【正文】 發(fā)，并與之簽訂相應(yīng)的土地租賃協(xié)議，由業(yè)主向農(nóng)戶或集體支付租金。借用。承包農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將擁有的土地使用權(quán)作價入股，與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，組建股份制或股份合作制企業(yè)。如竹海鎮(zhèn)益心村集體有荒山40畝，原以每畝10元/年的價格分戶承包給農(nóng)戶經(jīng)營，由于農(nóng)戶經(jīng)營能力弱，效益低下，承包費從未收齊過，后村兩委經(jīng)批準(zhǔn)對荒山使用權(quán)進行公開招標(biāo)拍賣，每畝25元/年，30年一次付清，既壯大了集體經(jīng)濟，盤活了閑置資產(chǎn)，農(nóng)戶又可就近打工，增加收入。三、存在的問題從目前情況看，我縣土地流轉(zhuǎn)機制改革還處于探索階段，總體上是健康、有序的，對提高農(nóng)民組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合效益起了積極作用。二是部份業(yè)主怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權(quán)，不敢大膽投入。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村社沒有認(rèn)識到土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，在工作中還存在錯位、越位的現(xiàn)象，在土地流轉(zhuǎn)問題上采取“一刀切”的簡單化操作方式，個別村社強行要求農(nóng)民退出承包地統(tǒng)一轉(zhuǎn)包給業(yè)主，群眾對此不滿意，甚至引發(fā)了新的干群矛盾。（四）融資困難，業(yè)主開發(fā)資金匱乏，制約了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模。二是合同承包期限不合法。四、對策建議（一）解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，切實解決好認(rèn)識問題。首先，要打破傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟意識，摒棄“搞土地流轉(zhuǎn)就是搞土地私有化、搞資本主義”等思想觀念，牢固樹立發(fā)展的觀念、創(chuàng)新的觀念、市場的觀念、效益的觀念。為此我們要進一步建立健全土地流轉(zhuǎn)的管理機制、服務(wù)機制，促進土地流轉(zhuǎn)的健康快速發(fā)展。同時，要堅決杜絕“一刀切”、“運動式”、簡單化的操作處置。三是要服務(wù)幫。沒有規(guī)模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。第三，要在充分尊重農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，以土地托管為載體，對撂荒土地進行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。生產(chǎn)啟動資金匱乏是阻礙土地流轉(zhuǎn)進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉(zhuǎn)所需資金的扶持力度。政府要加大農(nóng)業(yè)資金投放力度，對利用流轉(zhuǎn)土地搞高效農(nóng)業(yè)、規(guī)模農(nóng)業(yè)的優(yōu)先投放資金。當(dāng)前，農(nóng)民與承包經(jīng)營戶、業(yè)主之間的承包關(guān)系都是用契約來維系，而且大部分契約又具有不規(guī)范性、不穩(wěn)定性和松散性。萬年縣人保局積極響應(yīng)縣委、縣政府號召，全局干部分成三組分別到**村，通過民情調(diào)查、上門訪談等形式宣傳黨的基本政策及法律知識。配合基層做好防災(zāi)減災(zāi)、項目推進和群眾工作。實有耕地面積**畝，山林6000多畝。在全村土地流轉(zhuǎn)中，以出租形式流轉(zhuǎn)1210畝，占流轉(zhuǎn)面積的46%。涉及全村719戶農(nóng)戶，占家庭承包戶的93%。該村在土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中按照“黨員先醞釀、支委定方向、兩委拿意見、群眾作決定”的黨員“首議制”原則集中發(fā)包，增加了土地轉(zhuǎn)包過程中的透明度，土地租金逐年提高。二、椒源村土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的成效促進了規(guī)?；?jīng)營，實現(xiàn)了農(nóng)民專業(yè)化。促進了村集體事業(yè)建設(shè)，加快了新農(nóng)村建設(shè)步伐。如：椒上村建起了村文化廣場、老人活動中心、硬化了近10公里的村內(nèi)道路。從土地中解放出來的農(nóng)民一是外出務(wù)工。三是從事廢品收購。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在所有的承包戶中還是依靠較為傳統(tǒng)的方式種植，大多沒有農(nóng)業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的指導(dǎo)。我縣目前尚無土地流轉(zhuǎn)中介組織，更未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)信息渠道少而不暢。種植品種較為單一。四、對策及建議加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，既是當(dāng)前我縣加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然選擇，也是當(dāng)前解決農(nóng)民收入不高、增長不快的關(guān)鍵所在。加強對土地流轉(zhuǎn)合同的管理，積極引導(dǎo)農(nóng)民在進行土地流轉(zhuǎn)時簽訂書面協(xié)議，制定切合實際的流轉(zhuǎn)合同樣本，并加強對簽訂合同的指導(dǎo)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，避免因此造成的糾紛隱患。為深入了解全縣土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營狀況，對全縣土地流轉(zhuǎn)情況進行了調(diào)查，并就目前土地流轉(zhuǎn)中還存在的問題及對策進行了探討。(2)流轉(zhuǎn)期限5年以上的涉及村數(shù)33個、農(nóng)戶數(shù)5242戶、。(4)，%、%、%、%。流轉(zhuǎn)5年以下的面積4220畝，占流轉(zhuǎn)面積的23%，流轉(zhuǎn)520xx年的面積9850畝，占流轉(zhuǎn)面積的54%，流轉(zhuǎn)20xx年以上的面積4257畝，占流轉(zhuǎn)面積的23%。但由于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策性強，涉及面廣，當(dāng)前在一些地方仍然還存在以下幾方面的問題：，群眾思想認(rèn)識有待提高。三是部份業(yè)主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。，業(yè)主開發(fā)難成規(guī)模。大面積承包土地從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔(dān)保單位，又不能將土地使用作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到貸款，加之一些地方交通等基礎(chǔ)設(shè)施和自然基礎(chǔ)條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部份業(yè)主在土地開發(fā)上存在嚴(yán)重的資金困難，規(guī)模難以擴大，效益難以提高。協(xié)議中簽定的土地流轉(zhuǎn)的期限超過了第二輪土地延包期的剩余期限，致使合同無法履行。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎(chǔ)。其次，政府要切實轉(zhuǎn)變觀念，要把土地流轉(zhuǎn)放入推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟這個大局來認(rèn)識，正確引導(dǎo)規(guī)范，強化服務(wù)意識，改進工作方法，切實將農(nóng)民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導(dǎo)好。一是要政策引。二是要環(huán)境促?？h級職能部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)要加強信息服務(wù)、科技服務(wù)，為農(nóng)民、土地承包戶提供準(zhǔn)確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的咨詢和指導(dǎo)調(diào)解工作，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)步入正軌。加快土地流轉(zhuǎn)速度，突出規(guī)模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規(guī)模的問題。在土地儲備交易中心和公共資源交易中心的基礎(chǔ)上建立土地信托服務(wù)中心，對擬流轉(zhuǎn)的土地集中統(tǒng)一管理，使之形成規(guī)模開發(fā)。一是加大銀信部門的貸款支持力度。三是通過公司、業(yè)主的投入解決資金問題。因此，在推進土地流轉(zhuǎn)工作中，一方面要加強對契約的規(guī)范管理，進一步明確承租雙方的責(zé)、權(quán)、利，引導(dǎo)承包方和農(nóng)民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢和法律服務(wù)。一、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀近年來，我縣緊緊圍繞農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收這個主題，切實把推動土地流轉(zhuǎn)作為促進“三農(nóng)”工作的重點來抓，強化引導(dǎo)，注重規(guī)范，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出了較好的態(tài)勢，有力地促進了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展步伐。但自20xx年以來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是勞務(wù)輸出規(guī)模的不斷壯大，農(nóng)民的擇業(yè)渠道日益拓寬，許多農(nóng)民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。從調(diào)查看，我縣的土地流轉(zhuǎn)主要有四種類型。20xx年全縣轉(zhuǎn)包土地面積達(dá)x萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的x%。三是互換型。就是農(nóng)民將土地以股份的形式參與公司經(jīng)營，按照風(fēng)險共擔(dān)的原則，與公司結(jié)成共同體?，F(xiàn)在，參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體除農(nóng)戶外，工商企業(yè)、科研機構(gòu)、城鎮(zhèn)居民等都紛紛下鄉(xiāng)租地、包地開發(fā)農(nóng)業(yè)。20xx年土地流轉(zhuǎn)后用于種植業(yè)生產(chǎn)的達(dá)x畝，%，20xx年土地流轉(zhuǎn)后用于種植業(yè)生產(chǎn)的達(dá)x畝，%.流轉(zhuǎn)效益日趨綜合化。二是節(jié)約種糧成本。20xx年，農(nóng)民人均轉(zhuǎn)讓承包土地土地經(jīng)營權(quán)收入達(dá)x元。據(jù)統(tǒng)計，20xx年，土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)入方平均增收x元。全縣轉(zhuǎn)包土地x畝，占土地總流轉(zhuǎn)面積的x%，其收益普遍偏低。全縣土地流轉(zhuǎn)共涉及x戶，其中流轉(zhuǎn)給一般農(nóng)戶的達(dá)x戶，而流轉(zhuǎn)給專業(yè)大戶的僅有x戶，占總戶數(shù)的x%，沒有形成規(guī)模效應(yīng)。四是口頭流轉(zhuǎn)的多，書面流轉(zhuǎn)的少。五是農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)的多，經(jīng)村集體組織流轉(zhuǎn)的少。結(jié)合＊＊的實際，我們認(rèn)為要加快土地流轉(zhuǎn)進程，提高土地流轉(zhuǎn)質(zhì)量，需抓好以下四項工作。要大力宣傳政策法規(guī)。要把加強管理作為根本，不斷規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為。另一方面，要加強土地轉(zhuǎn)入方的管理。應(yīng)引導(dǎo)有條件的地方探索組織以股份制為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)公司，農(nóng)戶間以土地使用權(quán)為股權(quán)，本著自愿、互利的原則，發(fā)展土地股份合作制。要把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)突出出來抓，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)營造良好的環(huán)境。要注意發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介組織，使土地流轉(zhuǎn)進入市場，依靠市場調(diào)節(jié)完善流轉(zhuǎn)機制，推動土地流轉(zhuǎn)的健康運行。從綏棱的實際看，應(yīng)該抽調(diào)農(nóng)委、信訪辦的人員和公、檢、法部門的退休人員，組成土地仲裁委員會，專門研究解決土地糾紛問題。截止XX年末，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)81574公頃，涉及55700個農(nóng)戶，%%。在土地流轉(zhuǎn)總量中轉(zhuǎn)包的61574公頃，出租的8143公頃。流向農(nóng)民專合作組織的1980公頃，%。要加強以養(yǎng)老保險為主的農(nóng)村社會保障體系建設(shè)，把長期以來農(nóng)民主要依靠土地作為唯一社會保障的現(xiàn)象轉(zhuǎn)向依靠基金式的社會保險和保障上來，解除農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民放心走出去，進而為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的條件。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉(zhuǎn)工作。要把土地流轉(zhuǎn)工作納入縣、鄉(xiāng)兩級政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的組織機構(gòu)，綜合、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)氐耐恋亓鬓D(zhuǎn)工作。要拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農(nóng)民外出就業(yè)創(chuàng)造條件。土地流轉(zhuǎn)年限不能超過農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期。對農(nóng)戶自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)行為，教育引導(dǎo)農(nóng)戶簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織備案。要加大典型引導(dǎo)力度。讓農(nóng)民意識到土地流轉(zhuǎn)的重要性，是加快土地流轉(zhuǎn)的前提。20xx年全縣土地流轉(zhuǎn)的x畝土地，經(jīng)過村集體組織或報村委會備案的只有x畝，僅占x%。即使有的簽訂了書面協(xié)議，內(nèi)容也很簡單，形式不規(guī)范不健全。20xx年全縣土地流轉(zhuǎn)期5年以下的土地面積為x畝，占流轉(zhuǎn)總面積的x%；流轉(zhuǎn)期在5年以上的土地面積為x畝，僅占流轉(zhuǎn)總面積的x%。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓、拍賣等流轉(zhuǎn)形式發(fā)展緩慢。主要表現(xiàn)為“五多五少”。僅20xx年，我縣外勞務(wù)輸出實現(xiàn)總收入x萬元，拉動農(nóng)民人均增收650元。三是增加了農(nóng)民收入。一是提高了農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)。流轉(zhuǎn)用途仍呈單一化。流轉(zhuǎn)主體日趨多元化。20xx年以互換的形式流轉(zhuǎn)土地x畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的x%。就是農(nóng)戶將土地租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人。指原承包方將部分或全部土地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶，承包方與發(fā)包方原承包關(guān)系不變。%，％。我縣耕地總面積＊＊萬畝，其中水田＊＊萬畝，旱田＊＊萬畝。土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查報告4接到市政府研究室的通知后，我縣高度重視，專門成立了由主管縣長為組長，政府辦、農(nóng)委等相關(guān)部門參與的調(diào)查組，深入到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過召開鄉(xiāng)村干部座談會、走訪農(nóng)戶、問卷調(diào)查等方式，對全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進行了全面認(rèn)真的調(diào)查。，切實解決好土地流轉(zhuǎn)契約不規(guī)范的問題。二是積極向上爭取專項資金。，切實解決好業(yè)主開發(fā)資金匱乏的問題。其次，要做好“四荒”土地的調(diào)查和統(tǒng)計，在此基礎(chǔ)上超前規(guī)劃，合理安排，要在耕地的深度開發(fā)，非耕地的廣度開發(fā)上下功夫?，F(xiàn)代經(jīng)濟越來越朝著規(guī)模經(jīng)濟的方向發(fā)展。同時，要抓好市場建設(shè)，疏通流通環(huán)節(jié)，縮短小生產(chǎn)與大市場之間的距離，讓農(nóng)民、業(yè)主有想頭、有干頭。在平等、自愿、互利原則下，通過公司加農(nóng)戶、業(yè)主加農(nóng)戶等方式，鼓勵、支持、引導(dǎo)農(nóng)民大膽試點，以點帶面，滾動發(fā)展，進一步加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。正確引導(dǎo)和規(guī)范是加快土地流轉(zhuǎn)速度的關(guān)鍵。因此，解決好農(nóng)民的思想認(rèn)識問題，打破阻止土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)的思想桎梏尤為重要。這三種表現(xiàn)形式都會造成維系農(nóng)戶與承包經(jīng)營戶、業(yè)主之間土地承包關(guān)系的協(xié)議無法生效和履行，加之農(nóng)民的法律意識不強，受市場經(jīng)濟的趨利性、排他性的影響，使作為農(nóng)民最后生活底線的土地，必然是農(nóng)民的最終選擇，從而形成農(nóng)民與承包戶間的矛盾，嚴(yán)重的甚至?xí)斐尚碌纳鐣埽璧K土地流轉(zhuǎn)進程，影響農(nóng)村穩(wěn)定。突出表現(xiàn)為一是合同的主體不合法，《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定家庭承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，集體“四荒地”流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)業(yè)社，而部份業(yè)主承包土地時不管是何種土地，一律與村社直接簽訂協(xié)議，致合同的主體不合法，不能生效。由于推行土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后，業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時，往往因為一戶或幾戶承包戶不能談妥，而使土地規(guī)模化流轉(zhuǎn)難以成功，從而導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)比較分散，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展。當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規(guī)范性，政府在土地流轉(zhuǎn)上缺少應(yīng)有的管理、引導(dǎo)和服務(wù)，制約了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度。對土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識還存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農(nóng)戶和部份土地承包業(yè)主對推進土地流轉(zhuǎn)還存在“三怕”：一是部份農(nóng)民怕土地轉(zhuǎn)包出去后，自己喪失了土地經(jīng)營權(quán)，沒有了生活的最低“保障線”，因此部份農(nóng)民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉(zhuǎn)包出去。簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積13905畝，占流轉(zhuǎn)面積的76%。、涉及村數(shù)40個、農(nóng)戶數(shù)5373戶。(2)出租20432畝。%，涉及123個村，農(nóng)戶12795戶。借鑒外地土地流轉(zhuǎn)的成功經(jīng)驗，鼓勵農(nóng)民以土地使用權(quán)作價入股，興辦企業(yè)或合作組織，提高土地收益效率。成立土地流轉(zhuǎn)中介組織。租賃期限較短，投資回報率不高，不敢大膽投入。目前，承包戶規(guī)模還不大，20多家承包戶共承包了2630畝耕地，最多的承包了210畝，最少的只有10多畝。要建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和繁榮農(nóng)村經(jīng)濟，依靠科技進步和提高勞動者的素質(zhì)是必不可少的。通過土地流轉(zhuǎn)，村民收入有了大幅度提高，全村農(nóng)民年人均純收入由20xx年的2700元年增到20xx年的4600元。二是從事養(yǎng)殖業(yè)。促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)，增加了農(nóng)民收入。全村2630畝土地參與流轉(zhuǎn)，每年給全村帶來70多萬元的財務(wù)總收入，村里把這部分錢投入到新農(nóng)村建設(shè)中，全村10個村小組都對道路進行了硬化。土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)變，既解決了土地季節(jié)性拋荒的難題，又使土地經(jīng)營權(quán)向大戶集聚。村集體組織和農(nóng)民的維權(quán)意識較強。6000多畝林地和“四荒地”流轉(zhuǎn)較少。土地流轉(zhuǎn)類型多為耕地流轉(zhuǎn)。一、土地流轉(zhuǎn)的主要特點**村土地流轉(zhuǎn)始于20xx年，在全縣屬于較早實行土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包的行政村。**地處梓埠鎮(zhèn)東南方，東面、北面與**接壤，是進入梓埠鎮(zhèn)的東大門。協(xié)助基層黨組織抓好基層各項工作的落實，進一步加強對基層組織黨建工作的指導(dǎo)。另一方面，要切實加大《合同法》、《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的宣傳力度，增強農(nóng)民的法律意識，規(guī)范雙方的履約行為，促進土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展。采取承租反包、購買土地使用權(quán)、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農(nóng)戶共同投入資金搞高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，從而降低業(yè)主和農(nóng)戶風(fēng)險，有效解決土地流轉(zhuǎn)資金難的問題。對利用流轉(zhuǎn)土地搞規(guī)模開發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要積極給予*款支持。政府要積極引導(dǎo)，健全土地流轉(zhuǎn)機制，充分發(fā)揮農(nóng)民、業(yè)主的主動性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模經(jīng)營，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，促進土地合理、有序流轉(zhuǎn)。解決土地流轉(zhuǎn)規(guī)模問題，首先，地方鄉(xiāng)村兩級在完善土地承包經(jīng)