)的人注 重房子的附加值，追求房子的品味。 職業(yè)： ●在政府機(jī)關(guān)及科教文衛(wèi)、公檢法等部門工作的公務(wù)員 2550 歲，多為企事業(yè)單位及政府部門中高層干部 社會圈子十分廣泛； 收入比較豐厚。 。 ●二次置業(yè)者 25－ 55 歲左右，本地居民和未來經(jīng)商者； 社會圈子十分廣泛； 收入十分豐厚； 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)常出入消費場所。 從物質(zhì)上講，他們是一群物質(zhì)上的富有者； 從居住方面來說，他們追求的是一種精神層面的享受，更是看好升值潛力極具長遠(yuǎn)眼光的人群； 從價值觀講，這一類消費群體持有較強(qiáng)的文化觀念，推崇高品位居住文化； 這一類消費群體喜歡追求生活品質(zhì)，講求生活情調(diào)，追求生態(tài)的自然的居住環(huán)境。 第四章 目標(biāo)客戶群體分析 目標(biāo)客戶追求時尚的品味生活 ? 隨著人們生活水平的提高，居住由保障型、安居型向舒適型、享受型轉(zhuǎn)變。距離師宗市中心只有 1000 多米，但森林覆蓋率達(dá)到 80%以上，年平均濕度 60%以上。 大部分住宅均采用坐北向南，使住戶不僅能夠充分地享受陽光和新鮮的空氣，更因日照充足和空氣流暢而能夠在庭院里種植奇花異草，享受一份遠(yuǎn)離塵囂的安寧與快樂。 3.擁有豐富的自然植被，山水交融，空氣清新。 更因為首家在小區(qū)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，具備一卡通門禁管理系統(tǒng)；周界紅外對射及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；智能化停車場管理系統(tǒng)， 24 小時監(jiān)控出入車輛；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報警、緊 急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。由于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，商業(yè)交流較少，比較閉塞，外來人口較少，本地人獲取居住房屋的渠道較多，所以，對商業(yè)地產(chǎn)的購買力和經(jīng)濟(jì)承受能力較差。有些房子的戶型雖然面積不小，但布局不合理，過道多、房間狹長、動靜不分、采光不佳、垃圾面積多，導(dǎo)致使用率低，無形之中增加了單價；特別是高層住宅，既配有樓梯又要公攤電梯及過道的面積，室內(nèi)布局受建筑結(jié)構(gòu)的限制，也會造成面積浪費。 ● 倡導(dǎo)親情化物管服務(wù)： “貼心服務(wù)，關(guān)懷到家 ”道出了物業(yè)管理的宗旨、特色與目標(biāo)。重重保護(hù)，確保您安心居家。 ● 出于全方位服務(wù)業(yè)主的考慮，鳳城龍園不僅在新區(qū)內(nèi)廣泛設(shè)置了包括網(wǎng)球場、棋牌室、健身室、圖書館、乒乓球室、音樂茶吧等在內(nèi)的泛會所，還在社區(qū)內(nèi)首創(chuàng)了保姆公寓，業(yè)主食堂和公共客房，嬉水沙灘、連廊水景、疊瀑小橋、雕塑廣場、花園樓閣 .......這是一個連鳥兒都想棲憩的地方。有 2 路公共車直達(dá)本案。 ? 景觀設(shè)計美侖美奐 鳳城龍園的建筑和景觀設(shè)計分別由昆明理工大商曉明教授 和川崎雅子環(huán)藝設(shè)計公司這樣的名家擔(dān)綱，在建筑設(shè)計上其不僅開創(chuàng)性地賦予建筑以法式唯美上流階層情愫。次入口：布置在片區(qū)西面的 昆明至羅平的公路上 )。 D、雙拼靚麗組團(tuán) 該組團(tuán)是整個規(guī)劃片區(qū)內(nèi)部的分隔帶，組團(tuán)以；帶狀形態(tài)東西向布置，能夠有效的把規(guī)劃片區(qū)分隔成兩個空間的同時豐富小區(qū)空間內(nèi)容。規(guī)劃依山就勢，依山造景采用對接、圍合等拼聯(lián)形式布置，布置注重房屋的采光，原則上南北向偏北 15 度左右布置。所有建筑間距在滿足規(guī)范的前提下，充分考慮其建筑形態(tài)、位置和朝向的差異，從采光、通風(fēng)、私密性和景觀均好性著手給予充分的考慮。 二脈：現(xiàn)代特色 ——以整個小區(qū)的建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代氣息突出考慮，從總體形態(tài)布置，視覺空間組織、建筑單體外觀和管理機(jī)制上共同體現(xiàn)小區(qū)的現(xiàn)代特色。城市與森林的息息相通，讓鳳城龍園成為上天特別厚愛的地方。野生植物資源有較為名貴的禿杉、桫羅、銀杏、水杉、杜仲、木棉、蘇鐵、董棕、櫸樹、紅花木蓮、紅椿等珍稀樹種。整體建筑風(fēng)格參照法式上流階層專屬樓盤做法，并融入中國現(xiàn)代文明建筑工藝，建筑線條粗放中透出細(xì)膩，凹凸中透出統(tǒng)一；建筑色調(diào)則冷中有暖，暖中有冷，舒展、奔放而又穩(wěn)定內(nèi)斂；戶型設(shè)計則不滿足于多種結(jié)構(gòu)、 3 米層高、底層花園，頂層閣樓，以及大面寬、短進(jìn)深和 “動靜分離，干濕分離 ”等常規(guī)動作，而是一反常規(guī)地把觀景陽臺納入客廳的 “視力范圍 ”，通過通透時尚大弧形全落地外飄玻璃配置，保證了客廳在空間上更顯氣派。有 2 路公共車直達(dá)本案。距離師宗市中心只有 1000 多米，但森林覆蓋率達(dá)到 80%以上，年平均濕度 60%以上，這里的秀美景色 是鳳城龍園成為 “師宗后花園 ”的最有力證據(jù)?？h委、縣政府所在地丹鳳鎮(zhèn)，海拔 1850 米，西經(jīng)石林至省會昆明 198 公里，北距曲靖市政府 130 公里。園區(qū)燈光自動控制，機(jī)電設(shè)備集中檢測控制，保安 24小時巡更，在這里，你可以切身體會到高科技帶來的全新文明生活方式。 因為首家在小區(qū)外道路設(shè)置了電子監(jiān)控系統(tǒng)，具備一卡通門禁管理系統(tǒng)；周界紅外對射及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；智能化停車場管理系統(tǒng)， 24 小時監(jiān)控出入車輛；配置閉路電視監(jiān)控、紅外線報警、緊急廣播、背景音樂、可視對講、自動道閘等高科技系統(tǒng)。在這里，你是自由的，花是自由的，所有的心都是 自由的 ! ，確保業(yè)主居住的私密性和安全性 出色的規(guī)劃設(shè)計：本案地處淺丘陵緩坡地帶。同時，為解決業(yè)主為做飯花費太多時間與精力問題，社區(qū)將提供了 “業(yè)主食堂 ”配套服務(wù)，使業(yè)主省心省力，有更 多時間去享受現(xiàn)代時尚生活。一年四季花不斷，時時刻刻春滿園。 第二節(jié) 項目優(yōu)勢分析 通過市場調(diào)查我們可以看到：師宗的樓市由于地理環(huán) 境和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，最終形成規(guī)模小、居住環(huán)境差、分散零亂的局面。 B、樓盤的主流戶型和暢銷戶型也比較集中，通常為三室二廳，四室兩廳，下商上住的 14 層／戶結(jié)構(gòu)居多。 當(dāng)?shù)貥潜P知名度分析 ? 注：對本項調(diào)查分市民隨機(jī)調(diào)查（以下稱 A 項）和售樓處有強(qiáng)烈購房意向人士調(diào)查（以下稱 B 項）兩部分。 營銷推廣分析 ? （ 1）主要宣傳點 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤幾乎沒有，推廣比較零碎，整合性、宣傳力度不強(qiáng)。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)、環(huán)境的安全問題。 （ 3）地方特色 值得注意的是，一般認(rèn)為基本配套所必需的液化煤氣，在師宗幾乎沒有樓盤有這方面配套，大多數(shù)樓盤基本上是賣毛房。 B、只有綠?；▓@配有小面積中心花園。兩者的過少與過濫加上商品房售價都比較低，而低價又相對較高，使開發(fā)商很難在這上面做文章，所 以開發(fā)商普遍對綠化都不很重視。 （ 2）最大戶型分析 最大戶型在 300—500 平方米左右，以下商上住的 14 層／戶結(jié)構(gòu)居多。 戶型分析 ? 在戶型設(shè)計上，各大樓盤普遍傾向大戶型，銷售也較好。對一次性付款的優(yōu)惠方式很不一致。 （ 2）樓層、朝向價格換算分析 在朝向、樓層換算方面，師宗的大多樓盤并沒有固定的換算標(biāo)準(zhǔn)，少 數(shù)換算的樓盤標(biāo)準(zhǔn)也很不一致。 價格分析 ? （ 1）地段售價分析 A、一類地段 一 類地段的樓盤，價格相差較大。樓書和 DM 宣傳從未見到。由于離 324 國道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約 12021 平米，建筑面積約 28800 平米。 前后排 1 樓租金約為 80120 元／平米／月；中間商普租金 5070 元／平米／月； 樓盤名稱： 綠?；▓@ 項目公開日期： 2021 年 月 日 市場類別：單一住宅 ( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪 ( ) 其他 ( ) 地 址：師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口 樓盤現(xiàn)狀：商鋪已售完，僅余一套別墅和一套躍層 環(huán)境評估：位于師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口，東臨新 324 國道，位于城市入口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Α：笈艦?17 套帶花園 3 層連排別墅，花園面積約 40 平米，單位建筑面積約 300350平米，開盤售價約 3640 萬元／套，平均房價 11501250 元／平米。基本上摸清了師宗商品房開發(fā)、銷售及需求狀況。 師宗縣購房潛在客戶預(yù)測及房價承受能力預(yù)測 師宗工商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速增長，大量工礦企業(yè)的興建，高收入群體逐漸 “涌現(xiàn) ”，因此，高檔住宅區(qū)市場需求量會逐漸增大。所以師宗的商鋪十分搶手，市中心商鋪單位面積售價基本保持在 30005000 元左右，成為師宗樓市的一大特點。 （ 3） 房價情況 師宗的多層商品房住房房價均價在 1000 元 /㎡－ 1100 元 /㎡，最低價 950元 /㎡，最高價 1250 元 /㎡。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓， 14 樓單位建筑面積約 570 平米／套，預(yù)售價臨街 120150萬／套，喊價均價約 2500 元／平米；正式發(fā)售價格尚未確定，內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)與臨街商住樓基本相同，價格不詳，尚未確定。環(huán)保即指裝修后的生活空間不受污染，使用過程中不對人體 和外界造成污染；這里所說的污染是指空氣污染、光污染、視覺污染、噪音污染、飲水污染、排放污染等。 人們對居室環(huán)境的身心感受主要有視覺環(huán)境、聽覺環(huán)境、觸覺環(huán)境、即人們對環(huán)境的生理和心理上的感受。 知識型物業(yè)管理公司的出現(xiàn)是物業(yè)管理的新生事物，它的核心競爭力突出以家庭消費為核心知識型社區(qū)綜合服務(wù)， 以客戶營銷理論為指導(dǎo)，重點在做好基本物業(yè)管理服務(wù)的同時，與保險、銀行、電信、醫(yī)療保健體系建立密切業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系，在不增加客戶物業(yè)管理費的前提下為客戶提供超值服務(wù)，針對白領(lǐng)高尚社區(qū)市場，突出物業(yè)管理的創(chuàng)新經(jīng)營，通過在社區(qū)文化活動中靈活運用客戶營銷理論，首先從感情上爭取業(yè)主成為忠誠客戶，而后提供金融證券、保險、電信、電子商務(wù)配送等配套服務(wù)。 收費標(biāo)準(zhǔn)： 學(xué)生每人每學(xué)期 5000 元，學(xué)生家長每人每年交納 10000 元。 第四節(jié) “小飛龍 ”雙語幼兒園策劃 現(xiàn)代社區(qū)要有鮮明的人文特色，如果我們從項目策劃開始注重項目的文化內(nèi)涵，在營銷方面以文化營銷為主，在社區(qū)物業(yè)管理方面建設(shè)健康和諧的優(yōu)秀社區(qū)文化，全面升華師宗房地產(chǎn)開發(fā)及其物業(yè)管理的水平，那么 “鳳城龍園 ”的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)品牌就有了基礎(chǔ)。建議鳳城龍園開展知識型社區(qū)服務(wù)，引進(jìn)酒店服務(wù)與社區(qū)物業(yè)