【正文】 。 根據(jù)精簡、 高效、統(tǒng)一的原則，力求工作人員少而精。 表 工作人員編制表 序號 部 門 名 稱 人數(shù) 工資定額（萬元） 1 高層管理人員 3 15 2 中層管理人員 10 30 2 技術(shù)人員 10 30 3 檢驗人員 20 60 4 展示交易中心工作人員 10 10 5 倉儲區(qū) 工作人員 30 30 6 物流配送 100 100 7 其它輔助人員 20 20 8 合計 203 295 項目年人員工資定額為 295 萬元，按照應(yīng)計工資額的 14%和 %分別計取職工福利費和職工教育經(jīng)費分別為 41萬元和 ，年工資福利費總額為 萬元。 . 編制依據(jù) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）（計投資（ 1993） 530 號） 《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》 《實用建 筑工程估算手冊》 北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 1997 年編制的《北京市建設(shè)工程費用》。 ? 工程監(jiān)理費：按照《北京市工程建 設(shè)監(jiān)理費收費標(biāo)準(zhǔn)實施辦法》的規(guī)定計取，計 40 萬元。因此本項目不計取漲價預(yù)備費，只考慮基本預(yù)備費，按投資額 6%左右計取。（詳見表 61） 表 61. 固定資產(chǎn)投資估算表 項目名稱： 北京錦繡大地綠色安全食品流通體系 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算建筑工程總價值 其它費用 合計 在總估算價值中的比例 (%) 一、 建設(shè)投資 28,410 15,839 30,044 % ㈠ 工程費用 14,205 970 15,175 % [1] 倉儲設(shè)施建設(shè) 9,000 9,000 % [2] 加工區(qū)建設(shè) 2,000 2,000 % [3] 配送區(qū)建設(shè) 1,000 1,000 % [4] 業(yè)務(wù)綜合辦公樓 500 500 % [5] 公用工程建設(shè) 885 885 % [6] 室外工程建設(shè) 620 620 % [7] 質(zhì)控中心建設(shè) 200 200 % [8] 前期工程費用 970 970 % 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 ㈡ 其它費用 13,303 13,303 % [1] 土地租賃費（建設(shè)期） 1,500 1,500 % [2] 倉儲區(qū)設(shè)備費用 1,000 1,000 % [3] 加工設(shè)備及相關(guān) 1,000 1,000 % [4] 信息平臺系統(tǒng)建設(shè) 2,133 2,133 % [5] 檢測系統(tǒng)設(shè)備 800 800 % [6] 物流配送車輛費用 6,000 6,000 % [7] 前期人員及職工培訓(xùn)費用 870 870 % ㈢ 預(yù)備費用 1,566 1,566 % [1] 基本預(yù)備費 1,566 1,566 % [2] 漲價預(yù)備費 % 二、 輔底流動資金 1,258 1,258 % 三、 項目投資總額 14,205 17,098 31,303 % 財務(wù)效益分析 . 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1. 財務(wù)評價計算期按 11 年計算，其中：建設(shè)期 1 年，生產(chǎn)經(jīng)營期 10 年。 5. 因項目經(jīng)營符合國家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅按免征計算，參見。 經(jīng)測算，正常年燃料動力費為 1000 萬元。年折舊攤銷費用合計 1746 萬元。 7. 總成本費用 正常年總成本費用為 7189 萬元，其中經(jīng)營成本 6943 萬元。 主營業(yè)務(wù)收入 城市物流配送收入 加工、保鮮產(chǎn)品收入 出口收入 增值服務(wù)收入 消費服務(wù)收入； 第三方物流收入； 第四方服務(wù)收入； 檢測服務(wù)收入； 加工服務(wù)收入； 配送服務(wù)收入； 人員服務(wù)收入； 信息服務(wù)收入； 金融服務(wù)收入； 廣告服務(wù)收入； 標(biāo)準(zhǔn)和人才培訓(xùn)服務(wù)收入； 咨詢服務(wù)收入。構(gòu)成如下：鮮菜配送額： 億元，銷售量 萬噸；鮮瓜果配送額： 萬噸，銷售量 11 萬噸； 保鮮、加工等業(yè)務(wù)收入 通過加 工、保鮮等附加價值較高的業(yè)務(wù)，項目建成后到正常年份的該部分業(yè)務(wù)產(chǎn)值將達(dá)到 5000 萬元。 小結(jié) 項目正常年營業(yè)收入為 50,000 萬元。 教育費附加為營業(yè)稅納稅額的 3%。 2. 投資利稅率 正常年投資利稅率為 ％。 . 財務(wù) 敏感性分 析 在計算期內(nèi)可能產(chǎn)生變化的因素主要有營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素，當(dāng)各單項因素及雙因素同時發(fā)生變化時，對項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期的影響見表。 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 . 財務(wù)評價結(jié)論 綜上財務(wù)測算和分析，本項目正常年營業(yè)收入 14752 萬元，利潤總額 7245 萬元，稅后利潤 7245 萬元，投資利潤率 %，投資利稅率 %，財務(wù)內(nèi)部收益率%，財務(wù)凈現(xiàn)值 4074 萬元，投資回收期 7 年（含建設(shè)期 1 年）。 . 具體的發(fā)展戰(zhàn)略要分為三步實施： 1）啟動期（含建設(shè)期 1 年）（ 2 年內(nèi)）：把初步構(gòu)建綠色安全蔬菜和水 果物流配送體系作為本期發(fā)展目標(biāo)，輻射京西果蔬消費市場，并利用市場交易的帶動作用發(fā)展倉儲、加工、配送、觀光等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開始樹立品牌，同時以公司為購銷主體初步開展農(nóng)副產(chǎn)品的購銷業(yè)務(wù)。 3）成熟期（ 6— 11 年）：完全確立北京地區(qū)綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品流通行業(yè)的龍頭地位，通過企業(yè)購并或新建，完成農(nóng)副產(chǎn)品倉儲和加工配送中心的網(wǎng)點布置，構(gòu)筑起北京市安全農(nóng)副產(chǎn)品流通體系。 . 項目 建設(shè)狀況 管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 . 項目建設(shè)工期 本項目建設(shè)周期為 12 個月。 信息系統(tǒng) 包括所有信息系統(tǒng)和檢測系統(tǒng)的布設(shè)和調(diào)試，可與土建工程交叉進(jìn)行，共計 5 個月。同時，食品是與人們生活息息相關(guān)的商品，在遇到國家宏觀調(diào)控時，可能受到諸如限價買賣等政策性影響，從而使本項目的利益受到損失。合理組織施工，努力降低工程成本，有序安排資金的使用，縮短工期，使項目早日投產(chǎn)運行，以期取得最佳效益。同時建立危機風(fēng)險關(guān)鍵控制點體系 (HACCP)，提高企業(yè)對市場風(fēng)險的應(yīng)對能力。充分利用公司大型冷庫的貯藏能力，做好蔬菜和水果的季節(jié)性收購貯存，同時合理安排不同季節(jié)的生產(chǎn)品種，做到均衡生產(chǎn)，努力把蔬菜和水管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 果供應(yīng)存在的風(fēng)險降到最低。 復(fù)雜的經(jīng)營管理活動需要高素質(zhì)的人才，公司將實行“內(nèi)部培養(yǎng) +外部引進(jìn)”的人才戰(zhàn)略，一方面從公司內(nèi)部選拔、培養(yǎng)管理人才，另一方面，積極從公司 外部引進(jìn)富有經(jīng)驗的中高層次管理人才，不斷充實公司管理人員隊伍。 市場風(fēng)險控制 面臨北京市其它市場的競爭而有喪失市場份額的風(fēng)險。 總體上講，市場與市場之間不可避免存在競爭，但由于整個綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品流通市場容量很大，且正處于高速發(fā)展階段，加上各 個市場都有自己的定位，因此，競爭并不明顯。 （ 3）是北京市交易模式現(xiàn)代化的綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，樹立了良好的品牌和形象，本項目的實施在北京市乃至全國具有示范性。 加入 WTO 后的競爭風(fēng)險控制 加入 WTO 后，國際上食品流通大型企業(yè)將進(jìn)入我國，它們擁有先進(jìn)的管理理念、雄厚的資本實力、豐富的運營經(jīng)驗、良好的處理政府 關(guān)系的能力、世界知名的品牌和形象，將成為本項目極為有力的競爭者。 自然風(fēng)險控制 由于本項目中的流通環(huán)節(jié)之一的批發(fā)市場是人群集中的地方，魚龍混雜，容易引發(fā)火災(zāi)和治安事件；另外，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與自然條件休戚相關(guān)，本項目可能將遇到水、旱、病蟲等自然災(zāi)害的影響；以上這些潛在的風(fēng)險有可能造成公司經(jīng)營效益的波動。 引導(dǎo)和規(guī)范生產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展 通過基地采購，信息發(fā)布，在農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生產(chǎn)起到引導(dǎo)作用。隨著項目的發(fā)展和投入的增加，錦 繡大地將成為京西地區(qū)重要的農(nóng)業(yè)科技示范基地，成為城市、農(nóng)村發(fā)展商品經(jīng)濟不可缺少的重要紐帶和該地區(qū)農(nóng)民增收和增加就業(yè)機會的重要途徑。 、加工業(yè)發(fā)展的作用，降低了能源浪費。初期可以考慮在天津、上海、廣州等大型城市，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際狀況，建設(shè)適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境的綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品流通體系。 項目在運作過程中，經(jīng)營管理者將會不斷總結(jié)和分析行業(yè)經(jīng)驗和教訓(xùn)，積累起對農(nóng)副產(chǎn)品流通行業(yè)的豐富和有深度的管理經(jīng)驗；同時加強與學(xué)術(shù)界和理論界的溝通學(xué)習(xí)，在市場流通領(lǐng)域形成富有特色、行之有效的“錦繡大地模式”。 第 12章 項目結(jié)論 ，實施此項目，符合 首都城市功能的總體 發(fā)展 要求 ，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及北京市農(nóng)產(chǎn)品流通體系 20xx20xx 年發(fā)展規(guī)劃，也符合企業(yè)的總管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 體發(fā)展戰(zhàn)略。 綜上所述，項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)行。 ，信息化建設(shè)方案和設(shè)備選型方案技術(shù)先進(jìn)、可靠適用。 項目建成后，錦繡大地安全農(nóng)副產(chǎn)品物流港 將成為京城人民的“菜籃子”和“果盤子”，與居民的日常生活和身體健康息息相關(guān)，具有很高的知名度。 錦繡大地綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品物流港的建設(shè)將大大提升所在地區(qū)的人氣和商氣，使得本地區(qū)形成相對固定的人流和商流，對項目所在區(qū)的居所、娛 樂、餐飲等配套服務(wù)產(chǎn)生需求，帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。 第 11章 項目的未來發(fā)展?jié)摿? 在項目發(fā)展的基礎(chǔ)上，在北京東、北、南三個方向的區(qū)域內(nèi)選擇合作市場或新建物流中心，推廣和應(yīng)用錦繡大地綠色安全食品物流體系，發(fā)展面向全北京市的安全農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)務(wù)，降低項目的成本率，提高經(jīng)濟效益，占有更大的市場份額。 ：降低城市貨運車輛空載率、減少批發(fā)市場集貿(mào)市場帶來的交通擁堵。 帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料流通體系建設(shè)：帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的改革 項目將充分發(fā)揮國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的作用，利用錦繡大地在農(nóng)業(yè)高科技研發(fā)和應(yīng)用推廣體系建設(shè)方面的優(yōu)勢，推動我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料流通體系的發(fā)展。 第 9章 社會效益分析 中國現(xiàn)代化市場經(jīng)濟體系建設(shè)：示范作用，對市場流通的規(guī)范 現(xiàn)代的流通理念、科學(xué)經(jīng)營管理和良好的經(jīng)濟效益，將使得建成后的項目成為市場經(jīng)濟體系建設(shè)過程中市場發(fā)展的典范和榜樣，起到規(guī)范市場流通，指引市場發(fā)展方向的重要作用。 第二，錦繡大地已建立起龐大的市場網(wǎng)絡(luò)、廣闊的人際關(guān)系，以及一定的品牌和形象，可以使企業(yè)在一定的時間內(nèi)保持市場、客戶、產(chǎn)品、基地等優(yōu)勢，而國外食品流管理資源吧（ ），海量管理資源免費下載！ 更多免費下載，盡在 通企業(yè)進(jìn)入我國后，存在著適應(yīng)市場、傳統(tǒng)、文化等問題，因此，外資對本項目尚難以構(gòu)成競爭。 資金運用和管理的風(fēng)險控制 本項目建設(shè)內(nèi)容相對簡單，但行業(yè)本身涉及因素較為復(fù)雜，存在一定的資金運用和管理風(fēng)險。 相對于其它市場，錦繡大地具有以下優(yōu)勢： （ 1） 交通方便，地理優(yōu)勢。 北京市城近郊區(qū)具備一定規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場現(xiàn)有六家，其中新發(fā)地蔬菜批發(fā)市場交易量約占全市蔬菜交易量的 70%以上。但目前國內(nèi)的蔬菜和水果等農(nóng)產(chǎn)品的品質(zhì)、流通還處于相對低級的階段，存在著農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)低和流通渠道雜亂、不暢的特點，容易受到其它流通模式競爭的沖擊。 針對管理風(fēng)險，公司將嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度發(fā)展的要求，不斷完善法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管理制度，形成專家管理 、民主決策的管理機制，以及以市場信息為依托的信息管理架構(gòu)，提高決策的效率和科學(xué)性，加強各個環(huán)節(jié)的銜接，及時總結(jié)經(jīng)驗調(diào)整經(jīng)營模式，通過有效的管理手段來規(guī)避違規(guī)操作等。建立自己的果蔬生產(chǎn)基地，同時加強對基地的認(rèn)證工作，利用基地向農(nóng)民提供技術(shù)指導(dǎo)和優(yōu)良品種，擴大種植面積，形成規(guī)模經(jīng)營，保證企業(yè)的安全蔬菜和水果供給。對這一風(fēng)險的控制和降低正是本項目的目標(biāo)和核心競爭力之一。同時加強對政策的預(yù)測和把握。 具體實施進(jìn)度計劃詳見表 71。具體實施進(jìn)度如下： 可研報告、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 從項目資金落實正式啟動時計，共計 4 個月。整合從生產(chǎn)基地到零售的整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，使企業(yè)不但實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化，也能實現(xiàn)社會利益的最大化。 2）發(fā)展期（ 3— 5 年）：經(jīng)過 3 年的市場開拓，努力成為北京市的綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品的知名品牌，并進(jìn)一步完善和發(fā)展倉儲、加工、配送、觀光、會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和