【正文】 甲、乙雙方簽字之日起生效。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：1)香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證。二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān)。違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚?房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效?(這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。關(guān)于二手房買賣簽訂合同時(shí),應(yīng)注意哪些問(wèn)題? 答:二手房買賣合同沒有具體的樣本，但是您需要了解該合同應(yīng)該具備如下內(nèi)容：一、當(dāng)事人的姓名、住所，有助于搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以免受騙。三、價(jià)款。五、違約責(zé)任說(shuō)明。七、合同生效條款。合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話，合同就無(wú)法成立。（9）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要及時(shí)，辦完了房屋過(guò)戶手續(xù)，從買方的角度來(lái)說(shuō)只有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時(shí)可以毀約。接受委托后，中介在向買方介紹適合的房產(chǎn)時(shí)，一般會(huì)核實(shí)賣方身份證件，產(chǎn)權(quán)所有人，是否存在共有人等情況。特別是后者，實(shí)際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常必要的。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。買賣取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房，％的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)兩年不滿五年的按照買賣差額征個(gè)人所得稅，超過(guò)五年不收取營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。如果有租賃，則需要賣方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書。就目前二手房市場(chǎng)而言，由于其使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。（一）?quán)屬審查。（1）、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。（3）、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？（4）、房產(chǎn)面積多大？（5）、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？（6）、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？（7）、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？（8）、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。如今二手房買賣大多數(shù)通過(guò)中介公司，因此明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額就非常必要。（三）付款審查。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。（1）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移審查《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線電視等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。和中介簽主要注意: 、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋不應(yīng)購(gòu)買。在簽訂合同前，對(duì)以下問(wèn)題應(yīng)特別注意：賣家是否為房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人。如有共有人，須征得共有人的同意。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。房屋設(shè)定抵押或帶租約，均屬房屋權(quán)利瑕疵。房屋性質(zhì)是商品房、房改房或是經(jīng)濟(jì)適用房。因此，如果擬購(gòu)房用于經(jīng)營(yíng)，對(duì)房屋的用途應(yīng)特別注意。房屋的用途是商用還是居住用。因此，如果房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人與產(chǎn)權(quán)證不一致，則有可能產(chǎn)權(quán)證系偽造，即使是真實(shí)的，也是有風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)暫停簽訂合同，并停止付款。、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算辦法，避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。，是否擁有完全、合法的處分權(quán)。由于仲裁是一審制，有利于提高解決糾紛的效率。這使得一旦因戶口遷出而發(fā)生的糾紛，將十分頭疼，而且會(huì)影響到下家的孩子入學(xué)問(wèn)題。（五）交房審查。（2）合同生效審查如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。另外，上下家交接房款時(shí)應(yīng)盡量請(qǐng)律師進(jìn)行監(jiān)管。上下家對(duì)付款方式進(jìn)行審查是保證交易安全的關(guān)鍵措施。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。實(shí)踐中，權(quán)屬不清是引發(fā)二手房買賣糾紛主要原因之一，由于上家對(duì)房屋沒有處置權(quán)而導(dǎo)致合同無(wú)效。第三篇：房地產(chǎn)買賣注意事項(xiàng)相關(guān)（綜合篇）對(duì)二手房買賣上下家和中介公司來(lái)說(shuō)，如何簽好合同成為大家關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。首次置業(yè)者可以選擇戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的房屋過(guò)渡；而經(jīng)濟(jì)寬裕的則可以購(gòu)買那些戶型相對(duì)較寬敞的房屋。六、關(guān)于戶口要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒有戶口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定。各地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)亦不同。四、過(guò)戶交易有新規(guī)國(guó)家二手房稅收新政是自2005年6月開始實(shí)施的。三、購(gòu)房貸款的審批程序大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。若賣方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。煤氣、電話、有線初裝費(fèi)；維修基金都包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)；家電、家具如有贈(zèng)送 應(yīng)該上下家簽署清單。通過(guò)中介的二手房，同樣需要了解賣方產(chǎn)證的真?zhèn)渭笆欠裼泄灿腥说惹闆r。雙方都有權(quán)就合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改或是補(bǔ)充，或是追加相關(guān)的條款。八、合同中止、終止或解除條款。六、解決爭(zhēng)議的方式。四、履行期限、地點(diǎn)、方式。即雙方要進(jìn)行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。3)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成)。3)臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章。有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。簽訂時(shí)一、需要準(zhǔn)備的證明材料。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。受讓人就是購(gòu)房者。二、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。甲方（簽章）：______________________________乙方（簽章）：_____________________________________ 住址（工作單位）：__________________________住址（工作單位）：__________________________________ 聯(lián)系電話：________________________________________________