【正文】 該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準(zhǔn)的過程。3）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標(biāo)實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進(jìn)展。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；2）、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程市場條件判斷(前期市場調(diào)研)在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。土地價格標(biāo)準(zhǔn)。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。1項目的財務(wù)核算在開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1融資方案開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。1價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測，并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。1租金策略在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊進(jìn)行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。例：第五大街商業(yè)街坊。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認(rèn)真對待。項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。但必須要與國外設(shè)計機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。2）、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。個人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請管理公司。租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商，也就是主力店。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項目的有效渠道。開發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。項目方案的政府許可在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。雖然在此階段